数据背后的地产行业图景（三）：房价初现修复迹象，开发投资仍在低位

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2024年11月27日优于大市数据背后的地产行业图景（三）房价初现修复迹象，开发投资仍在低位核心观点行业研究·行业专题房地产优于大市·维持证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《统计局 2024 年 1-10 月房地产数据点评-销售量价边际改善，开发投资尚未好转》 ——2024-11-19《房地产税收新政解读-减税让利居民和房企，有效活跃住房交易》 ——2024-11-14《房地产行业 2025 年投资策略-消化超量库存的两种路径》 ——2024-11-11《房地产行业 2024 年 11 月投资策略-10 月楼市反弹明显，重点观察能否持续》 ——2024-10-31《数据背后的地产行业图景（二）-高层表态政策加码，静候基本面修复》 ——2024-10-25销售同比大幅改善，二手依旧好于新房。2024 年 1-10 月，商品房销售额同比-20.9%，降幅较 1-9 月收窄了 1.8 个百分点；10 月单月同比-1.0%，降幅较 9 月大幅收窄了 15.3 个百分点。9 月末出台的一系列需求端利好政策效果较为明显。2024 年 1-10 月，百强房企全口径销售额累计同比-35%，10 月单月同比+5%，为自 2023 年 6 月以来首次转正，Top20 房企中有六成 10 月单月同比为正。2024 年 1-10 月，30 城新建商品房成交面积累计同比-29%，10 月单月同比-5%；18 城二手住宅成交套数累计同比+1%，10 月单月同比+28%；30 城新建商品房的单月成交面积约为 2019 年同期的 67%，而 18 城二手住宅单月成交套数约为 2019 年同期的 150%，均较前几个月明显提升。房价初现修复迹象，需求端政策效果显现。2024 年 1-10 月，商品房销售均价同比-6.1%，降幅较 1-9 月收窄了 0.7 个百分点。2024 年 10 月，70 个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格均出现修复迹象，且二手修复情况好于新房，其中一线城市二手住宅销售价格环比为 13 个月来首次转正。我们始终强调，“房价止跌”是地产基本面复苏的标志，也是判断房企资产真实价值的前提。观察历史四轮政策后全国冰山指数表现，此前每轮政策相对上一轮政策的房价跌幅均进一步扩大，但本轮政策时点二手房最低挂牌价有企稳迹象，一线城市率先出现企稳，我们推测是因为限购政策放宽后成交量激增，快速消化了低价房源；二线城市紧随其后，“以价换量”有望逆转。开发投资降幅重新扩大，房企拿地意愿依旧不足。2024 年 1-10 月，房地产开发投资额同比-10.3%，降幅较 1-9 月扩大了 0.2 个百分点；10 月单月同比-12.3%，降幅较 9 月扩大了 3.0 个百分点。拆解开发投资额用途，施工投资项仍占主导但拖累逐渐收窄，而土地购置项对开发投资额的拖累边际加深。2024 年 1-10 月，百强房企权益拿地额累计同比-39%，10 月单月同比-42%；300 城住宅用地成交建面同比-26%，10 月单月同比-24%，单月成交溢价率1.7%仍处于低位；国有土地使用权出让收入同比-23%，10 月单月同比-11%。房企融资降幅持续收窄，销售回款拖累逐步减轻。2024 年 1-10 月，房企到位资金同比-19.2%，降幅较 1-9 月收窄了 0.8 个百分点；10 月单月同比-10.8%，降幅较 9 月收窄了 7.7 个百分点。拆解房企资金来源，2024 年 1-10月，定金及预收款同比-27.7%，个人按揭贷款同比-32.8%，降幅均持续收窄。房企非银融资也持续改善，2024 年 1-10 月，房企非银融资同比-29%，降幅较 1-9 月收窄了 1.5 个百分点，10 月单月同比+1%。开竣工单月波动较大，但趋势明确。新开工降幅扩大，规模仍在低位。2024年 1-10 月，新开工面积同比-22.6%，降幅较 1-9 月扩大了 0.4 个百分点；10 月单月同比-26.7%，降幅较 9 月扩大了 6.8 个百分点，单月新开工仅为2019 年同期的 26%。竣工降幅收窄，但下行趋势明确。2024 年 1-10 月，竣工面积同比-23.9%，降幅较 1-9 月收窄了 0.5 个百分点；10 月单月同比-20.1%，降幅较 9 月收窄了 11.3 个百分点，单月竣工为 2019 年同期的 69%。投资建议：随着 9 月末需求端政策效果显现，销售量价指标均边际改善，但开发投资尚未好转。一方面，在房价整体止跌之前（个别城市止跌是不够的），很难给出房企的合理估值，因此从价值角度建议对房地产市场特别是房价保持关注。另一方面，在房价整体止跌之前，仍会有各种支持政策出台，板块请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告仍然有周期性的博弈机会。后续地产板块的行情演绎将取决于楼市量价修复的持续性以及存量土地回收和城中村改造扩围等政策的落地进度。个股端，持续推荐保利发展、中国海外发展、华润置地、越秀地产、贝壳-W。风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。重点公司盈利预测及投资评级公司公司投资收盘价总市值EPSPE代码名称评级（元）（亿元）2024E2025E2024E2025E600048.SH 保利发展优于大市9.741,1660.921.0210.69.50688.HK中国海外发展 优于大市13.121,3272.382.445.04.81109.HK华润置地优于大市22.401,4763.653.695.55.50123.HK越秀地产优于大市5.492040.790.826.36.02423.HK贝壳-W优于大市48.351,6202.502.5417.417.1资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3内容目录销售量价边际改善，利好政策效果显现..........................................................................................7销售同比大幅改善，二手依旧好于新房.......................................................................................................... 7房价初现修复迹象，需求端政策效果显现.........................................................................................