固定收益专题报告：公募REITS系列(二)，REITs的市场表现与机构持有偏好

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容固定收益专题报告公募 REITS 系列（二）：REITs 的市场表现与机构持有偏好核心观点固定收益专题研究证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004证券分析师：董德志021-60933158dongdz@guosen.com.cnS0980513100001基础数据中债综合指数247.3中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)2.14企业/公司/转债规模(千亿)68.8/24.8/7.8市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《国信证券-资金观察，货币瞭望：央行调降政策利率，10 月市场利率预计下行》 ——2024-10-22《2024 年三季度债券行情回顾-一波三折，信用利差快速走扩》——2024-10-15《资金观察，货币瞭望——社融和信贷数据呈现企稳信号，9 月市场利率预计季节性上行》 ——2024-09-18《固定收益专题报告-初探公募 REITS：新旧动能转型期的金融创新工具》 ——2024-09-03《资金观察，货币瞭望_社融再度走弱，8 月市场利率预计季节性上行》 ——2024-08-15我国公募 REITs 运行三年以来，市场经历了多轮调整。我们回顾近三年 REITs基金的走势表现，可以将 REITs 基金的走势总体分为五个阶段。第一阶段为2021 年 9 月至 2022 年 2 月，首批公募 REITs 产品上市，市场规则制度初步完善，市场情绪良好，增量资金逐渐布局，推动估值上升；第二阶段为 2022年 2 月至 2022 年 6 月，REITs 走势出现回调，主要由于首批 REITs 产品解禁带来不确定性，叠加疫情影响部分REITs 产品底层资产的运营稳定性的担忧；第三阶段为 2022 年 6 月至 2022 年 10 月，REITs 走势再度回暖，主要由于国务院发布进一步盘活存量资产扩大有效投资的指导文件，推进交易流转规范化；第四阶段为 2022 年 10 月至 2024 年 2 月，受到部分底层资产基本面不及预期、市场缺乏增量资金等因素的影响，REITs 迎来了一次较长时期的调整；第五阶段为 2024 年 2 月至今，在市场红利风格背景下，REITs 作为高分红资产配置性价比凸显，市场热度再次提升。REITs 产品的市场表现与经济周期密切相关。在今年经济弱复苏的环境下，我们发现不同项目类型的 REITs 基金中，对经济周期相对敏感性较低的产品涨幅较高，如保障房、生态环保等，在低迷市场中依然能相对保证稳定现金流，而消费类、仓储物流类对经济敏感度较高的品种，则在今年二级市场表现不佳。2024 年上半年，大部分 REITs 项目的可供分配金额和单位可供分配金额能力有所下降。机构投资者持有比例维持高位且呈现上升趋势。从 REITs 基金机构投资者占比来看，截至 2024 年上半年，该比例为 94.89%，较 2023 年末提升 1.5 个百分点。分项目属性来看，2024 年上半年产权类和特许经营类的机构投资者占比分别为 95.71%、93.60%，分别提升 1.2、1.9 个百分点。从不同项目类型的 REITs 基金来看，基于可比数据，保障房类和生态环保类 REITs 基金的机构投资者持有比例提升较大，分别提升 1.7、4.3 个百分点，而仓储物流类REITs 基金的机构持有比例下降 0.6 个百分点。证券公司和保险资管是 REITs 流通盘主要定价资金，公募基金持有比例上升。从公募 REITS 流通盘前十大持有人比例来看，截至 2024 年上半年，证券公司持有比例最高，为 41.6%，主要通过资管计划或者自营资金参与；其次为保险资管，持有比例为 22.3%。公募基金持有比例从 2023 年 1.1%提升到 2024 年上半年 2.6%。REITs 市场规模还有 15-35 倍扩容空间。截至 2024 年三季度末，A 股上市公司总市值为 97 万亿元，REITs 市值为 1250 亿元，占上市公司市值仅为 0.13%，占 GDP 仅为 0.1%左右。以美国和日本 REITS 市值占 GDP 和上市公司市值比重的均值为参考，我们推算中国 REITs 市场规模约在 2.1 万亿-4.5 万亿。若按照底层资产来推算，目前我国 REITs 底层资产主要集中在基础设施领域，近十年我国基础设施投资完成额为 183 万亿，我们按照 2%的资产证券化率进行估算，预计 REITs 市值规模为 3.7 万亿元。风险提示：公开资料数据滞后，数据测算误差，经济波动超预期等。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录主要结论 ...................................................................... 4REITS 的二级市场表现回顾 .......................................................4REITs 的投资回报如何？ ................................................................ 4为什么 REITs 产品涨跌不一？ ............................................................ 7机构持有偏好 ................................................................. 10谁在配置 REITs？ ..................................................................... 10REITs 的市场增量空间有多大？ ......................................................... 13风险提示 ..................................................................... 14请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图表目录图1： 中证 REITs 指数走势 .................................................................. 5图2： 近一年 REITs 指数与股债指数回报率与波动率对比 ........................................ 6图3： 近三年 REITs 指数与股债波动率对比 .................................................... 6图4： 近三年 REITs 指数与股债年度回报率对比 .....................................