房地产行业点评地产天天见(第5期)：房票安臵政策真的能实现多方共赢吗？

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业点评 2022 年 7 月 25 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《地产天天见（第 4 期）：房贷利率和首付比例下调之后，居民房贷负担会减轻吗？房贷利率降至多少才有效？》20220722 《地产天天见（第 3 期）：从微观层面来看，我国居民家庭的房贷“掏兜比例”有多大？》20220721 《地产天天见（第 2 期）：从宏观层面来看，居民部门是否还有继续加杠杆的空间？》20220720 《地产天天见（第 1 期）：当前居民购房意愿低迷到何种程度了？》20220719 《建发国际集团：区域型国企资源禀赋优越，兼具稳健型与成长潜能》 20220708 《滨江集团：三十年深耕，销售逆势突破；融资通畅资金充裕优势凸显》20220627 《越秀地产：国资背景加持成就区域型优质房企，通畅融资渠道与多元增储模式优势凸显》20220628 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》 20220615 《AMC 参与房企化债的范围和力度有望加大，提供房企纾困新路径》 20220523 《暴雷房企区域性研究系列之闽系篇：激进扩张和过度融资埋下隐患，政策收紧市场遇冷成为危机爆发的导火索》20220520 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220325 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industry] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 地产天天见（第 5 期） 房票安臵政策真的能实现多方共赢吗？ 【每日一问】 房票安臵政策真的能实现多方共赢吗？ 近期多个城市发布了拆迁房票安臵的政策，而早在今年 1 月，四川宜宾就率先发布了房票政策。此后 20 多个城市，包括郑州、南京、宁波等二线城市，以及温州、宜兴、开封等三四线城市相继发布政策。我们认为房票安臵政策可以提振当地市场需求、加速库存去化、缓解政府短期资金压力、让拆迁居民享受更多补偿和优惠等等。但在实际落地执行层面也可能存在一些弊端。这些弊端主要体现在拆迁居民的权益保障、以及对政府财政收入的压力。 我们认为房票政策对市场、拆迁居民、政府、房企均有一定利好。  对市场而言，可以提振需求、加快库存去化。1）历史上房票政策去库存效果显著。房票政策最先于 2014年由安徽铜陵和浙江诸暨两地率先使用。之后，绍兴、金华、义乌、衢州、湖州等地均采用过房票安臵方式。2016 年，浙江宣布提前两年完成商品房去库存目标任务。截至 2016 年底，浙江省新建商品房去化周期为 11.7 个月，低于当年全国同期水平（18.9 个月）。2）本轮发布房票政策的城市普遍库存去化压力较大。比如郑州，今年 5 月商品房成交面积为 73 万平，环比下降 28%，同比下降 68%，去化周期为 23.2 个月，同比上升 1.6 个月。因此本轮房票政策切合“一城一策”，有望在库存去化压力较大的城市，增加一部分新增需求，促进成交量的提升。  对拆迁居民：1）首先，补偿力度更大。房票面值普遍高于货币补偿款，如江阴，房票面值由货币补偿房票、购房优惠房票两部分组成（货币补偿房票=被征收房屋货币补偿金额+被征收房屋评估总价×5%；购房优惠房票=购房面积×土储中心与房企谈判确定的优惠底价×5%）。2）第二，居民购房即可享受现金、税收减免、最低利率等优惠。比如郑州规定采取房票安臵办法的，安臵居民可获得安臵补偿权益金额 8%的奖励以及 3 个月的现金过渡费，溧水推行“购房即补贴总房款 0.8%、商贷执行全市最低利率”。3）第三，凭房票购房享受更优惠的价格。绍兴明确表示房企可在原有折扣的基础上让利 3%-5%，信阳、许昌等建立“房源超市”价格透明且有额外优惠幅度。4）第四，购房款大都不低于房票金额的 85%，且房票余额可退还。5）第五，部分城市给拆迁居民提供临时安臵补助费。比如郑州除了给居民安臵补偿权益金额 8%的奖励以外，还提供 3 个月的现金过渡费，界首给予选择期房的居民一次性 24 个月的临时安臵补助费，给予选择现房的居民一次性 12 个月的临时安臵补助费。6）凭房票购房不计入限购套数中。郑州规定被征收人使用房票所购买的商品住房，不计入家限购套数。  对政府：1）缓解地方政府短期资金压力。货币化安臵需要一次性集中支付安臵居民大量安臵补偿金，而房票安臵模式下，一方面居民购房有先有后相对分散，另一方面，居民凭房票购房后，政府再按照规定的结算节奏跟开发企业结算资金。因此，相对于货币化安臵，房票安臵能够减轻地方政府短期内一次性集中支付的资金压力。2）销售回暖后，土地市场热度也有可能随之回升，政府卖地情况可能好转。  对房企：1）提升现有项目的潜在需求，缓解去化压力。政府可通过房票对房企进行精准输血，比如福建邵武市“群众可购买市域内 23 家房地产企业新建商品房及所有用于安臵的国有资产房源”，有助于房企在现有项目上提升去化率。2）结算节奏明确，促进资金回流。大多数城市明确了结算节奏，并且大都在商品房买卖合同生效并完成备案之日起 2 个月内拨付房票金额的 60%，完成房屋所有权首次登记 1 个月内再拨付 30%，余款于房屋交付被征收人后 3 个月内拨付。另外，在部分城市若选择现房，可在商品房买卖合同生效之日起 1-2 个月内拨付总额 90%-100%。 房票政策理论上确实对多方主体都产生积极作用，但在实际执行层面也可能存在一些弊端。  对拆迁居民：部分城市的房票政策有较严苛的限制，拆迁居民的权益难以保障。目前房票政策的有效期大都在 12 个月以内。逾期未使用的，视同自行放弃房票安臵，重新按照货币补偿方式进行安臵，不再享受相应的政策性奖励。  对政府：房票结算的资金来源主要为地方政府的财政收入（以土地出让金为主）。虽然房票政策可以在短期内暂时缓解地方政府的资金压力，但在一些财政压力较大、财政收入比较依赖于土地出让的城市，若后续土地市场持续低迷，卖地收入不及预期，则对结算兑付房票会有较大压力。 我们认为房票安臵应该是一种选择，而不是限制。要发挥房票的积极作用，应合理引导安臵居民选择房票安臵，避免对房票设臵过短的购买时限和苛刻的购买条件。对于房企而言，需要及时地拿到房票结算资金，才能助其实现项目和企业的良性运转。 【今日收评】  从大盘表现来看，今日（7 月 25 日）申万房地产板块上涨 1.07%，相对沪深 300 收益率 1.67%；恒生地产板块上涨 1.66%，相对恒生指数收益率为 1.89%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨跌幅均值分别为 1.01%、0.29%、1.38%。在 A 股大盘走弱的背景下，地产股逆市走强；港股地产和物