2022年中国代表城市房地产预测

中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20222022 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2022《2022 中国代表城市房地产市场预测》编委会 扶伟聪 梁国鸿 郑松杰 谢宇晗 刘 涟 孙 柯 郑文伟 李 慰 王蕴莹 邓祥和 蓝功敏 欧阳达辉 窦自 罗广滨 楼浈针 李 鲲 康 伟 钱 辉 乔 晶 郭永亮 吴 蟒 梁家祥 李 玮 戴晓峰 杨伟胜 邓玮凌 谢宇晗 吴智杰 韦常春 梁风喜 广州 / 郭定基 东莞 / 李兴旺 佛山 / 曹绍林 珠海 / 崔 健 惠州 / 李富松 中山 / 钟 莹 肇庆 / 曹绍林 天津 / 任 炯 济南 / 徐丽丽 杭州 / 杨柳青 南京 / 陈烨东 合肥 / 章凤琴 武汉 / 邹 婷 长沙 / 周 明 郑州 / 陈国强 南昌 / 马辉辉 西安 / 李文菁 贵阳 / 欧 燕 南宁 / 周业超 乌鲁木齐 / 张军军地址：广州市天河区珠江新城金穗路 1 号邦华环球广场 9/10 楼 邮编：510627电话：020—83161188 传真：020—83161185 网址：www.hopechina.com专业机构：合富研究院合作媒体：观点网总 顾 问：编 委：主 编：副 主 编：责 任 编 辑：编 辑：002009018023029034039044048052056062068073078083089094099104108112前言起伏有时，构筑慢牛2021 年全国代表城市房地产市场总结及展望广州东莞佛山珠海惠州中山肇庆天津济南杭州南京合肥武汉长沙郑州南昌西安贵阳南宁乌鲁木齐【目录】 CONTENTS002管理层定调 2022 年我国经济复苏面临更严峻的情形，经济增长的“不稳固”进一步凸显。过往一年由于应对“通胀压力”，促使政策不断向国内房地产行业施压，以“房地产”带动的传统动力失速，叠加“疫情反复”深度影响国内经济表现，随着三季度经济跌破 5% 以及“房企爆雷”刺破“泡沫”，政策思维转变，“维稳空间”再次打开。当前“内循环”面临更大挑战，房地产的支柱作用受到更多重视。【信贷抑制放宽+地方政策维稳】将驱动市场走稳。【全局行情】必然需要【部分市场】的先行效应带动。2021 年热度稳固的区域有较大可能在 2022 年先行复苏。近年土地资源供应已呈较明显的衰减之势，城市发展面临“居住资源”供应不足的问题，住房供应见顶早于人口增长见顶。国家持续调控的目的在于放慢行业“高周转”特性，预防资源分配不足所带来的金融与社会风险。未来政策对行业的驱动方向及方式改变，将使得资源更多向“稳健企业”及“保障体系建设”释放，房地产稳健“慢牛”与“内循环”适配是系列调理措施的最终指向。对于行业而言，基于对国家政策导向的预判，我们仍然强调“三个注意”。未来机会将更多属于“稳健型企业”，对于相当部分企业而言，中期仍然处于“去杠杆”过程。对于与企业自身能力发展（现状及规划）适配度低的领域或区域，趁着“政策窗口”打开之机（政府部门鼓励“兼并购”，等），企业要多想办法进行资源与资金置换。房地产业利用传统模式复合新兴产业发展，及由之衍生的多种经营模式，或将是适应“慢牛格局”的最佳经营方式。起伏有时，构筑慢牛【前言】 EDITORIAL0032022 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2022一 . 宏观环境回顾：通胀、疫情，引发波动2021 年由于欧美央行持续放水，国内“通胀压力”（尤其原材料价格涨幅）达至近年之最。宏观调控首重“抑通胀”，年内对“投资”与“生产”的限制明显加强，这些政策在帮助消费端缓减通胀影响的同时，亦在较大程度上制约了经济增长速度。“通胀预期”促使政策不断向国内【供应偏紧 + 价格向上】的经济环节施压。作为【供应偏紧 + 价格向上】的典型，2021 年房地产行业融资、周转被大力限制。由 2020 年下半年至 2021 年上半年，政策对房地产的“资金管控要求”大幅提高，主要体现为：融资端，“三道红线”快速扩容且要求提高（商票纳入监管等）使企业面临无米可炊，“贷款集中”使金融机构的放款意愿下降；销售端，地方普遍实施更严格的地方调控及预售资金监管，这些措施进一步加剧了行业资金周转恶化。随着“疫情”对经济的影响加深（5 月份 delta 变异株、12 月份 omicron 变异株），宏观经济的“系统稳定性”受到更多挑战，近一年来的“猛烈调控”又进一步加剧了各种“不稳定因素”。从数据上看，上下半年间中国宏观经济的“落差明显”，最直观的表现为：GDP 三季度增速跌破 5%，以及支撑经济增长的三驾马车（投资 / 消费 / 出口）增速全部下滑：● 十四五规划强调扩大【消费】，然而受疫情影响，消费起色不大；● 【出口】受往年高基数影响，对经济的边际贡献持续减弱；● 提振经济的最有效手段，历来是【投资】，而受房地产等关键行业影响，投资增速下跌速度较快。在历期经济下滑过快时，须驱动【投资】对经济产生更强的带动作用，而“房地产”则是必要的环节。“三条红线”要求2020年8月2020年12月2021年6月2个明确：明确至2023年6月底，试点房企“三道红线”指标必须全部达标明确2023年底，所有房企“三条红线”指标实现达标增加8家试点企业扩容至全行业新增要求：商票纳入监管范围当年累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%过去3年经营活动产生的现金流量净额不能连续为负初期12家试点房企三条红线要求国内 GDP 单季增长（%）-10-50510152020151050-5-104.9%2021年Q32021年Q22021年Q12020年Q42020年Q32020年Q22020年Q12019年Q42019年Q32019年Q22019年Q12018年Q42018年Q32018年Q22018年Q10042022 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2022与历年规律相仿，“政策底部”通常由“经济的阶段性底部”带来。9 月份后，管理层政策调性转而更强调两个循环中“内循环”的支撑作用。在“资金总闸门”上，国内流动性管控措施重回适度宽松，11 月央行进一步明确“以我为主，稳字当头”的货币政策基调，这使得我国政策能够在环球流动性重回“紧缩”的国际环境中保持独立性。在数据表现上，11 月后M2 增速重回 8.5% 以上、12 月 OMO、MLF 环比增长 1 倍或以上，并进行降准降息。在“房地产调控”上，由 9 月份开始，“房地产的金融化泡沫化问题”在多个重要会议上不再提及，转而强调“维护市场健康发展”及“促进行业良性循环”；在分城施策上，各个地方政府的维稳措施释放力度加强。至此，由“流动性释放 + 管理层调性 + 分城策施”所确认的“政策底部”形成。二 . 政策取势：思维转变，强调支撑投资增速（累计同比，%）出口增速（