房地产行业2025年1月月报：1月楼市成交环比季节性回落，但较去年春节月有大幅增长；土拍溢价率创近三年新高

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2025 年 2 月 17 日 强于大市 相关研究报告 《24 年全国商品房销售面积回到 09 年水平，投资跌幅创历史新高——房地产行业 2024 年 12 月统计局数据点评》（2025/1/21） 《24 年新房房价下跌 4.5%，二手房下跌 7.4%，一线城市二手房跌幅最大——2024 年 12 月 70 大中城市房价数据点评》（2025/1/21） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 《住房“以旧换新”——一个被低估的方向》（2024/08/08） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业2025年1月月报 1月楼市成交环比季节性回落，但较去年春节月有大幅增长；土拍溢价率创近三年新高 核心观点 【新房成交】  传统推盘淡季+春节假期的影响下，1 月新房成交同环比均回落，但和去年春节月相比显著增长。1 月 40 城新房成交面积环比-52.5%，同比-11.9%，同比增速较上月下降 40.8pct。1 月新房供应季节性回落，导致成交环比出现下滑。根据克而瑞，30 个重点城市 1 月前 22 日新增供应 461 万平，因上月基数较高，环比-47%，同比-12%，不过从绝对量来看，仍高于去年 2 月春节月全月供应量 383 万平。春节假期错配的影响下，导致成交同比出现下滑，不过成交绝对量较去年 2 月春节月有 53.3%的增长。  从各能级城市来看，高能级城市新房成交量较去年春节月相比显著增长。1）一线城市：1 月新房成交面积环比-47.1%，同比-10.5%，同比增速较上月降低了 45.3pct，但绝对量较去年 2 月春节月增长 124.9%。具体来看，北京、上海成交增长动能略有放缓，同环比均下滑，北京环比-47%、同比-57%，上海环比-37%、同比-10%；广州、深圳同比出现增长，广州环比-54%，同比+22%，深圳环比-49%、同比+57%。2）二线城市：1 月新房成交面积环比-59.1%，同比-12.6%，同比增速较上月下降了40.3pct，绝对量较去年 2 月春节月增长 58.8%。其中，仅南宁、南京新房成交同比出现上涨，其余我们跟踪的二线城市同环比均下跌。3）三四线城市：1 月新房成交面积环比-39.4%，同比-12.2%，同比增速较上月下降了 36.4pct，绝对量较去年 2 月春节月增长 2.9%。韶关、海门、温州、扬州新房成交同环比均提升，江门、舟山、金华新房成交同比增长，其余城市新房成交同环比多呈下降趋势。 【二手房成交】  1 月二手房成交同比持续正增长，较去年春节月大幅增长。1 月 18 城二手房成交面积环比-39.5%，同比+1.3%，同比增速已经连续 8 个月保持正增长，同比涨幅虽然较上月收窄了 74.7pct，但绝对量较去年 2 月春节月大幅增长 106.9%。  从各城市能级来看，一、二线城市二手房成交同比保持正增长，三四线城市同比由正转负，但较去年春节月都有大幅增长。1 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-42.9%、-40.3%、-31.3%，同比增速分别为 13.1%、2.4%、-22.7%，一、二线城市同比涨幅分别较上月收窄了 86.0、83.2pct，三四线城市同比由正转负，同比增速较上月下降了 34.8pct。不过，和去年 2 月春节月相比，各能级城市二手房成交量均出现了大幅增长，一、二、三四线城市分别增长 121.4%、109.0%、71.4%。一线城市中，北京和深圳同比分别增长 5%和 39%，环比分别下降 42%和 45%。二线城市中，南宁、苏州同比增幅分别为 96%、9%。  预判后市，2 月正值传统淡季，预计市场将延续供需两淡，不过考虑到去年 2 月为春节月，基数较低，我们预计成交同比将出现正增长。3 月两会后将是较好的基本面观察时间点。 【新房库存与去化】  库存与去化：库存规模与去化周期同环比均下降。1 月末我们跟踪的 12 城新房库存面积环比-1.7%，同比-12.1%；整体去化周期为 14.2 个月，环比-0.1 个月，同比-2.6 个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-3.1%、-0.1%、0.2%，同比增速分别为-10.8%、-18.6%、18.0%；去化周期分别为 14.6、11.9、44.1 个月，一、三四线城市环比分别下降 0.3、0.4 个月，二线城市环比上升 0.2 个月，一、二、三四线城市同比分别下降 2.4、3.2、6.8 个月。具体来看，我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在 12 个月内。  重点城市新房项目平均去化率环比提升 6pct 至 44%。根据克而瑞，重点城市 1 月（前 22 日）平均开盘去化率为 44%，环比+6pct，同比+17pct，延续弱复苏走势；其中一线城市平均开盘去化率 32%，环比-6pct，同比+10pct；二线城市平均开盘去化率为51%，环比+8pct，同比+19pct。具体来看，上海、杭州短期内热度较高，1 月（前 22 日）推盘量分别为 11 次和 26 次，平均去化率同环比齐增，均持稳 5 成以上，苏州、长沙、徐州、武汉等房企推盘更倾向于“以销定产”，仅素质较好的盘倾向于加快推盘节奏，去化率也均在 7 成以上。从变化趋势来看，同环比齐增类城市除了短期内热点恒热的上海、杭州之外，还有苏州、长沙、武汉、珠海、青岛等二三线城市，一方面开盘“提质缩量”，单城市推盘次数均不超过 3 次，适销楼盘加速入市；另一方面经历了前期深度调整，市场有弱复苏趋势；还有部分城市如广州、佛山等受 1 月供给结构影响，去化率不升反降，市场延续低迷。值得关注的是，当前整体市场止跌企稳特征明显，重点城市中仅有 3 城 1 月（前 22 日）去化率不及去年同期，多数城市市场热度还是呈现稳步上升趋势。 【土地市场】  1 月土地市场成交规模季节性回落，但溢价率创近三年新高。1 月全国（300 城）成交土地建面环比-74.3%，同比-18.4%；楼面均价环比-27.8%，同比+13.8%；平均土地溢价率为 8.1%，环比+4.3pct，同比+4.8pct。北京、深圳、杭州等地的优质地块在年初成交，再加之 1 月三四线城市土地成交比例下降，明显提升了 2025 年 1 月的平均溢价率，为 2022 年以