房地产行业20年11月公司月报：成交增速维持稳定，房企投融资力度分化

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 37 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 20 年 11 月公司月报 成交增速维持稳定，房企投融资力度分化 [Table_Summary] 核心观点：  房企销售：成交增速维持稳定，景气度略有下行。11 月百强房企实现销售金额同比增长 20%，增速环比回落 1.4pct，绝对规模 20 年内仅次于 6 月且高于 19 年各月，市场需求仍维持较高且相对稳定水平。销售进度方面，截至 11 月房企平均销售目标完成率为 92.5%，超出历史同期近 4pct，其中保利、滨江等 5 家房企已完成全年目标，由于年初疫情背景下预测较为保守，复工以来市场始终保持较好的吸收能力，也从侧面体现了 20 年的市场强度同样是超过企业预期的。去化水平方面，11 月中指院开盘去化率为 62%，环比 10 月基本持平，11 月市场仍维持一定推盘成交的热度，但整体竞争压力增大，去化略有下行。  房企拿地：土地市场维持热度，房企拿地力度分化。11 月 300 城商住用地出让金同比增长 21%，供销比上行创年内新高，溢价率则回升0.7pct。11 月 13 家主流房企拿地金额同比增长 32%，占 300 城商住用地比例为 33%，头部房企投资积极性相较整体市场有所提升。拿地力度方面，11 月 13 家重点房企金额口径拿地力度（拿地金额/销售金额）为 42%，环比提升 5pct，且超过 8 月（三道红线政策出台前）拿地力度水平（36%），政策发布后拿地力度较高或有所提升的招蛇、华润、中海、保利、金地负债压力均较小，荣盛、绿地、首开、阳光城等评分相对较低的公司在政策提出后拿地力度出现较为明显的回落。  房企融资：规模维持稳定，融资成本仍较低。20 年 11 月 A 股房企债权融资规模同比基本持平，环比小幅上升 4%，“三道红线”政策提出以来，9-11 月房企融资规模合计同比增长 19%，增速甚至略高于 1-8月（+18%），政策本身对当前融资环境影响相对有限，但房企本身对于负债及档位诉求或使其在融资策略上出现分化。融资成本方面，11月房企境内债权融资成本为 4.9%，环比小幅上升 18bp，1-11 月境内融资成本为 4.71%，虽然当前融资成本较 4 月低点上行 97bp，受下半年融资新规及整体行业环境影响，主流房企公司债多数发行成本较 20年上半年有所上升，但仍处于历史相对低点。  房企估值及投资建议：估值接近历史低位，上修空间较大。本月申万房地产板块指数当月绝对收益为-6.2%，相对收益为-8.3%，H 股方面恒生地产类指数当月绝对收益为-5.2%，相对收益为-4.7%。20 年年初以来房地产板块低点则出现在 20 年 5 月 22 日，对应动态 PE 为 5.25x，为 08 年以来最低估值水平。截至目前 A 股龙头房企平均动态 PE 为5.51x，接近 20 年年初以来低点估值，具有较大修复空间。  风险提示。公司经营公告销售拿地数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，新冠肺炎对行业影响超预期。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2020-12-22 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业 20 年第 51 周周报:21 年定调温和稳定，基本面平稳运行 2020-12-20 房地产行业2021年投资策略:节物风光不相待，惟进取也故日新 2020-12-13 [Table_Contacts] 联系人： 谢淼 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn -15%-6%2%11%19%28%12/1902/2004/2006/2008/2010/20房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 37 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 报告日期 评级 合理价值 （元/股） EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 万科 A 000002.SZ 人民币 28.17 2020/11/01 买入 40.42 3.79 4.26 7.43 6.61 4.73 4.35 18.8% 17.5% 保利地产 600048.SH 人民币 15.91 2020/10/30 买入 20.90 2.58 3.04 6.16 5.23 4.42 2.84 16.5% 16.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 13.30 2020/10/20 买入 23.78 2.09 2.28 6.37 5.83 5.90 3.70 14.0% 13.2% 新城控股 601155.SH 人民币 34.87 2020/11/01 买入 46.08 7.10 8.51 4.91 4.10 3.18 1.16 29.2% 25.9% 华夏幸福 600340.SH 人民币 13.61 2020/04/27 买入 35.95 4.62 4.86 2.95 2.80 7.80 7.42 26.0% 21.5% 金地集团 600383.SH 人民币 13.46 2020/10/30 买入 16.83 2.48 2.70 5.44 4.98 8.15 8.57 17.2% 15.8% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 6.84 2020/10/28 买入 13.93 2.20 2.34 3.11 2.92 2.91 1.62 18.9% 16.8% 金科股份 000656.SZ 人民币 7.08 2020/11/04 买入 12.00 1.33 1.60 5.31 4.43 10.64 10.04 22.0% 20.9% 中南建设 000961.SZ 人民币 9.04 2020/11/04 买入 11.49 1.91 2.51 4.74 3.60 3.95 2.29 26.2% 25.7% 阳光城 000671.SZ 人民币 6.71 202