核心城市房地产行业销售跟踪(2025年2月)：1-2月核心城市楼市成交量价齐升，阳春三月值得期待

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 行业研究 1-2 月核心城市楼市成交量价齐升，阳春三月值得期待 ——光大核心城市房地产销售跟踪（2025 年 2 月） 房地产（地产开发） 新房：1-2 月光大核心 30 城住宅成交面积同比+6%，成交均价同比+7%。 1）2025 年 2 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交面积为 821 万㎡，同比+22.5%，环比-20.0%；其中，北上广深杭蓉成交面积 253 万㎡，同比+57.2%，环比-28.1%，余下二线 24 城成交面积 567 万㎡，同比+11.5%，环比-15.8%。 2）2025 年 1-2 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交面积为 1,846 万㎡，同比+5.7%；其中，北上广深杭蓉成交面积 605 万㎡，同比+18.0%，余下二线24 城成交面积 1,241 万㎡，同比+0.5%。 3）2025 年 1-2 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交均价为 23,769 元/㎡，同比+7.3%；其中，北上广深杭蓉成交均价 39,125 元/㎡，同比+6.6%，余下二线 24 城成交均价为 16,279 元/㎡，同比+0.9%。 二手房：1-2 月核心 15 城二手住宅成交面积同比+23%，10 城成交均价同比+1%。 1）2025 年 2 月，光大核心 15 城二手住宅成交面积为 999 万㎡，同比+75.2%，环比-12.9%；其中一线城市成交面积为 351 万㎡，同比+87.9%，环比-16.3%。 2）2025 年 1-2 月，光大核心 15 城二手住宅成交面积为 2,145 万㎡，同比+23.1%；其中一线城市成交面积为 771 万㎡，同比+37.0%。 3）2025年1-2月，光大核心10城二手住宅成交均价为 24,620元/㎡，同比+0.9%，环比-1.4%；其中，一线城市成交均价为 35,539 元/㎡，同比+0.7%，环比-0.3%，余下二线城市成交均价为 16,604 元/㎡，同比-4.8%，环比-0.6%。 重点城市 1-2月新房累计成交均价：北京54,385元/㎡，同比+21.0%；上海77,682元/㎡，同比+15.7%；广州 32,456 元/㎡，同比-13.1%；深圳 60,028 元/㎡，同比-5.0%。重点城市 1-2 月二手房累计成交均价：北京 28,202 元/㎡，同比+0.2%；上海 39,150 元/㎡，同比+1.0%；广州 27,502 元/㎡，同比-6.2%；深圳 58,381元/㎡，同比-1.8%。 投资建议：回顾 2024 年，房地产行业优化政策密集出台。4 月政治局会议提出“研究消化存量房产”；5 月提出 3000 亿元保障性住房再贷款，取消按揭贷款利率下限；9 月政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”，统一下调按揭首付比例最低至 15%，地方政府“因城施策”差异化调整本地首付比例和按揭利率；10 月提出支持专项债收购存量土地、收购存量商品房用于保障房，通过货币化安置新增 100 万套城中村及危旧房改造；11 月继续优化房地产有关税收政策，12 月中央经济工作会议提出大力实施城市更新；得益于“一揽子政策组合”的精准发力，2024 年四季度房地产市场热度明显提升。展望 2025 年，随着前期政策的持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深，部分高能级城市将逐步实现“止跌回稳”。建议关注两条主线：1）看好具备片区综合开发能力，积极参与城中村改造和城市更新，产品美誉度较高，销售排名持续提升的稳健龙头房企，建议关注中国海外发展、招商蛇口、保利发展、中国金茂、绿城中国、越秀地产、滨江集团、华发股份；2）消费类商业公募 REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量商业地产资源丰富，具备商业运营品牌核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：韦勇强 执业证书编号：S0930524070010 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20250304 1-2 月百强权益销售金额基本持平，销售面积收缩明显——百强房企销售跟踪（2025 年 2 月） 20250220 1 月核心 30 城新房成交均价同比+9%，10 城二手房成交均价同比+1.2%——光大核心城市房地产销售跟踪（2025 年 1 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 光大核心 30 城商品住宅销售跟踪 光大核心 30 城名单为：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、重庆、武汉、天津、西安、苏州、郑州、东莞、长沙、青岛、哈尔滨、温州、合肥、宁波、佛山、南京、济南、沈阳、长春、昆明、福州、大连、无锡、常州、厦门。其中我们定义“北京、上海、广州、深圳、杭州、成都”为“北上广深杭蓉”，其余城市为“二线 24 城”。 2025 年 2 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额为 1,774 亿元，同比+32.1%，环比-32.1%；其中北上广深杭蓉成交金额 887 亿元，同比+54.3%，环比-40.2%，余下二线 24 城成交金额 888 亿元，同比+15.5%，环比-21.6%。 2025 年 1-2 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额为 4,389 亿元，同比+13.3%；其中北上广深杭蓉成交金额 2,369 亿元，同比+25.9%，余下二线24 城成交金额 2,020 亿元，同比+1.5%。 图 1：光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额单月值 图 2：光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额单月同比 -1,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0002022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-112024-012024-032024-052024-072024-092024-112025-01光大核心30城商品住宅（不含保障）成交金额(亿元)北上广深杭蓉二线24城 -80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-11202