房地产：集中供地系列：第二批温度骤降，第三批是否有机会回温？

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 四特征三现象，广州第一批集中供地深度解读 四特征三现象，重庆第一批集中供地深度解读 特征 5+3，无锡第一批集中供地深度解读 特征 5+4，杭州第一批集中供地深度解读 “热不起来”——话说东北区域首批集中供地 “同省异梦”——话说福建双城集中供地 什么变了，什么没变？——话说环渤海四城首批集中供地 岛外放量，土地市场出现降温——厦门第二批集中供地深度解读 “依旧很稳”——长沙首批集中供地深度解读 哪些城市热度高，哪些房企领跑？——首批集中供地全解读 遇冷的第二批集中供地，谁还在拿地？ 第三批集中供地的出让规则究竟放松了多少？ 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 文婧 windaxia0799（微信号） wenjing@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021 年 11 月 26 日 集中供地系列 第二批温度骤降，第三批是否有机会回温？ 核心观点： 1.融资环境的逐步恶化、房企资金压力不断上升是此轮集中供地遇冷的主要原因 我们不难描绘出第二批集中供地的来龙去脉：出让规则大幅调整，入场门槛提高，规则层面严控地价增长；融资环境与销售回款恶化的双重挤压下，大批民企纷纷选择不参与；市场热度骤降，几乎所有城市难逃流拍阴霾，底价成交成为主旋律，国央企和中小规模企业成为拿地担当。 2.第三批集中供地热度或许有所上升，但幅度有限 对于第三批集中供地，我们认为热度料将有所回升，但是整体情况或仍与第二批集中供地保持相似。一方面，房企尤其民企的融资环境和资金压力并未得到太大改善。另一方面，第三批集中供地地价下调、地块结构优化以及资金门槛和出让条件的放宽，对市场成交有一定促进作用，但是很难改变基本面。 3.更多城市的全年成交大概率会高于 2020 年 有第一批集中供地的高歌猛进的基础，只要第三批集中供地市场表现有所恢复，我们认为更多城市的涉宅用地成交量和土地出让金收入大概率不会低于 2020 年，部分城市目前甚至已经超过，但是一些完成度非常低的城市确实值得担忧。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 截至 11 月 23 日，22 城均已完成第二批集中供地，17 城已发布第三批集中供地公告，其中无锡已率先完成第三批集中供地。 回顾第二批集中供地，各方面的变化或许我们都未曾预料到。其一，8 月自然资源部会议之后，出让规则纷纷调整，控溢价率、新增“三限”套装、取消竞配建等等；其二，民营企业纷纷退场，企业参与热情迅速冷却；其三，撤牌、流拍频现，土地市场热度骤降。 那么，其中详情究竟如何？大规模流拍的不利影响是否可控？第三批集中供地的热度是否能够回升？本文将从出让规则、城市供应与成交以及企业表现等三个维度，对第二批集中供地进行全面解读，并据此对第三批集中供地的表现进行展望。 目录 一、 出让规则：第二批提门槛控溢价，第三批资金门槛和出让条件松动 ....................... 2 1、第二批集中供地：规范土拍入场门槛，着力控制地价水平 ......................................... 2 （1）摇号为更多城市选择，“三限套装”成为规则标配 ......................................... 2 （2）第二批集中供地：规范土拍入场门槛，着力控制地价水平 ............................. 4 2、第三批集中供地：竞拍规则优化调整，资金门槛和出让条件一定程度放松 ............. 5 二、 企业表现：投资意愿整体下滑，国企、中小规模房企跃居拿地主力 ....................... 8 1、投资意愿整体下滑，国企、中小规模房企跃居拿地主力 ............................................. 8 2、优良经营与稳健财务“保驾护航”，部分企业仍在逆势拿地 ................................... 10 三、 城市供应与成交：市场温度骤降，后续流拍改善或能纾解不利影响 ..................... 12 1、初始供应有所增加，实际供应并未放量 ....................................................................... 12 2、市场温度骤降，后续流拍改善或能纾解不利影响 ....................................................... 13 （1）市场温度骤降，整体一片冰冷 ........................................................................... 13 （2）双因素助力，盈利空间明显改善 ....................................................................... 16 （3）若流拍改善，一半以上城市受到的不利影响仍可控 ....................................... 16 四、 结语：第二批冷淡收场，第三批或略有回升 ............................................................. 18 一、 出让规则：第二批提门槛控溢价，第三批资金门槛和出让条件松动 1、第二批集中供地：规范土拍入场门槛，着力控制地价水平 （1）摇号为更多城市选择，“三限套装”成为规则标配 自然资源部 8 月会议精神奠定了第二批及后续批次集中供地出让规则的基本框架。从竞拍规则来看，第二批集中供地主要呈现以下特点：其一，限地价和控制溢价率成为共识。所有城市均限地价，封顶溢价率控制在 15%以内，其中北京、上海延续第一轮严控态势，继续将封顶溢价率控制在 10%左右或以下；其二，竞地价之后的竞争环节多元，摇号成为更多城市的选择。具体而言，三成以上城市选择“限地价+摇号”的方式，广州、深圳、长沙、合肥采取竞自持或者竞装配率之后再摇号的三重环节，在此之外，其他