2024年4季度上海办公租赁市场分析报告

01 2024 年 4 季度上海办公租赁市场分析报告 2024 年，上海办公租赁市场迎来大量新增供应。在租赁市场整体低迷的背景下，成熟项目与新项目间的竞争愈发激烈，去化压力明显加大。目前市场仍以租户为主导，业主方面临的挑战更为严峻，“以价换量”策略成为市场主流选择。2024 年第四季度，上海办公租金持续承压，平均租金环比下降 1%，至 4.2元/㎡·日，全年呈现缓慢下跌的趋势。 02 01 各环线租金持续下调，中外环区域跌幅最大 上海办公租赁市场本季度各环线租金普遍下跌，除中外环区域外，其余环线环比跌幅均有所收窄。内环内区域平均租金下跌 1 个百分点至 5.75 元/㎡·日。内中环平均租金下跌 0.8 个百分点，平均租金降至3.9 元/㎡·日，中外环与外郊环区域平均租金分别在 2.92 元/㎡·日与 2.37 元/㎡·日，环比下跌 1.1 个百分点与 0.6 个百分点。 03 在第四季度，中外环区域跌幅相对较大。该区域内大体量办公项目较多，其中部分项目由园区旧楼改建而成，这些办公楼普遍存在品质欠佳、配套不足的问题。尽管部分项目在规划改造时因建筑承重等条件较好，计划在顶部增设功能性配套设施，但受当前市场行情低迷影响，相关计划被暂时搁置，导致配套设施问题未得到有效解决。加之中外环区域的交通配套也并非特别出色，项目竞争力较低，去化压力大。 02 各区办公租金继续下跌，多数区域跌幅收窄 多数区域办公租金跌幅显著收窄，尤其是中心区域的黄浦区、静安区，环比跌幅均控制在 0.4 个百分点以内。 外围区域的办公项目租金报价也都保持相对稳定，如嘉定区、青浦区展现出良好的租金稳定性，跌幅微小。从具体项目来看，位于青浦新城区域的红隅迷你城项目，其办公租金报价灵活多样，通常在 1.7-2.4元/㎡·日之间，根据不同房源的交付标准，为租户提供多样化的价格选择，此定价策略已持续半年以上。 03 各小市场租金延续下滑走势，超高端市场跌幅扩大 甲+级办公租金本季度环比下跌 2.1 个百分点，跌幅持续扩大，为本季度跌幅最为显著的细分市场。 04 具体来看，八佰伴区块办公租金跌幅不断加剧，接近 4 个百分点，常德路与南京路石门路区域的办公租金同样调整幅度显著。世纪汇广场本季度继续下调租金，谈价空间高达 10%以上，同时给予 4 个月的装免期优惠。 甲级办公租金整体跌幅为 1.1 个百分点。其中，办公集聚度偏低的区域，如大陆家嘴与虹口沿江区域，甲级办公楼租金跌幅尤为显著，均超过 6 个百分点，这主要归因于这些区域办公资源相对分散，市场竞争力不足。此外，世纪公园、中山路曹杨路、延安路定西路及江湾五角场等区块的跌幅也均在 2 个百分点以上，整体市场表现疲软。部分甲级办公楼建造年代久远，虽在当时代表了高配置和先进的设计理念，但时至今日其建筑设计与功能已难以契合市场需求，特别是结构与层高固定，限制了办公空间的灵活性和舒适度。它们大多只能通过重新装修来改善环境，然而此举仅能勉强维持租金稳定，难以实现租金增长或租户品质提升。 乙+级办公租金整体下跌幅度同样为 1.1 个百分点，其中，四川路武进路、徐汇滨江、中山公园与不夜城等区块的环比跌幅超过 2.5 个百分点。该档次的办公楼在配套设施上相对欠缺，难以与配备有健身房、行政办公室等设施的高品质办公楼相提并论。同时，相较于新兴商务区所提供的优惠条件（更多的装免期与软性服务），其吸引力明显不足。在激烈的市场竞争中，这类办公楼既难以与核心区域的优质项目竞争，又受到新兴区域低价项目的冲击，致使在招商和去化方面承受较大压力。另一方面，年底时租户流动性增强，为保持合理的空置率，租金下降的速度进一步加快。 05 乙级及以下办公租金平均环比下跌 1.6 个百分点。在这三个细分市场中，不乏与高校紧密合作的创新创业园区。这些园区依托政府招商引资的政策扶持，出租率得以保持相对稳定。运营方通常与政府和高校保持紧密的沟通与合作，能为租户提供多样化的便利服务。然而，面对市场下行的压力，多数该档次的办公楼在应对能力上显得相对不足，导致租金降幅较为明显。 04 办公租赁市场情绪低迷，空置率进一步上升 2024 年第四季度上海全市聚集区平均空置率为 23.5%，已连续七个月上升。 上海办公租赁市场目前面临供需关系失衡的挑战。近年来，办公楼的新增供应量持续增加，但企业对办公空间的需求却因经营压力和租赁策略的调整而减少。特别是竞争力较弱的企业逐渐退出市场，而竞争力强的企业则倾向于选择更高品质的办公空间，这进一步加剧了部分办公楼的空置问题。同时，经济结构的调整导致传统产业外迁，新兴产业对办公空间的需求模式发生变化，减少了对传统写字楼的需求。 为应对这一挑战，部分开发商选择对办公楼进行改造升级，以更好地适应新兴产业和企业的需求。此外，城市规划与建设也在积极努力，通过建设城市副中心和完善交通、配套设施等措施，增 06 强新兴区域对企业的吸引力，以期吸引更多企业入驻，从而缓解空置压力。然而，这些措施的实施需要时间和资金投入，目前上海办公租赁市场的空置率仍然承压。 05 总结与展望 2024 年，上海办公租赁市场整体供过于求，空置率不断攀升，租金随之步入下行通道。从区域来看，核心区域凭借优越的地理位置和成熟的配套设施，租金跌幅相对较小。核心区域的部分办公楼拥有 5 至 10 年的老客户，客户黏性较高，客源维护相对容易。相比之下，新兴商务区在当前市场中招商压力较大，去化周期延长，租金下行趋势更为显著。展望 2025 年，上海办公租赁市场将持续面临新增供应入市带来的挑战。然而，随着政策效应的逐步显现和经济环境的不断调整，上海办公租赁市场有望在政策引导与市场机制双重作用下，实现更健康、可持续的发展，逐步缓解供需平衡问题。 注：文中办公平均租金为不完全统计，仅涵盖代表性项目 07 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路 1 号新金桥广场 10,11,15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com 电话：86 21 63589988 免责声明 本报告刊载信息时间截止 2025 年 1 月 26 日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。