房地产行业：2025年上海第一批集中供地出让解读

01 159.26 亿元！上海 2025 年第一批次集中供地全部溢价成交 01 交易结果 今年上海第一批次集中供地交易活动于 2025 年月 2 月 20 日落下帷幕。 第一批次集中土拍仅出让 4 幅涉宅用地，起始总价 119.24 亿元，出让面积 9.59 万平方米；最终总出让金达 159.26 亿元，所有地块均溢价成交，平均溢价率为 34%。虹口区 C080302单元 hk329-11 地块溢价率最高达 38%，被金茂&庆隆联合体以 896435 万元斩获。 02 地块成交结果一览表 从地块位置来看分布较为分散，地块质量也因区域不同存在差异。 浦东新区 Z000602 单元 20Ea-01 地块和虹口区 C080302 单元 hk329-11 地块凭借其优越的地理位置、完善的配套设施以及较高的开发价值，吸引众多开发商关注。相比之下，奉贤新城 10 单元 06-07 地块和松江区 SJC10008 单元 05a-24 号地块则更具区域发展潜力。其中，奉贤新城 10 单元 06-07 地块兼具居住和商业功能，适合打造低密度、高品质的住宅小区；松江区 SJC10008 单元 05a-24 号地块容积率仅为 1.2，建筑限高 24 米，其周边配套设施有待完善，但低容积率和较大的楼间距为未来开发高品质改善型住宅提供了空间。 地块 1 公里范围内近 1 年共有 2 幅涉宅地块出让。距离地块最近的一幅地块为松江区洞泾镇 SJS30003 单元 01-13 号地块，位于地块正北面，出让时间是在 2023 年 10 月 24 日， 02 交易特点 1）参拍企业多元化，外资房企重返上海市场 本次土拍吸引了国企、民企以及外资房企的集体参与，其中，金茂与新加坡房企庆隆组成的联合体成功竞得虹口区 C080302 单元 hk329-11 地块。这一合作不仅体现了房企对核 03 心城区稀缺资源的争夺，也反映出外资房企通过联合开发的方式重新布局上海住宅市场的战略意图。 2）外环外市场有所回暖，打破多以底价成交现象 本次土拍中，两幅外环外地块的表现虽不及中心城区亮眼，但打破了以往郊区多以底价成交的局面，显示出外环外市场的回暖迹象。随着楼市政策的放宽，外环外重点发展区域的价值正逐步回归大众视野，例如五大新城区域，凭借其规划利好和价格优势，正吸引越来越多购房者的关注。未来，随着基础设施的完善和产业资源的导入，外环外市场有望迎来新一轮发展机遇。 03 热点地块介绍 1）浦东新区 Z000602 单元 20Ea-01 地块 浦东新区 Z000602 单元 20Ea-01 地块位于新杨思区域，地理位置优越，距离地铁 6 号线和 13 号线东明路站仅约 1 公里，交通便利性显著。周边配套设施完善，教育资源丰富，涵盖上海市浦东新区明珠小学、上海市杨思中学等知名学校；商业配套方面，临近三林亿丰时代广场，满足居民日常购物与休闲需求；医疗设施也十分便利，有上海杨思医院。 该地块出让面积为 27258.08 平方米，规划建筑面积为 68145.2 平方米，容积率为 2.5，建筑限高 80 米，地块起始价高达 38.16 亿元。根据规划要求，该地块中小套型住宅建筑面积不得低于总住宅建筑面积的 45%，同时需配建保障房建筑面积，占总住宅建筑面积的 5%，住宅装修标准不得低于 3,000 元/平方米。 04 值得注意的是，2024 年 11 月 27 日华润&中能建&越秀联合体曾以 78.97 亿元拿下同区域的 Z000602 单元 20B-12 地块，溢价率超过 40%，最终成交楼面价约 7.44 万元/平方米。此次 Z000602 单元 20Ea-01 地块的出让，同样吸引了众多企业关注，最终该地块以509013 万元的总价被华润&越秀联合体以 33%的高溢价率成功拿下，成交楼面价达到 7.5万元/平方米。 2）虹口区 C080302 单元 hk329-11 地块 虹口区 C080302 单元 hk329-11 地块位于上海市内环核心区域，紧邻地铁 10 号线邮电新村站，地处瑞虹新城片区。该区域配套极为成熟，教育资源丰富，涵盖虹口区第三中心幼儿园、虹口区第三中心小学、新宏星小学以及华东师范大学第一附属中学等优质学校，为居民提供从学前教育到高中教育的全龄段优质教育环境；商业配套方面，瑞虹天地距离地块直 05 线距离不足 500 米，能够满足居民的高品质购物与休闲需求；医疗配套则有上海市第一人民医院。 地块出让面积为 19318.86 平方米，规划建筑面积达 76309.5 平方米，容积率较高、为3.95，建筑限高 100 米，中小套型住宅建筑面积不得低于总住宅建筑面积的 40%，住宅装修标准不得低于 4000 元/平方米，地块无配建保障房要求。由于容积率及建筑限高较为宽松，此地块未来将可建造高层住宅。 不过，地块整体形状较为不规则，需要开发商在项目设计上投入更多精力以实现空间的高效利用。从市场供应来看，周边 1 公里范围内近两年出让的地块较少，显示出该区域土地资源的稀缺性。2024 年，虹口区北外滩社区 C080202 单元 hk361-02 地块（不含地下空间，旧改项目）以 8.4 万元/平方米的成交楼面价出让，紧邻瑞虹新城 10 期，是否会如市场猜测成为瑞虹新城 11 期，值得关注。 最终，虹口区 C080302 单元 hk329-11 地块以 896435 万元的总价被金茂&庆隆联合体 06 以 38%的溢价率成功拿下，成交楼面价达到 11.7 万元/平方米。 04 2025 年第二批次集中供地预告 1 月 23 日，上海土地交易市场官网发布了“上海市 2025 年拟出让住宅用地清单信息公示和出让预告（二）”，根据公示，二批次仅出让 1 幅涉宅用地，