2025年4月房地产市场跟踪：楼市“小阳春”如期而至，“好房子”时代来临

www.ccxi.com.cn 1 月价格数据点评 通胀水平延续回落、物价稳中 作者: 中诚信国际 企业评级部 蒋 螣 0755-82969261 tjiang @ccxi.com.cn 石 炻 0755-82969261 sshi @ccxi.com.cn 其他联络人 贺文俊 027-87339288 wjhe @ccxi.com.cn 政府工作报告首提“稳住楼市”，坚持在发展中逐步化解风险——2025年3月房地产市场跟踪 法拍房成交率有望提升，助力新房市场企稳——2025年 1月房地产市场跟踪 市场交易明显升温，政策薪火持续加力——2024年 12月房地产市场跟踪 房价现企稳迹象，政策加速落地继续保驾护航——2024年 11月房地产市场跟踪 重启货币化安置和土储专项债：止跌回稳转向信号下的老路新履——2024 年 10 月房地产市场跟踪 美联储降息与房地产新政：市场活力的新希望——2024年 9月房地产市场跟踪 “地王”久违重现，保障房收储提速 ——2024年 8月房地产市场跟踪 楼市“小阳春”如期而至，“好房子”时代来临 ——2025 年 4 月房地产市场跟踪 近期中央到地方政府反复提及推动“好房子”的建设，是顺应市场发展规律的重要举措，当前房地产市场已进入改善性住房需求作为主要增长推动力的阶段，更多“好房子”的上市有利于引导楼市加快止跌回稳的步伐。从实际销售情况也可以看到，以新规标准建设的住宅项目普遍在销售流速和销售价格方面均明显优于同区域的其他项目。但同时新规的推出将对采用旧规建设的存量一手及二手住宅项目造成更大冲击，进一步增加存量项目的去化难度，因此对于“好房子”的推进仍需因城施策、循序渐进。4 月 15 日，中共中央政治局常委、国务院总理李强在北京调研时表示：当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力，着力推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。这是继“好房子”被首次写入政府工作报告后，再 次 被中央 层面所 强调 ，同时 地方两 会也高频提 及 “好 房子”，全国有近 20 个省市将建设“好房子”作为 2025 年房地产工作重点之一。 当前房地产市场已发生了深刻变化，改善性需求的购房行为已代替刚需性购房行为成为推动市场发展的主要力量。从克而瑞监测的数据可以看到，2025 年一季度，市场购房需求继续由二房、三房向四房迁移，前两者的成交套数占比较上年同期水平分别下降 1.1 个和 1.7 个百分点，而四房产品则同比增加 2.1 个百分点，成交套数占比首次提升至三成以上水平，110~140 平方米、140~180 平方米以及 180 平方米以上产品市场份额分别同比提升 0.8 个、0.5 个和 0.1 个百分点，购房者对于居住空间的需求正朝着更大面积与更舒适居住空间的方向持续演进。由于改善性需求的购房者对住宅的品质、 www.ccxi.com.cn 市场跟踪 房地产行业 2025 年 4 月房地产市场跟踪： 楼市“小阳春”如期而至，“好房子”时代来临 www.ccxi.com.cn 2 功能以及整体居住体验会有更高要求，因此从中央到地方政府反复提及“好房子”顺应了当前市场需求的变化，有利于引导楼市加快止跌回稳的步伐。 参照政府工作报告及住建部的表述，“好房子”具有安全、舒适、绿色、智慧四个主要特点。目前各开发商提出的“第四代住宅”最接近“好房子”的定义，主要特征包括通过优化容积率计算规则（如配电房等配套用房不计入容积率）实现超高得房率，以及引入立体绿化系统，使每户拥有露台，并且每两层住宅设置一处空中公共平台用作公共院落使用。为促进“第四代住宅”的发展，各地政府积极出台政策，主要从减少计入公摊面积的部分以提高得房率、增加层高、增加阳台面积占比、鼓励建设绿化阳台及空中花园等方面进行优化，很多二三线城市如成都、长沙、西安、武汉、杭州、珠海、佛山、衡阳等均已推出此类新规；一线城市中的深圳和广州已在全市范围内推出此类新规，北京对部分区域执行，仅上海暂未推出此类新规。从实际销售情况来看，以“第四代住宅”为代表的新规住宅项目具有明显更强的市场竞争力，据克而瑞统计，2025 年 2 月以“第四代住宅”为代表的新规产品已在多个核心二线城市逐步落地，其去化情况及销售价格普遍明显优于同区域非新规项目，表现出有价亦有市的销售态势。但“第四代住宅”目前尚未有统一的技术标准，部分项目仅以“高得房率+大阳台+绿植”为噱头，交付效果及实用效果未达预期，未来仍需因地制宜地对技术规范进行优化。 中诚信国际认为，近期中央到地方政府反复提及推动“好房子”的建设，是顺应市场发展规律的重要举措，当前房地产市场已进入改善性住房需求作为主要增长推动力的阶段，更多“好房子”的上市有利于引导楼市加快止跌回稳的步伐。多地政府已从增加得房率、增加居住空间及美化居住空间等方面出台政策，助力住宅项目逐步向“好房子”标准靠近。从实际销售情况也可以看到，以新规标准建设的住宅项目普遍在销售流速和销售价格方面均明显优于同区域的其他项目，随着未来“四代宅”标准在全国范围因地制宜、当地住房改善“痛点”得到针对性解决后，预计我国房地产市场的改善性需求有望被大幅激活。但同时新规的推出将对采用旧规建设的存量一手及二手住宅项目造成更大冲击，进一步增加存量项目的去化难度，因此各地政府应根据自身存量住房结构及库存压力因城施策，择时、择地、循序渐进地推进“好房子”的建设。  中央持续明确表态“稳住楼市”提振市场信心，3 月新房和二手房成交价格回稳态势巩固，成交量边际改善，楼市“小阳春”如期而至；土地市场继续缩量提质，核心城市维持高热2025 年 4 月房地产市场跟踪： 楼市“小阳春”如期而至，“好房子”时代来临 www.ccxi.com.cn 3 度，新开工继续低位运行，库存转降但亟待进一步降低。3 月房企境内债券市场发行规模不大，短期内新增违约风险可控，二级市场交易热度有所提升，成交情况较为平稳。 需求端，在中央持续明确表态“稳住楼市”的推动下，市场信心进一步恢复，3 月商品住宅价格虽未改下行趋势，但同环比跌幅均进一步缩小，甚至出现 70 个大中城市中有 24 个城市环比上涨的局面，其中一线城市整体环比上涨 0.10%，二线城市整体环比持平，天津、南京、杭州、合肥、武汉、长沙、重庆、成都等多个重点城市环比上涨，回稳态势进一步巩固。从销售情况来看，3 月商品房销售面积及销售金额同比降幅分别缩小至 1.55%和 2.32%，环比分别增加 3.51%和 2.72%，前 3 月累计销售面积及销售金额降幅较前 2 月分别收窄 2.1 个和 0.5 个百分点，楼市“小阳春”如期而至。从克而瑞监测的数据来看，