房地产土地周报：土地供应同环比降温，楼市因城施策

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2021 年 11 月 22 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC 执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 胡孝宇 联系人 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:单月商品房销售量价延续负增长，新开工面积同比下滑—— 统 计 局10月 数 据 点 评 》 2021-11-19 2 《房地产-行业研究周报:一线城市二手房成交量下降，10 月房贷利率首次整体下降 ——房地产销售周报 1107》 2021-11-07 3 《房地产-行业研究周报:土地供应环比 升 温 ， 楼 市 因 城 施 策 —— 房 地 产 土 地 周 报1107 》 2021-11-07 行业走势图 土地供应同环比降温，楼市因城施策 ——房地产土地周报 1121 土地供应（2021.11.8-2021.11.14）：百城土地供应建筑面积累计同比下降 17.96% 本周合计供应 368 宗地块；其中住宅用地 83 宗，商服用地 81 宗，工业用地 175 宗，其他用地 29 宗。 本周 100 城土地供应建筑面积合计 2913.94 万平方米,环比上升 1.95%,同比下降 48.66%，累计同比下降17.96%，较前一周下降 1.05 个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为 277.63、1356.54、1279.77 万平方米，环比增速分别为 62.46%、4.05%、-7.5%；同比增速分别为-10.8%、-26.34%、-63.67%；累计同比增速分别为 4.12%、-11%、-24.42%；较前一周变动-0.48、-0.47、-1.43 个百分点。本周 100 城土地挂牌均价 2023 元/平方米,环比上升 17.62%,同比下降 27.83%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为 1252、2781、1446 元/平方米，环比增速分别为-89.45%、351.46%、36.03%；同比增速分别为-86.26%、-14.27%、-28.87%。 土地成交（2021.11.8-2021.11.14）：百城土地成交规划建筑面积累计同比下降 18.04% 本周合计成交 77 宗地块；其中住宅用地 19 宗，商服用地 23 宗，工业用地 30 宗，其他用地 5 宗。 本周 100 城土地成交规划建筑面积 704.75 万平方米,环比下降 52.32%,同比下降 72.58%，累计同比下降18.04%，较前一周下降 1.04 个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为 9.81、293.07、401.87 万平方米，环比增速分别为 57.36%、-22.85%、-63.2%；同比增速分别为-96.27%、-61.31%、-74.07%；累计同比增速分别为-0.76%、-20.33%、-18.36%；较前一周变动-3.05、-0.58、-1.18 个百分点。本周 100 城土地成交均价 1581 元/平方米,环比下降 58.28%,同比下降 49.16%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为 1119、2509、916 元/平方米，环比增速分别为 21.63%、-26.89%、-76.69%；同比增速分别为-83.84%、-21.69%、-62.1%。本周 100 城土地成交总价 111.44亿元,环比下降 80.11%,同比下降 86.06%。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为 1.1、73.53、36.82 亿元，环比增速分别为 91.49%、-43.6%、-91.42%；同比增速分别为-99.4%、-69.7%、-90.17%。 投资建议： 本周跟踪 36 大城市一手房合计成交 2.47 万套，环比下降 18.82%，同比下降 42.76%，累计同比上升3.37%，较前一周减少 1.25 个百分点。本周跟踪的 11 个城市二手房成交合计 0.64 万套，环比上升 2.13%，同比下降 49.12%，累计同比下降 5.49%，较上周减少 0.1 个百分点。截止本次统计日，全国 14 大城市住宅可售套数合计 78.31 万套，去化周期 42.8 周，环比上升 0.89%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别 1.12%、1.13%、0.36%。 10 月房价维持回落态势。10 月，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比呈略降态势。其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，一线城市二手住宅销售价格环比下降 0.4%，与上月相同。10 月，新房和二手房价格环比下跌城市数量继续大幅增加。其中，新房价格环比下跌城市数量由 9 月的 36 个增加至 52 个，二手房价格环比下跌城市数量为 64 个，占比超九成。 房地产贷款稳定增长，楼市信贷环境改善。11 月 19 日，中国银保监会新闻发言人在答记者问中表示，房地产合理贷款需求得到满足。10 月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长 8.2%，整体保持稳定。个人住房贷款中 90%以上用于支持首套房，投向住房租赁市场的贷款同比增长 61.5%。中国人民银行发布的数据显示，10 月末，我国个人住房贷款余额 37.7 万亿元，当月增加 3481 亿元，较 9 月多增 1013 亿元。 楼市因城施策。多地加大保障性租赁住房供给：广东省发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，明确广州、深圳、珠海、汕头、佛山、惠州、东莞、中山、江门和湛江是发展保障性租赁住房的重点城市，要求广州和深圳市单列租赁住房用地占比原则上不低于 10%，各地级以上市要建立保障性租赁住房租金定价机制，对保障性租赁住房项目租金实施监控指导，定期公开周边市场租金参考价；海南省住建厅于 11 月12 日公布了《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见（征求意见稿）》，按照《征求意见稿》的目标任务，到 2025 年，海南省计划新增筹集保障性租赁住房 3 万套（含租赁补贴），基本解决重点城市、省级产业园区人口集聚带来的住房困难问题。我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。 房地产价格持续下行，随着多地加强对房地产预售资金监管、房地产税改革试点，短期可能对市场预期产生冲击，长期量价由房地产基本面决定。面对第三轮集中供地政策上有所松动，房企拿地积极性提高，房地产贷款环境改善的情况，我们维持 10 月看好地产板块的净利率触底、地产供给侧改革、持仓低、估值低的四个原因，持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科 A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、阳光城、新城控股、中南建设、旭辉控股集团、龙光集团；3）优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、招商积余、保利物业等；4)低估价值：城投控股、南