房地产行业第46周周报：新房二手房环比回正；统计局核心指标全面下行

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2021 年 11 月 22 日 [Table_Industr yRank] 中性 相关研究报告 《房地产 2021 年 10 月统计局数据点评：核心指标全面下行，房企到位资金出现改善》20211116 《房地产行业第 45周周报（11月 6日-11月 12日）：10 月按揭投放加速；房企融资端改善带动板块估值修复》20211115 《房地产行业第 44周周报（10月 30日-11月 5日）：部分城市调整预售资金监管保交付；生活性服务业政策利好物管行业》20211110 《房地产行业 10 月月报：一线新房成交降幅显著收窄；房企三季报业绩现金短期承压》20211104 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业第 46 周周报 （11 月 13 日-11 月 19 日） 新房二手房环比回正；统计局核心指标全面下行 核心观点 本周新房成交量相比于上周有所上升、二手房成交量有所上升。本周 47 个城市新房成交套数为 5.6 万套，环比上升 21.0%，同比上升 7.3%；18 个大中城市新房成交套数为 3.7 万套，环比上升 16.6%，同比上升 26.1%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化+1.8%、+3.9%、+54.6%，同比分别变动+25.2%、-7.3%、+138.4%。16 个城市二手房成交套数为 1.1 万套，环比上升 10.1%，同比下降 39.6%；12 大中城市二手房成交套数为 1.0 万套，环比上升 12.1%，同比下降 38.3%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为+8.5%、+21.8%、-12.3%，同比增速分别为-43.2%、-30.8%、-51.4%。 新房库存量相比于上周有所上升，去化周期较上周有所下降。15 个城市新房库存套数为 102.8 万套，环比上升 0.8 万套，去化周期为 11.6 个月，环比下降0.5 个月；8 个大中城市新房库存套数为 56.4 万套，环比上升 0.3 万套，去化周期为 8.6 个月，环比下降 0.4 个月；一线城市新房库存量 26.7 万套，环比上升 0.4 万套，去化周期 8.4 个月，环比上升 0.3 个月，二线城市新房库存量 20.5万套，环比下降 0.2 万套，去化周期为 10.5 个月，环比下降 0.3 个月。三线城市新房库存套数为 9.2 万套，环比上升 1.1 万套，去化周期 6.5 个月，环比下降 1.5 个月。 整体土地市场较上周相比量价齐跌，土地溢价率有所上升。百城成交全类型土地数量为 77 宗，环比下降 58.8%，同比下降 72.3%；成交土地规划建筑面积为 705 万平方米，环比下降 52.3%，同比下降 72.6%；成交土地总价为 111亿元，环比下降 80.1%，同比下降 86.1%；成交土地楼面均价为 1581 元/平方米，环比下降 58.3%，同比下降 49.2%；百城成交土地溢价率为 4.61%，环比上升 330.8%，同比下降 73.3%。 投资建议 本周统计局公布了 10 月房地产开发销售与投资数据，核心指标全面下行，投资逐步失力，或对经济增速产生持续的压力，因此我们认为行业供需端政策仍有进一步适度调整的可能。同时也可以看到，房企到位资金有所改善，主要受益于近期信贷政策的调整，房企资金压力紧绷的现状正在逐步得到解决。央行三季度货政报告中提到“统筹做好重大金融风险防范化解工作”，同时针对房地产，提及“配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳发展”。我们认为后续房地产贷款投放有望加速，市场对信用风险的担忧有望得到缓释。地产板块连续两周上涨，短期内仍是政策调整所带来的估值修复的逻辑。中长期来看，随着风险缓释，行业清整将进一步推动各类资源向优质头部房企聚拢，融资渠道畅通、综合能力突出的优质龙头房企将享有更高的估值溢价。 我们建议关注：1）开发板块：金地集团、保利地产、万科 A、龙湖集团、华润臵地。2）物业板块：碧桂园服务、永升生活服务、华润万象生活、融创服务、新城悦服务、宝龙商业、星盛商业。 风险提示 房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 2021 年 11 月 22 日 房地产行业第 46 周周报（11 月 13 日-11 月 19 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................................................................................ 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ................................................................................................ 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 ............................................................................................. 9 2 百城土地市场跟踪 ............................................................................ 11 2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 ............................................................................ 11 2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪 ............................................................................ 13 3 本周行业政策梳理 ........................................................................... 16 4 本周板块表现回顾 ........................................................................... 18 5 本周重点公司公告 ................................................................