房地产行业核心城市房地产销售跟踪(2024年11月)：11月一线城市二手住宅成交面积同比+51%，成交均价同比+2.9%

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2024 年 12 月 17 日 行业研究 11 月一线城市二手住宅成交面积同比+51%，成交均价同比+2.9% ——光大核心城市房地产销售跟踪（2024 年 11 月） 房地产（地产开发） 新房：11 月光大核心 30 城商品住宅成交面积同比+17.6%，成交均价同比+7.4%，环比+7.0%；1-11 月 30 城累计成交面积同比-27.5%，成交均价同比+2.3%。 1）2024 年 11 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交面积为 1,646 万㎡，同比+17.6%，环比+1.4%；其中，北上广深杭蓉成交面积 583 万㎡，同比+26.9%，环比+19.2%，余下二线 24 城成交面积 1,062 万㎡，同比+13.0%，环比-6.3%。1-11 月，核心 30 城商品住宅(不含保障)累计成交面积 13,584 万㎡，同比-27.5%。 2）11 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交均价为 26,231 元/㎡，同比+7.4%，环比+7.0%；其中，北上广深杭蓉成交均价 40,627 元/㎡，同比+7.8%，环比+1.7%，余下二线 24 城成交均价为 18,323 元/㎡，同比+2.2%，环比+2.6%。 3）1-11 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)累计成交均价为 24,397 元/㎡，同比+2.3%（1-10 月为+1.4%），其中，北上广深杭蓉累计成交均价为 41,009元/㎡，同比+3.2%，余下二线 24 城累计成交均价为 17,088 元/㎡，同比-1.6%。 二手房：11 月光大核心 15 城二手房成交面积同比+29%，10 城二手房成交均价同比+1.1%，环比+2.5%；1-11 月核心 15 城二手住宅累计成交面积同比+2.9%。 1）11 月，光大核心 15 城二手住宅成交面积为 1,633 万㎡，同比+28.8%（上月同比+21.2%），环比+15.0%；其中一线城市成交面积为 577 万㎡，同比+50.7%，环比+11.6%，余下二线城市成交面积为 1,056 万㎡，同比+19.3%，环比+17.0%。1-11 月，光大核心 15 城二手住宅累计成交面积为 1.41 亿㎡，同比+2.9%。 2）2024 年 11 月，光大核心 10 城二手住宅成交均价为 25,670 元/㎡，同比+1.1%，环比+2.5%；其中，一线城市成交均价为 35,601 元/㎡，同比+2.9%，环比+5.0%，余下二线城市成交均价为 16,314 元/㎡，同比-11.6%，环比-0.9%。 3）2024 年 1-11 月，光大核心 10 城二手住宅累计成交均价为 24,835 元/㎡，同比-2.8%（2024 年 1-10 月为-3.3%），其中，一线城市累计成交均价为 34,732元/㎡，同比-1.8%，余下二线城市累计成交均价为 16,645 元/㎡，同比-7.9%。 投资建议：2023 年 7 月政治局会议提出我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024 年继续优化房地产政策，4 月政治局会议提出研究消化存量房产，5月提出 3000 亿元保障性住房再贷款，取消按揭贷款利率下限，9 月将首套和二套的按揭贷款首付比例下限统一调整为 15%。供给侧看，强调金融业支持房地产责无旁贷，“金融 16 条”延期至 2026 年底，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”；需求侧看，充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，差异化确定本地的首付比例及按揭利率等；随着地方政府楼市调控自主性提升，2024 年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。建议关注两条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、滨江集团。2）消费类商业公募 REIT 积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：韦勇强 执业证书编号：S0930524070010 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20241203 11 月百强房企权益销售额单月同比-3%，1-11 月累计同比降幅收窄至-30%——核心城市二手房成交跟踪（2024 年 11 月） 20241124 政策组合发力，10 月一线城市二手住宅成交面积同比+50%——核心城市房地产销售跟踪（2024 年 10 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 光大核心 30 城商品住宅销售跟踪 光大核心 30 城名单为：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、重庆、武汉、天津、西安、苏州、郑州、东莞、长沙、青岛、哈尔滨、温州、合肥、宁波、佛山、南京、济南、沈阳、长春、昆明、福州、大连、无锡、常州、厦门。其中我们定义“北京、上海、广州、深圳、杭州、成都”为“北上广深杭蓉”，其余城市为“二线 24 城”。 2024 年 11 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额为 4,317 亿元，同比+26.3%，环比+8.5%；其中北上广深杭蓉成交金额 2,371 亿元，同比+36.7%，环比+21.2%，余下二线 24 城成交金额 1,946 亿元，同比+15.5%，环比-3.9%。 2024 年 1-11 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)累计成交金额为 33,141 亿元，同比-25.8%，其中，北上广深杭蓉累计成交金额 17,020 亿元，同比-21.0%，余下二线 24 城累计成交金额 16,121 亿元，同比-30.3%。 图 1：光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额单月值 图 2：光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额单月同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理，数据截至 2024 年 11 月 注：由于克而瑞月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理，数据截至 2024 年 11 月 注：由于克而瑞月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图 3：光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额累计值 图 4：光大核心 30 城商品住