首批公募REITs的战略定位与海外启示：如何甄别REITs？

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Main] 证券研究报告 | 策略专题 2021 年 06 月 04 日 策略专题 证券分析师 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn 张冬冬 资格编号：S0120521020004 邮箱：zhangdd＠tebon.com.cn 研究助理 相关研究 1.《乐观剩余——首批公募 REITs发售跟踪（四）-》，2021.6.2 2.《三轮关税涉及行业受损程度几何？——中美贸易专题系列之一》，2021.6.1 3.《超募，冻结，上市，收益——首批公募 REITs 发售跟踪（三）-》，2021.5.31 4.《六月展望：固本培元，不喜不悲》，2021.5.30 5.《首批公募 REITs 投资者结构有哪些特征？——周观新股 2021 年5 月第 4 周-》，2021.5.29 如何甄别 REITs？ 首批公募 REITs 的战略定位与海外启示 [Table_Summary] 投资要点：  鹏华前海万科是 REITs 吗？REITs 的甄别在于底层资产以及投资运营的不同，鹏华前海万科并不能类比于首批 9 只公募 REITs。鹏华前海万科 REITs 更像债券基金，与股债相关性过高，其投资于确定的、单一的目标公司股权的比例不超过基金资产的 50%，投资于固定收益类资产、权益类资产等的比例不低于基金资产的50%，本质上是一个混合基金。全部物业项目皆为内地房产，越秀房产信托基金是中国房产 REITs 的先行者。越秀房产信托作为中国香港首批上市 REITs，市值规模已经突破 110 亿元人民币。核心资产全部位于内地市场也从侧面体现了国内产业园区 REITs 的可行性，其发展也可为国内 REITs 的发展提供借鉴意义。  公募型 REITs 的核心要义在于“公募”与“股权”，实现了基础设施投资领域从私募到公募、债权到股权、融资到资产管理的转变。从发行方式上看：标准化的 REITs产品交易门槛较低，在二级市场上的流动性较高。对于投资者而言，标准化的 REITs产品可以通过证券交易的形式完成退出。从产品属性上看：标准的 REITs 产品一般为平层结构。从投资范围和资产管理模式上看：标准 REITs 产品的底层资产涉及范围较为宽泛，具体包括零售、办公、公寓、医疗健康、养老、酒店、仓储、数据中心、基础设施等范围，并且采取主动管理模式。  首批公募 REITs 的战略定位。与美国房地产行业为主的 REITs 定位不同，我国推广 REITs 更加注重基础设施补短板建设的战略目标。我国目前发行的 9 只公募REITs 只涉及到产业园区、仓储物流、高速公路以及垃圾处理和污水治理等行业；根据此前证监会发布数据，我国共有 64 只 REITs 产品报备，整体规模超 1300 亿元。相较于美国成熟 REITs 市场涉及到的数据中心、零售、农林等多种行业仍有很大的发展空间。基础设施公募 REITs 有助于实现基础设施的高质量发展，并为5G、云计算、大数据中心等新型基础设施建设提供融资支持。公募 REITs 的发行集合更多社会资本，有助于调动各方资源，引入私人资本，为基础设施建设提供长期资金支持，提高基础设施的发展质量。  海外 REITs 带来的启示。募集资金的使用、税收政策的完善、多行业领域 REITs的共同发展将成为下阶段的关键词。就业机会明显增加，经济创收效果显著。基于2019 年新冠疫情前的数据统计，美国房地产投资信托公司直接雇佣了约 27.4 万名 FTE 雇员，其劳动收入总计 197 亿美元。股息收益持久稳定，发展空间广大宽阔。根据美国国家 REITs 协会统计，2019 年共募集资金 1094 亿美元，截止至 2021年 4 月 30 日，目前美国共有 158 只权益型 REITs 产品，涉及行业领域包括 12 个类别，分别为数据中心、医疗、基础设施、特殊、住宅、写字楼、商铺、工业、农林、酒店和仓储。截止至 2020 年底，美国 REITs 发行规模达 1.25 万亿美元，共有 223 支产品，占全球市场的 6 成以上。相比之下，我国 REITs 的发行数量和总市值与美国仍有较大的差距。考虑到我国基建项目丰富，盘活存量与支持新基建的背景下，预计我国 REITs 将有巨大的发展空间。参考首批发行情况，假如每年发行 800 到 1200 亿元，我国 REITs 有望实现在未来十年破万亿。  风险提示：REITs 基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；流动性风险；规则调整等。 策略专题 2 / 10 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1. 鹏华前海万科是 REITs 吗？ ........................................................................................... 4 1.1. 类固收之鹏华前海万科 REITs .............................................................................. 5 1.2. 房地产 REITs 之越秀房产信托基金 ...................................................................... 6 2. 首批公募 REITs 的战略定位 ........................................................................................... 7 2.1. 海外 REITs 带来的启示 ........................................................................................ 7 2.1.1. 就业机会明显增加，经济创收效果显著 ..................................................... 7 2.1.2. 股息收益持久稳定，发展空间广大宽阔 ..................................................... 8 3. 风险提示 ......................................................................................................................... 9 rQmPoQwPmNpPpQpMo