研究札记：把脉、洞察 借鉴、提升

第 期132015.03把脉、洞察借鉴、提升研究札记克而瑞·研究中心，是易居中国旗下克而瑞信息集团的专业研发部门。组建十年以来，一直致力于对房地产行业各领域全面研究及企业专项课题的深入探索。迄今为止，我们已经连续六年成功发布中国房地产企业销售排行榜，引发业界热烈反响。研究半径不仅涵盖以日、周、月、年时间为线索的四大基础研究领域；还包括对宏观、市场、土地、企业战略、企业金融、营销等六大研发方向的深度拓展。每月研究成果出品超过百余份，规模以百万字计，为房地产企业、基金、券商、政府相关部门提供专业研究资料。关于CRIC研究中心此处为封面折页的裁剪线第期13序言房地产行业经历十多年的快速发展之后已经进入了新的阶段，即所谓的“ 白银时代” 或是“ 新常态” 。新常态下行业的发展速度以及盈利水平都将出现明显的回落，对此，多数房企已经有了清醒的认识，继续沿用原来的高负债、高杠杆的发展模式将面临更大的发展风险，迫使房企不断探索转型及金融创新的新模式。万科、绿地、万达和恒大四家龙头房企都走上了多元化转型的道路，希望能通过改变开发模式或进军其他行业来增加新的盈利点，一些中小型房企也进行了各种业务的试水。而金融创新目前同样如火如荼，目前主流模式包括：轻资产小股操盘，基金化，资产证券化以及互联网金融创新等。小股操盘模式是以较小的股权比例，进行项目操盘，赚取管理费和投资收益。而基金和资产证券化模式则是利用基金、R EIT S等放大房企的经营规模，解除房企因资金不足带来的限制；互联网极具爆发力与颠覆性，成为众多房企金融创新的必争之地。未来行业发展模式正在转变，顺应变化进行积极转型和创新的企业将涅磐重生，当然转型和创新之路可能十分坎坷，但因循守旧的企业无疑将逐步被行业淘汰，何去何从，每个企业都应尽早做出自己的选择。本刊编辑部规模房企并不代表它的利润也达到了规模，几百亿规模的企业发展会更从容。它不受规模的局限，不用为了规模增长而增长。可以根据自身的发展要求，决定发展方向和发展战略。——易居（中国）执行总裁、克而瑞信息集团董事长 丁祖昱聚焦房企发展变革与金融创新CONTENTS目录08大佬看市地产热评楼市“新常态”鞭策房企们纷纷走向转型与多元化——或者从地产业务出发，或者进行体制改革；或者向行业的上下游延伸；又或者索性跨界发展，谋求金融、互联网等领域的突破。本期关注微言堂聚焦房企发展变革 与金融创新P14226 市场把脉2015年 两会直击房地产政策解析及行业走向解读2015年值得投资的十大重点城市以史为鉴：28城2014年销冠特征分析98 城市研判一季度楼市十大热点剖析行业环境平稳宽松，市场回暖在望282研究预告更多142 特别关注聚焦房企发展变革与金融创新 224 企业纵深佳兆业事件引发对旧改模式的思考龙湖的“住守商攻”之路标杆房企大本营特征对扩张路径影响关于我们房企自身优势和多元化道路选择路径一：房企金融创新与金融服务展望 众筹建房：从舶来到迅速发展路径二：易居、小米、万科：玩转家装O2O路径三：当企业站在全国化扩张的三岔口路径四：房企“ 合伙人” 三大主流模式探究版权声明本刊物内容为克而瑞（中国）信息集团所有，未经许可，不得转载！免责声明本刊中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或评估。我司及其雇员对使用本刊中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。出品单位： 总 编：主 编：责任编辑： 编 辑：撰 稿：设计总监：媒体支持：官方网站：新浪微博：邮件地址：联系电话：CRIC研究中心丁祖昱 张 燕孟 音 林 波崔 琳 罗 雯 王晓晨 卫刚顺杨科伟 朱一鸣 房 玲 沈晓玲董 妍 陈开朝 马千里 蔡建林傅一辰 柳启慧 杨晶晶 余仁花 江怡珊 谢杨春 陶 媛 尹 鹏 俞倩倩 王青青 余露晴 陈桢颖孙 月 何 玮新浪乐居 中房网 地产人网www.cricchina.com/researchweibo.com/cricyanjiuresearch2@cric.com021-60867824 021-608678632015年第一期总第十三期Editorial Board编委会研究札记微言堂007研究札记微言堂008研究札记微言堂微 言 堂 ·随着城镇化进程的加快，房地产会有很好的前景。不过“ 买了就能赚钱” 的阶段已经过去了。现在一线城市房价已经控制住了，其他城市稳中有降，如果这个趋势能保持住，那么整个房地产就会进入一个良性健康的轨道。此外，对房地产行业来讲，最大的调控就是反腐。你会发现，反腐以后，高档房子的需求立刻就减少了，如果能坚持下去那就太好了。——万科集团董事会主席 王石王石：房地产行业最大的调控就是反腐大佬看市行业展望未来房地产调控、地产投资的关键在于读懂“ 新常态” 。住宅市场已进入平稳增长期，而产业地产等领域仍存在较大增长空间。 就区域成长性而言，北京、上海等一线城市经历了较长时间市场调整，正呈现稳步复苏迹象。参考国际经验，中国的一线城市见顶言之过早。——绿地集团董事长 张玉良张玉良：读懂楼市“新常态”不要再对房地产行业再次高潮抱有任何幻想，除了北上广深等局部地区，行业整体已经呈现过剩局面。中国房地产不会崩盘，城镇化发展是最大利好因素。中国有强有力的政府，也会适度调控。再加上一个最大利好——中国城镇化率还比较低，所以我们还有一段时间的转型期。——万达集团董事长 王健林王健林：不要对“再次高潮”抱有任何幻想009研究札记微言堂研究札记2015年的市场环境相当好，全年商品房交易量应当会超过2014年。当然，宏观政策的利好并不意味着行业的皆大欢喜。首先，保增长的国家政策背后，是经济内生增长动力匮乏，这对楼市实则是深度利空。其次，从地产行业大周期而言，楼市已经过了供不应求的短缺阶段，去库存依然是行业主题。最后，去年一直谈的“ 分化” ，这一格局依然会愈发明显。 ——易居（中国）执行总裁 臧建军臧建军：宏观利好不意味着皆大欢喜再过20年，中国应该是21世纪最为成功的国家。和美国比起来，中国是一只巨大的潜力股。中国经济的问题将是暂时性的，不要担心。根据我的观察，近几年一些大城市的政府也不支持房地产大涨。所以我对中国房地产并不乐观。如果要买房我倒觉得可以到农村去买，因为价格便宜。——投资家吉姆·罗杰斯吉姆·罗杰斯：中国是巨大的潜力股中国经济发展,房地产业的作用是不可低估的,今天仍然需要振兴房地产业。没有房地产业的带动,整个经济拉力不够。光靠结构调整,对长远的经济发展是有好处的。经济创新,对增强经济竞争力也是有好处的。但是,要说有个拉动经济发展的强大的机车,还是要靠房地产业，不要一提及房地产就把其和“ 泡沫” 联想到一起。——经济学家 厉以宁厉以宁：支柱作用不可低估010研究札记微言堂微 言 堂 ·新常态下，房地产的增长速度将明显