房地产行业深度研究：关注收益水平提升，期待收储落地提速

请务必阅读报告末页的重要声明 glzqdatemark1 证券研究报告 行业研究|行业深度研究|房地产 关注收益水平提升，期待收储落地提速 2024年11月08日 |报告要点 |分析师及联系人 证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 1 / 26 中央定调、各部委积极响应，收储存量房和土地的相关支持政策相继出台。资金层面央行专项借款和财政体系的专项债预计是本轮收储的主要资金来源，而收储在落地过程中仍面临项目收益水平较低的制约。若后续出台更多有效的收储落地措施，如拉长收储资金的考核周期、扩大收储项目范围、政府给予配套融资贴息等，收储进展或提速，能缓解当前房企现金流压力，优化市场供求结构，促进房地产止跌企稳。 杜昊旻 方鹏 姜好幸 刘汪 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524100003 SAC：S0590524070008 请务必阅读报告末页的重要声明 2 / 26 行业研究|行业深度研究 glzqdatemark2 房地产 关注收益水平提升，期待收储落地提速 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 相关报告 1、《房地产：地产业绩延续探底，政策支持行业企稳》2024.11.03 2、《房地产：政策加码助力持仓提升，龙头标的获增持》2024.10.28 扫码查看更多 行业观点 ➢ 收储政策持续深化完善，助力房地产去库存 2024 年以来，中央及地方政府加快存量房收储政策推广，包括设立 3000 亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收购未售商品房用于保障性住房，支持专项债券用于收购存量商品房等。各地方政府相继跟进收储细则，对收储价格、房源条件、配套设施等做出明确要求。目前已有收储项目落地，但受收储房源要求较高、收储成本过高等影响，进展较为缓慢。 ➢ 郑州模式——独有背景助力，收储进展可观 郑州设立城发安居有限公司负责收储，已收储存量房筹集 10.6 万间保障性住房，总交易金额 338 亿元，其中 20%自筹，80%配套融资。郑州收储的独有背景：①保交楼任务重，地方政府推进意愿强；②住宅成交量持续下滑，自高点下降近 6 成，去化周期高企，超过 40 个月；③公寓价格较高点近腰斩，租金回报率合理；④政府提供 2%的贷款贴息以及每平米 200 元的收储补贴，缓解运营压力。在贴息和补贴到位情况下，郑州保租房项目实现“保本微利”。 ➢ 全国收储面临约束——项目收益水平待提升 本轮收储已经明确的资金来源有央行的 3000 亿专项借款，财政部允许的地方政府专项债用于收储，此外预计还有地方政府的财政补贴。当前全国平均租金回报率2.25%，一线城市租金回报率平均 1.70%，而央行专项贷款从商业银行投向收储平台的利率为 2.25%，租金回报难以覆盖成本。多数城市在收储时将保障房重置价格设为参考价格上限，房企在出售相应资产时折价较大，意愿不强烈。 ➢ 未来收储落地措施或关注改善投资回报水平 我们在租金回报率 2.25%、银行配套融资利率 2.25%的条件下测算保租房项目经营财务情况，需要租金回报率提升 0.81%或政府给予每年贴息 1.01%才能实现盈亏平衡。应对当前收储面临的投资回报问题，我们预计需落地以下几类措施：拉长收储资金的考核周期、扩大收储项目范围、政府给予配套融资贴息、考虑将资产价格增值计入收益、出台尽职免责机制等。 ➢ 投资建议：首推受益于止跌企稳的改善房企 收储资金层面央行专项借款和财政专项债已明确，若后续出台更多有效落地措施，提升收储项目收益水平，收储进展或提速，缓解当前房企现金流压力，优化市场供求结构，促进房地产止跌企稳。建议关注：1）重点布局一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企；2）受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台；3）具备规模优势、运营效率高的头部物业管理公司，以及具有增值服务创新能力和多元业务拓展的物业公司；4）地方政府收储推进中，城投类地产公司或率先受益。 风险提示：政策效果不达预期；房企流动性风险加剧；市场信心不及预期；数据披露不全面导致测算结果偏差。 -40%-20%0%20%2023/112024/32024/72024/11房地产沪深3002024年11月08日 请务必阅读报告末页的重要声明 3 / 26 行业研究|行业深度研究 正文目录 1. 收储政策持续深化完善，助力房地产去库存............................. 5 1.1 中央定调，存量房收储政策全面推行 ............................ 5 1.2 地方政府积极相应，落地相关细则 .............................. 7 1.3 部分收储项目落地，节奏有望加快 ............................. 10 2. 郑州模式——独有背景助力，收储进展可观............................ 12 2.1 郑州收储进展在全国领先 ..................................... 12 2.2 郑州收储取得进展，得益于独有的背景.......................... 14 2.3 郑州收储保租房财务测算——目标“保本微利” .................. 16 3. 全国收储面临约束——项目收益水平待提升............................ 18 3.1 收储资金已有明确来源 ....................................... 18 3.2 全国租金回报率较低，收储成本收益不匹配 ...................... 20 4. 收储落地或关注改善投资回报水平 ................................... 22 4.1 全国层面保租房项目财务缺口测算 ............................. 22 4.2 未来政策或关注改善投资回报水平 ............................. 23 5. 投资建议：首推受益于止跌企稳的改善房企............................ 24 6. 风险提示 ......................................................... 25 图表目录 图表 1： 收储相关政策汇总 .............................................. 6 图表 2： 发文支持国企收储存量新房的城市名单 ............................ 7 图表 3： 收储存量二手房的三种模式 ...................................... 8 图表 4： 主要城市收储政策细则 ......