广州4月及五一市场暨后市展望

“点式回温” 格局持续，供应结构制约需求释放2020年5月——2020年4月及五一广州楼市分析报告分析 广州市场3月回温，成交水平恢复至去年3-12月的75%；4月走平，一方面是疫情影响下的市场购买力释放仍然受制，另一方面是多个传统热销板块的热销项目缺货（中心区荔湾、外围南沙金洲蕉门河、黄阁等）制约了成交进一步上升。 五一假期房企大力度走货与积极促销带动五一当周成交在4月基础上有明显上升，成交水平与2019年同期相当。然而成交仍然高度集中在个别板块/个别项目，“点式回温”的市场格局并未改变。展望 展望未来，经济环境显然较难乐观，后续市场成交保温仍然有赖政策配合；市场5-12月供应预计与2019年下半年大致持平，然而供应结构将进一步改变（基于过往土地市场传导），对于大部分区域而言，由于低总价项目货量持续减少，供需匹配的难度将进一步加大，房企间的竞争仍然激烈。从“成交保温”的角度看，未来维稳政策仍需时刻关注市场变化、不排除未来区域维稳政策仍有进一步释放空间。报告结构2020年1-4月经济与政策 （该部分略）2020年1-4月广州土地市场2020年1-4月广州住宅市场五一(5.1-5.5)广州市场情况总结与展望附：广州11个分区市场情况（该部分略） 国内经济景气度大幅下滑，叠加海外疫情加速扩散，“经济复苏”任重道远。 一段时间以来的房地产维稳主要指向“供给端”。“房住不炒”之下，各地市场维稳措施仍然保持抑制。 广州南沙、花都、黄埔、白云、番禺先后出台人才优化政策。然而各区政策优化均延用“有保有压”基调，属“有限松动”。由实际市场反应看，政策对市场的短期影响并不十分显著。02 首4月广州土地市场 经济与财政压力下，政府“集中供地期”较往年有所提前。多数推捆绑“产业/村改/地铁TOD”条件的地块。1-4月超7成的成交地块附带条件出让。 成交冷热分化。优质地价格表现稳定，包括：越秀南地块、天河广氮/花都北站地块，均刷新周边地价。周边“不成熟”宅地仍然遇冷，包括：江高宅地起拍价下调20%出让；增城中新/荔城两宅地起拍价低于周边地价但未能成功出让。广州2020年“集中供地期”较往年有所提前“五一”黄金周前后迎来大批土地出让 2020年1-4月广州共出让经营性用地473万㎡，完成土地收金491亿元，未到去年的三分之一水平。 广州今年供地步伐相较往年有所加快。进入“五一”前后，广州供地节奏已明显加快，4-5月供地规模明显高于去年同期，而往年集中供地月份普遍出现在四季度。广州维稳地市成交，多推捆绑“产业/村改/地铁TOD”条件的地块1-4月共出让涉宅用地239万㎡，超7成附带条件出让广州2020年1-4月成交涉宅地类型附带条件包括：1>商住地“引入企业“2>地铁TOD地块带条件3>村留用地带开发协议 今年前4月多推捆绑“产业/村改/地铁TOD”地块，稳定土地市场，保证土地财政收益的同时，亦保证了土地市场的有效供应。1-4月带条件出让的地块共有5宗，单宗地总建普遍为20-70万㎡；单宗地成交总价为20-80亿元广州地市热度逐步回暖，优质地块价格表现稳定（个别区域小幅上升）— —越秀南地价64576元/㎡创广州新高，天河广氮/花都北站周边地价刷新 广州今年1-4月土地市场热度较2019年四季度有所回暖，广州市区和远郊花都等多宗宅地参拍企业数量明显增加（去年四季度普遍底价成交）； 广州全市地价纪录刷新、天河广氮和花都北站板块周边等区域的地价小幅上涨。