中国房地产专题：房企土地“收储”的难题与挑战

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 11克而瑞专题房企土地“收储”的难题与挑战中国房地产专题2025 年 2 月版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 11克而瑞专题目 录一、2024 年政府开始推进商品房和土地收储，调整市场供需.................................................31、待售商品房和闲置土地规模均创新高，促使中央推进房屋及土地收储.............................. 32、优先收购无力开发用地，价格以市场评估与土地成本为准................................................6二、多地积极响应土地收储政策，但全面推进落地尚需时间 ..................................................61、多地响应推出收储细则，基本是地级市或下属区县.......................................................... 62、2024 年房企土地收储相对较少，2025 年广东 7 城率先推进.............................................. 73、广东首批收储主要面对地方国企，全面推进仍需时间.......................................................7三、数家房企收储成功，加价回购还是现金补偿需斟酌 .........................................................81、万科广州南站三宅地仅调整规划，新增货值反哺当地开发................................................82、越秀加价回购广州大干围地块，土地改性契合市场需求................................................... 93、金茂通过专项债资金收储，补偿金需要两年内方能拿到................................................... 9四、总结：收储依然面临多重困难，良好初衷也要受市场检验 ............................................10版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 11克而瑞专题一、2024 年政府开始推进商品房和土地收储，调整市场供需1、待售商品房和闲置土地规模均创新高，促使中央推进房屋及土地收储随着房地产市场的持续下行，房企销售长期低迷，伴随着早期开发项目的持续竣工，近年来我国的累计商品住宅待售面积逐渐增长。根据国家统计局数据，2022 年末全国累计的商品住宅待售面积约为 56366 万平米，2023 年末增长至 67295 万平米，2024 年末更是达到了 75327 万平米，同比继续增长了 11.9%。图：2022-2024 年累计商品住宅待售面积（单位：万平方米）数据来源：国家统计局、CRIC与此同时，销售的不景气也直接影响到房企的土地投资和开发，根据国家统计局数据，2021 年房企流动性危机爆发后，房企的土地购置面积开始出现断崖式的下跌，2021年就同比减少了 15.4%至 21590 万平米，2022 年更是直接腰斩至 10042 万平米。再加上新开工规模大幅减少，2023 年新开工建面同比减少了 20.5%至 69669 万平米，相较于 2019和 2020 年 16 亿平米的水平减少了近 60%。因此近年来房企持有的待开发土地面积整体增长，2022 年末达到了 49828 万平米，创下了 2004 年以来的新高。版权所有©克而瑞集团·研究中心 4/ 11克而瑞专题图：2004-2023 年房企土地购置及开发情况（单位：万平方米）注：房企购置土地面积和待开发土地面积国家统计局没有 2023 年数据，因此缺失数据来源：国家统计局、CRIC大量的未售商品房和未开发土地严重影响了市场的供需平衡，增加了房企的资金压力，同时造成了大量的资源浪费。为了缓解这些问题，2024 年 5 月以来中央接连出台政策措施支持地方政府或企业对未售商品房那个和闲置土地进行收储，以去行业库存，起到调节供需关系的作用。在商品房方面，2024 年 5 月 17 日央行设立了 3000 亿元保障性住房再贷款，明确说明用于收购房企已建成未售新房用作配售型或配租型保障性住房，同日国务院和住建部表达了支持态度。“730”政治局会议上又明确提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”，支持地方政府或由地方政府选定的地方国有平台公司、第三方公开收购房企手中符合条件的未售新房房源，最终将其用作配售型或配租型保障房。表：2024 年中央出台商品房收储相关表态及政策梳理时间发布机构文件/会议主要内容2024/4/30中共中央政治局政治局会议统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施2024/5/17央行国务院政策例行吹风会设立 3000 亿元保障性住房再贷款用于收购企业已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房。2024/5/17国务院国务院政策例行吹风会支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。2024/5/17住建部全国切实做好保交房工作视频会议商品房库存较多城市，政府可以以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。2024/6/20住建部收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议明确要求推动县级以上城市有力开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作2024/7/30中共中央政治局政治局会议积极支持收购存量商品房用作保障性住房。2024/9/24央行国新办新闻发布会3000 亿元保障性住房再贷款中的央行资金支持比例将由 60%提高至 100%版权所有©克而瑞集团·研究中心 5/ 11克而瑞专题2024/10/12财政部国新办新闻发布会支持收购存量房，优化保障性住房供给，一方面用好专项债券收购存量商品房用作各地的保障性住房，另一方面继续用好保障性安居工程补助资金，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。资料来源：CRIC而在闲置土地方面，2024 年 5 月 17 日自然资源部首次提出支持地方以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设；6 月 24 日又提出三个方面 18 条政策措施支持地方通过专项债券等资金收购收回土地。“926”政治局会议上又明确提出“支持盘活存量闲置土地”，11 月 11 日自然资源部发布了《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（下文简称“《通知》”），明确了运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的细则。表：2024 年中央出台闲置土地收储相关表态及政策梳理时间发布机构文件/会议主要内容2024/5/17国务院副总理何立峰全国切实做好保交楼工作视频会议相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的限制存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。2024/5/17自然资源部国新办新闻发布会支持地