“断供”如何影响下半年房地产复苏？

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Main] 证券研究报告 | 宏观专题 2022 年 7 月 21 日 宏观专题 证券分析师 芦哲 姓名 资格编号：S0120521070001 邮箱：luzhe＠tebon.com.cn 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn 研究助理 相关研究 1.《迎接存量房时代：中国住房供需十年变动》，2022.7.14 “断供”如何影响下半年房地产复苏？ [Table_Summary] 投资要点：  核心观点：我们测算 2021 年房地产停工率为 6.6%左右，已销售但尚未交付的期房约为 74 亿平米，但在“保交楼”政策推进下，按揭贷款的实际风险敞口并不会太高。“断供”事件后，下半年房地产政策重心将从“促复苏”向“保交楼”倾斜，房地产销售和投资都将受到不同程度的影响。  风险敞口测算：（1）停工率：停工≠烂尾，2021 年底房地产项目停工面积为 4.57亿平，约为当年施工面积的 6.6%。  （2）未交付期房：我们通过两种方法测算 2021 年底已销售但尚未交付的期房面积为 74 亿平米左右。  （3）风险敞口：假设停工期房项目中 20%-50%烂尾，对应按揭贷款的风险敞口为2880 亿-7200 亿元，但楼盘推进复工后，大部分业主仍会选择继续还贷，因此实际风险敞口会更小。  “断供”事件如何影响房地产复苏：（1）政策：上半年房地产相关政策以促复苏、稳增长为中心，“断供”风波后，下半年政策重心将向“保交楼”倾斜。  （2）销售：一是居民预期进一步减弱，从而加剧观望情绪，阻碍市场复苏；二是“断供”事件后会进一步加剧房地产销售结构的分化，具体体现为：二手房好于新房、现房好于期房。  （3）投资：“断供”可能带来融资收紧、竣工加速两个相反效果，但当前制约项目竣工的关键因素仍然是资金问题。因此，融资收紧带来的房地产投资下行效应，将显著大于竣工加速带来的投资上行，从而带动房地产投资整体向下。  （4）宏观经济：上半年经济增长 2.5%，若三四季度分别达到 5.0%、5.5%，全年经济可达 4%。如果下半年房地产复苏受阻，经济压力加大，需要宏观政策进一步加码。  风险提示：房地产开发投资统计数据存在误差；“断供”事件演化超预期；项目复工不及预期。 宏观专题 2 / 14 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1. 停工涉贷的风险敞口测算 ............................................................................................... 4 1.1. 停工率：2021 年约为 6.6% .................................................................................. 4 1.2. 已售但未交付期房：2021 年底约为 74 亿平 ........................................................ 5 1.3. 风险敞口测算 ....................................................................................................... 6 2. “断供”事件会如何影响房地产复苏？ ............................................................................... 7 2.1. 政策端：从“促复苏”到“保交楼” ............................................................................. 7 2.2. 销售端：总量复苏受阻，结构分化加剧 ............................................................... 8 2.3. 投资端：资金收紧，竣工加速 ............................................................................ 10 3. 风险提示 ....................................................................................................................... 13 宏观专题 3 / 14 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图表目录 图 1：每年停工面积 ............................................................................................................. 5 图 2：每年期房销售和交付 .................................................................................................. 6 图 3：未交付期房 ................................................................................................................. 6 图 4：5 年期 LPR 两次共下调 20BP .................................................................................... 8 图 5：房贷利率下调 ............................................................................................................. 8 图 6：消费者预期指数达到有数据以来最低 ..................................