广州土地市场热度仍有分化，郊区周边“不成熟”宅地仍然遇冷——江高宅地起拍价下调20%出让；增城中新/荔城两宅地起拍价低于周边地价但未能成功出让白云区江高龙光地块以低于周边地价20%成交；增城中新镇永兴地块和荔城街庆丰村地块未能成功出让，假如底价成交，对比周边地价仍有较大优势，但由于周边二级市场成交不景气，价格表现下滑使得地块遇冷。03 首4月广州住宅市场 3月得益于复工潮及房企大力促销下，成交回升（相当于3月至12月均值的75%）主要由远郊降价盘成交较热拉动。 4月成交走平。原因一方面是来自经济影响下，市场购买力释放仍然受限；另一方面，以往能够有效对接需求的部分传统热销板块的热销项目货量亦有所减少。 现状购买力面临一定的瓶颈，2020年以来150万以下的成交占比逐步上升。 4月二手市场成交回升幅度大于一手市场，更多原因在于疫情下，业主后市预期不明朗，降价出货的意愿增强成交走势：广州3至4月成交回升。成交水平约为去年（3月至12月均值）的75%原因分析：经济环境受压，以及市场传统热销板块的热销项目货量减少，是制约市场成交继续上升的主要因素。疫情使整体购买力受制，成交更加偏向远郊降价楼盘 在疫情影响之下，由降价及推货带动，远郊成交占比相较2019年有所增大，达60%。 近郊保持稳定，在25%左右。 中心区受制于低总价货减少（见后述），成交占比持续下降。中心：荔湾500万以下供应减少，令总体成交份额降至不足两成近郊：200-300万规模个盘支撑，成交保持平稳远郊：增城、花都低总价/降价盘加大供应，支撑成交份额上升至六成【中心区】成交集中荔湾和白云2区；荔湾区500万以下产品供应减少，是中心区成交份额下滑的重要原因。【近郊】首4月番禺与黄埔成交总体平稳。番禺主要依靠亚运城、山海连城；黄埔主要依靠万科幸福誉、保利拾光年、实地常春藤等总价200-300万的楼盘支撑成交【远郊】成交集中增城和南沙两区。增城低总价盘加大供应，是2020年首4月驱动“远郊成交比重上升”的主要原因；南沙由于板块供应结构有所变化（黄阁、金洲蕉门河货量减少，而明珠湾区高总价项目供应上升），成交占比回落。花都仍然主要受融创文旅城、越秀臻品系等个盘成交带动。从化成交占比仍然较低。2020年1至4月不同板块市场总览：成交前十板块多为远郊板块；传统热销板块的热销项目缺货明显，包括广钢新城、南沙金洲蕉门河、黄阁等2020年1至4月成交前十楼盘总览:位处区域/板块的低总价项目/降价项目上榜增多；传统热销板块的热销项目减少300-500万150-200万 200-300万500-800万项目主力成交 150万以下产品总价段首4月成交前十楼盘多数增城、黄埔、南沙、花都的低总价项目中心区项目仅荔湾保利花海湾上榜随经济景气度下降，市场购买力瓶颈有所突显 2019年以来，市场主流的成交总价结构（150-500万）基本没有变化；同时，150万的需求逐步增加•【中心】首4月总价300-500万的成交占比逐渐下降，该价段成交占比（占中心区总成交的比重）由2019年上半年的45%下降至39%。主要受500万以下供应逐渐减少影响；1000万以上豪宅成交小幅增加，疫情下，市场对低密度高端住宅的青睐度上升•【近郊】首4月200-300万成交减少，主要是番禺亚运城的供货节奏放缓，成交有所放缓。300-500万成交稳步上升，番禺万博汉溪长隆的珠江铂世湾、藏珑府；及黄埔科学城东品秀星樾、长岭居的实地常春藤等项目供需持续活跃•【远郊】首4月150万以下成交稳步上升，增城敏捷绿湖、万科金色里程、叠溪花园等项目热度上升。150-300万成交逐渐下滑，南沙200万以下低价盘供应减少，及增城稍高价的改善项目需求下滑