2019中国商铺租金指数研究报告

商铺租金指数运行分析 / 5 租金变动：2019 年下半年，百街商铺平均租金环比上涨0.58%，百 MALL 商铺平均租金环比上涨 0.44% / 6 租金涨跌幅较大的商圈（商业街）：上海四川北路等商圈租金环比涨幅较大，南昌胜利路步行街等商圈跌幅较大 / 7 租金涨跌幅较大的商圈（购物中心）：深圳东门等商圈租金环比涨幅较大，上海曹家渡等商圈跌幅较大 / 9 租金运行趋势研判：消费总量增长与消费升级，助推商业租金平稳运行 / 12 前言 / 1 重点城市商铺租金指数分析 / 14 北京：商业街、商圈（购物中心）租金环比普遍上涨 / 14 成都：商业街、商圈（购物中心）租金环比均上涨 / 19 主要研究成员：莫天全 黄瑜 白彦军 付源 姚卓 周巍 杜咏咏 李璠璠 魏云静 陈丽娜 陈文静 程威 李雪娇 方肖 龙昊辰 曹晶晶 李云鹤 高梦琴 胡国华 吴建钦 辛芸娜 王新华 战雪 王雅涵 仵世友 葛海峰 赵丽一 高静 张曼 张志杰 吴珊 李建桥 牛晓娟 陈茜 张丽丽 汪勇 黄秀青 李力 张化学 丁晓 樊鹏飞 赵玉国 温戴婉蘭 杨红侠 薛建行 薛琳 黄雪 王玲 袁彬彬 黄艳 王永斌 高院生 童晓玲 谢俊云 田文刚 李益峰 戴小红 方颃 刘莉芬 01 02 03 研究主持： 中指研究院 中国房地产指数系统 1 党的十九大提出，目前我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。目前我国经济运行基本平稳，产业结构持续优化，消费需求日益增加，消费结构不断升级。作为实现消费需求的空间载体，商业地产承载着人民对美好生活的期望；商业地产的发展在消费升级过程中的作用也持续受到业界关注。 当前，商业地产正面临着新的行业发展格局。在消费升级和商业变迁的背景下，需求端正在发生改变，新模式新技术迭代日益加快，商业变革不断出现。随着中产阶级和千禧一代崛起，一方面消费升级提档，更加注重品质和价值。另一方面，消费出现结构性变化，文化、体验、健康等升级类消费进一步增长。在此背景下，以互联网为依托，运用大数据、人工智能等先进技术手段使线上服务、线下体验及现代物流进行深度融合的“新零售”模式持续推进，商业街和购物中心的业态升级以及新兴商业模式的创新发展，给商业地产带来了新的价值增长点。 同时，商业地产行业已经进入存量高度竞争的时代，市场面临众多的不确定性，这对于各类参与主体提出了新的挑战。同质化竞争的日益加剧、新零售高期待值与运营现状之间的落差等，都对商业地产的运营创新提出了更高要求，而更加专业化和精细化的运营将成为商业运营企业打造核心竞争力的关键。 在此背景下，中指研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念，在分析总结历年研究经验及商业地产行业发展现状的基础上，启动中国房地产指数系统商业地产指数的研究和编制，主要涵盖商铺租金指数和写字楼租金指数，用以客观反映重点城市商业地产价格水平及其变化趋势。此研究能为商业企业及各类社会投资机构提供数据支持，为行业管理以及政策制定提供参考；其次，可帮助广大商业机构及投资者准确了解商业地产价格水平和最新发展动向，更大程度地提升市场配置资源的效率，促进商业地产市场与商业资源供需两端精准对接、高效匹配，引领行业的稳健发展。 前言 2 2019 中国商铺租金指数研究报告 商铺租金指数是中国房地产指数系统的重要组成部分，反映了全国重点城市在租商铺在不同时点上的租金水平及其变化情况，其中租金水平以重点城市在租商铺样本项目租金报价均值表示，主要涵盖商业街租金1指数和商圈（购物中心）租金2指数。其中，由全国重点城市 100 条商业街商铺为样本标的，构成中国百大商业街（百街）商铺租金指数；由 100 个典型购物中心3商铺为样本标的，构成中国百大购物中心（百 MALL）商铺租金指数。商铺租金指数具有以下功能：（1）帮助广大商业运营机构、商户、商业地产投资者、房地产经纪公司和金融机构准确了解中国商业地产价格水平和最新发展动向；（2）为政府及各类社会投资机构提供数据支持，为行业管理以及政策制定提供参考。 样本选取 根据商铺的分类和特征，结合广大商业机构、房地产经纪公司、金融机构、商户及商业地产投资者对商铺租赁市场的关注程度，我们按照商铺的位置形式和开发形式进行商铺租金指数体系的构架，涵盖商业街租金指数和商圈（购物中心）租金指数。其中，商业街租金指数以商业街临街商铺作为指数编制的样本标的；商圈（购物中心）租金指数样本标的为商圈中典型购物中心商铺。 1 商业街租金：本报告指商业街临街商铺的平均租金，简称“商业街租金”。 2 商圈（购物中心）租金：本报告指商圈中典型购物中心首层商铺的平均租金，简称“商圈租金”。 3 典型购物中心：主要为大中型购物中心（大型购物中心：建筑面积 10 万 m2 以上；中型购物中心：建筑面积 5-10 万 m2），即选取的购物中心建筑面积至少在 5 万 m2 以上，根据城市商业地产成熟度不同可适当放宽面积规模。 商铺租金指数编制说明 城市选择 我国各城市商业发展程度具有不均衡性，根据人口流入情况、商业地产市场发展水平以及国家重点区域规划政策，我们综合选定了商铺租金指数编制覆盖的 15 个重点城市：北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都、苏州、青岛、南昌、长沙、海口。 3 2019 中国商铺租金指数研究报告 数据来源 商铺租金指数的样本数据主要通过 Fang.com、3Fang.com 平台、中指研究院各城市直属机构人员实地调研、商业运营管理机构及经纪公司等中介机构多种渠道获取。 指数模型 商铺样本选取 方法选择 为了能够更加准确地反映商铺租赁市场发展的实际情况和租金变化趋势，我们并行采用加权平均法和中位数法来进行商铺租金指数的编制。其中，加权平均法以当期在租商铺建筑面积为权重。 商业街选取：通过对各城市中央商业街、区域商业街和特色商业街三种类型商业街道的梳理，结合中指研究院各城市直属机构人员实地调研反馈及各地商业市场容量，最终在15 个城市共选取了 100 条商业运营成熟、商铺样本丰富的主要商业街作为商业街租金指数编制的商业街样本。 对选定的商业街进行商铺样本选取：首先确定商业街抽样总数量；然后，分别确定各位置段及各面积段商铺抽样数量；根据确定的抽样数量，按商铺签约年份由近至远选取商铺，作为最终参与商业街租金指数计算的固定样本。 商圈购物中心租金指数样本选取 商圈选取：通过对各城市核心商圈、次核心商圈和潜力商圈的梳理，统计各商圈所含购物中心数量和体量（建筑面积），结合中指研究院各城市直属机构人员实地调研反馈及各地市场容量情况，我们在 15 个城市最终选取了购物中心数量较多，体量较大的重点商圈作为商圈（购物中心）租金指数编制的商圈样本。 购物中心选取：根据确定的各商圈（购物中心）总数量，按 30%的比例选取该商圈建筑面积较大、运营成熟的典型购物中心作为商圈购物中心租金指数编