公募REITs系列之二：拥抱新资产，谁在买C-REITs？

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 1 [Table_Title] 拥抱新资产，谁在买 C-REITs？ [Table_Title2] 公募 REITs 系列之二 [Table_Summary] ►一级市场：以战略配售为主，公开发售愈发火爆 C-REITs 主要采用向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售、向公众投资者公开发售相结合的方式进行发行。63只 C-REITs 首发时战略配售的份额平均为 72.4%，网下投资者占 19.4%，公众投资者仅占 8.2%。 战略投资者是 REITs 一级发行的基石。战略投资者根据事先签订的协议进行认购，不参与网下询价。原始权益人或关联方强制参与战略配售，其他专业机构投资者可以参与战略配售，2023 年 12 月以来参与战配规模占比依次为券商自营13%、保险 9%、私募 8%、信托 6%、产业资本 5%、公募基金及资管子公司 3%、资产管理公司 2%和券商资管 1%。 网下投资者确定 REITs 一级发行的价格。网下和公众投资者更青睐稳定类REITs，市政、租赁住房、水利设施认购倍数基本均超 100 倍。保险、券商自营参与定价环节最踊跃，参与询价认购份额合计占比超 70%，信托、私募、公募、券商资管也有一定认购活跃度，各自份额占比约在 5-7%。 ►二级市场：各类机构仓位有别，券商保险规模靠前 2024 年中报显示各 REITs 前十大持有人份额约占 55-80%。 券商自营持仓市值占前十大投资者的 12.16%，是原始权益人外的第一大持仓群体，持有较多交通和能源 REITs。中信证券、中金公司分别在 18、14 只 REITs 中进入前十大，持仓市值约 15 亿元，旗下华夏基金、中金基金管理的项目数量居市场前二，中信建投、国信证券和东方证券也有一定持仓。 保险持仓市值占前十大 10.83%，重仓交通、仓储和消费，中国人寿系、同方全球人寿、中国再保险系、泰康系持仓领先。中国人寿系通过集团多个子公司全面布局，持仓市值达15 亿元。同方全球人寿2024年来大幅增持，并在下半年积极参与多只 REITs 网下询价，建仓迅速。泰康系持仓市值达13.16 亿元，重仓普洛斯仓储物流。 私募也活跃于前十大名单中，主要持有仓储、交通和园区，规模较大的有首钢基金、上海合晟资产、国新央企新发展格局基金和普洛斯资本等。信托持有较多消费和交通。券商资管以仓储、交通为主，市值占比不断下降，华金证券资管一枝独秀。嘉实基金、华夏基金等公募基金有资管计划进入部分 REITs 前十大，2024 年末市场也有 42 只公募 FOF 持有REITs，持有市值 1.09 亿元，主要为交通、园区和仓储。 多家保险设立 Pre-REITs、REITs 切入住房、消费、园区等设施，可重点关注保险提前布局的资产类型，券商积极参与财务顾问、做市商等具有集团协同效应的 REITs。 风险提示 公募 REITs 相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 评级及分析师信息 [Table_Author] 分析师：刘郁 邮箱：liuyu9@hx168.com.cn SAC NO：S1120524030003 联系电话： 分析师：姜丹 邮箱：jiangdan3@hx168.com.cn SAC NO：S1120524030002 联系电话： 分析师：郑日诚 邮箱：zhengrc@hx168.com.cn SAC NO：S1120524040003 联系电话： 证券研究报告|固收研究报告 [Table_Date] 2025 年 03 月 13 日 证券研究报告|固收研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 正文目录 1. 一级市场认购：以战略配售为主，公开发售愈发火爆..................................................................................... 3 1.1. 面向三类投资者：战略配售超 70%，网下投资者确定价格 .......................................................................... 3 1.2. 战略投资者：提前锁定份额，非传统投资机构陆续进场............................................................................... 5 1.3. 公开发售环节：水利市政、租赁住房等稳定类更受青睐............................................................................... 8 1.4. 网下投资者：保险、券商自营参与定价环节最踊跃 ....................................................................................10 2. 二级市场持仓：各类机构仓位有别，券商保险规模靠前 ................................................................................ 11 2.1. 券商自营：第一大市场化持仓群体，主要持有交通和能源 ..........................................................................12 2.2. 保险：不动产投资领域的行家，重仓交通、仓储和消费..............................................................................14 2.3. 私募基金：背景多元，主要持有仓储物流、交通和园区..............................................................................16 2.4. 信托：持有较多消费和交通 REITs ............................................................................................................17 2.5. 券商资管：为各类机构进行资产管理，市值占比不断下降 ..........................................................................19 2.6. 公募基金及资管子：资管计划、FOF 方式参与度不断提升..........................................................................20 3. 谁在深度布局 C-REITs? ...........................................................