统计局2024年1-11月房地产数据点评：11月单月销售同比转正，需求端利好政策效果延续

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2024年12月17日优于大市1统计局 2024 年 1-11 月房地产数据点评11 月单月销售同比转正，需求端利好政策效果延续 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：优于大市（维持）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：统计局公布 2024 年 1-11 月房地产投资和销售数据。2024 年 1-11 月，房地产开发投资 93634 亿元，同比-10.4%；房屋新开工面积 67308 万㎡，同比-23.0%；房屋竣工面积 48152 万㎡，同比-26.2%；新建商品房销售面积 86118 万㎡，同比-14.3%；新建商品房销售额 85125 亿元，同比-19.2%；房地产开发企业到位资金 96575 亿元，同比-18.0%。国信地产观点：1）11 月单月销售同比转正，需求端利好政策效果延续。2）房价同比跌幅收窄，二手房价修复表现优于新房，一线城市率先止跌企稳。3）开发投资累计降幅扩大，房企到位资金降幅持续收窄。4）开竣工降幅均扩大，单月同比波动较大。5）投资建议：需求端利好政策效果延续，11 月商品房销售量价持续改善，但地产开发投资尚未好转。房价决定中期趋势、博弈带来短期波段，后续地产板块的行情演绎将取决于存量土地回收和城中村改造扩围等政策的落地进度及楼市量价修复的持续性。个股端，持续推荐保利发展、中国海外发展、华润置地、越秀地产、贝壳-W。6）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。评论： 11 月单月销售同比转正，需求端利好政策效果延续2024 年 1-11 月，商品房销售额 85125 亿元，同比-19.2%，降幅较 1-10 月收窄了 1.7 个百分点；11 月单月，商品房销售额同比+1.0%，较 10 月提升了 2.0 个百分点，自 2023 年 6 月以来首次为正。2024 年 1-11 月，商品房销售面积 86118 万㎡，同比-14.3%，降幅较 1-10 月收窄了 1.5 个百分点；11 月单月，商品房销售面积同比+3.2%，较 10 月提升了 4.8 个百分点，同样是 17 个月以来首次为正。观察相对历史同期的销售规模，11 月单月商品房销售额和销售面积分别相当于 2019 年同期的 57%和 52%，较 9-10 月高点有所回落，但仍好于 7-8 月谷底水平，9 月以来出台的需求端利好政策效果仍然延续。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售额单月同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图3：商品房销售面积累计同比图4：商品房销售面积单月同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图5：商品房单月销售金额与 2019 年同期相比图6：商品房单月销售面积与 2019 年同期相比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3 房价同比跌幅收窄，二手房价修复表现优于新房，一线城市率先止跌企稳2024 年 1-11 月，全国商品房销售均价 9885 元/㎡，同比-5.7%，降幅较 1-10 月收窄了 0.3 个百分点；11月单月，商品房销售均价 10101 元/㎡，环比-3.2%，同比-2.2%，较 10 月下降了 2.8 个百分点。从城市维度看，2024 年 11 月，70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比-6.1%，降幅较 10 月收窄了 0.1个百分点，环比-0.2%，降幅较 10 月收窄了 0.3 个百分点，尤其一线城市环比为 0%，14 个月来首次止跌；70 个大中城市二手住宅销售价格同比-8.5%，降幅较 10 月收窄了 0.4 个百分点，环比-0.3%，降幅较 10 月收窄了 0.2 个百分点，尤其一线城市环比+0.4%，连续 2 个月为正。二手住宅销售价格修复情况好于新房。图7：商品房销售均价累计同比图8：商品房销售均价单月同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图9：70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比图10：分城市能级新建商品住宅销售价格同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4图11：70 个大中城市新建商品住宅销售价格环比图12：分城市能级新建商品住宅销售价格环比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图13：70 个大中城市二手住宅销售价格同比图14：分城市能级二手住宅销售价格同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图15：70 个大中城市二手住宅销售价格环比图16：分城市能级二手住宅销售价格环比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告5 开发投资累计降幅扩大，房企到位资金降幅持续收窄2024 年 1-11 月，房地产开发投资额 93634 亿元，同比-10.4%，降幅较 1-10 月扩大了 0.1 个百分点。11月单月，房地产开发投资额同比-11.6%，降幅较 10 月收窄了 0.8 个百分点。2024 年 1-11 月，房企到位资金 96575 亿元，同比-18.0%，降幅较 1-10 月收窄了 1.2 个百分点；11 月单月，房企到位资金同比-4.8%，降幅较 10 月收窄了 6.0 个百分点。拆解房企资金来源，2024 年 1-11 月，国内贷款 13476 亿元，同比-6.2%；定金及预收款 29624 亿元，同比-25.2%；个人按揭贷款 13911 亿元，同比-30.4%。销售回款持续改善，对房企资金的拖累逐步减轻。观察相对历史同期的投融资规模，11 月单月房地产开发投资额和房企到位资金分别相当于 2019 年同期的63%和 61%，投资仍处于较低水平，但融资较前期低点持续改善。图17：房地产开发投资累计同比图18：房地产开发投资单月同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图19：房企到位资金累计同比图20：房