地产天天见（第6期）：今年首批集中土拍的最大赢家是谁？

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业点评 2022 年 7 月 26 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《地产天天见（第 5 期）：房票安臵政策真的能实现多方共赢吗？》20220725 《地产天天见（第 4 期）：房贷利率和首付比例下调之后，居民房贷负担会减轻吗？房贷利率降至多少才有效？》20220722 《地产天天见（第 3 期）：从微观层面来看，我国居民家庭的房贷“掏兜比例”有多大？》20220721 《地产天天见（第 2 期）：从宏观层面来看，居民部门是否还有继续加杠杆的空间？》20220720 《地产天天见（第 1 期）：当前居民购房意愿低迷到何种程度了？》20220719 《建发国际集团：区域型国企资源禀赋优越，兼具稳健型与成长潜能》 20220708 《滨江集团：三十年深耕，销售逆势突破；融资通畅资金充裕优势凸显》20220627 《越秀地产：国资背景加持成就区域型优质房企，通畅融资渠道与多元增储模式优势凸显》20220628 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》 20220615 《AMC 参与房企化债的范围和力度有望加大，提供房企纾困新路径》 20220523 《暴雷房企区域性研究系列之闽系篇：激进扩张和过度融资埋下隐患，政策收紧市场遇冷成为危机爆发的导火索》20220520 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220325 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industry] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 地产天天见（第 6 期） 今年首批集中土拍的最大赢家是谁？ 【每日一问】今年首批集中土拍的最大赢家是谁？ 今年首批重点城市集中土拍提质缩量，整体热度略好于去年二、三批次，流拍率下降。截止 6 月底，22 城首轮土拍已经全部收官，并且已有 17 个城市完成了二轮土拍。纵观各地首批集中土拍表现来看，得益于地方供地规则的放宽和拿地门槛的降低，土地流拍现象有所好转。但是不同区域之间的分化依旧显著，除少数优质热点板块之外，大多数地块仍需“央国企”托底。22 城首批集中土拍合计成交金额 4964 亿元，成交建面 3896 万平，成交量较去年首批腰斩（成交建面较去年首批下降 63%）；楼面均价 1.27 万元/平，高于去年（去年三批集中土拍楼面均价分别为 9993 / 9594 / 10169 元/平）；底价成交率为 61.6%，较去年第二、三批显著下降 12、15 个百分点；触顶成交率为 22.5%，较去年二、三批均提升了 10 个百分点；流拍率仅 9.2%，较去年二、三批下降了 4.1、3.3 个百分点；平均溢价率为 3.9%，高于去年第二、三批的 3.6%、1.9%。 从城市角度来看，1）沪杭土拍金额远高于其他城市。上海、杭州、北京、成都、广州为成交总价排名前五的五个城市，分别为 879、828、480、393、341 亿元。2）多城拿出优质地块吸引竞拍者。去年下半年以来，受房企资金紧张、销售景气度低迷等不利因素的影响，房企拿地热情也降到冰点。为了吸引房企拿地，各地纷纷调整土地出让条件，且拿出了优质的地块以吸引买方。以厦门为例，首批次总计 10 宗宅地，其中岛内供应地块数量达 5 宗，因此厦门的楼面均价也高达 2.51 万元/平，超过了上海、深圳这两个一线城市。再比如广州此次共计挂牌 18 宗地，中心区海珠区和荔湾区各有 2 宗宅地，且均为地铁上盖或江景靓地，而去年流拍率比较高的外围区域，此次供地数量明显减少，从化区则直接不参与本轮供地。3）各城热度分化明显。其中，深圳最为热门，全部地块均触顶成交，平均溢价率高达 15%。其次合肥、上海、杭州也有超过 30%的地块触顶成交，合肥、厦门、杭州的溢价率也分别高达 11.2%、7.0%、6.6%。合肥热度较高主要是因为规则的松绑，对于地块的限价都有一定程度抬升，同时配建租赁和相关配套的代建大大减少。而济南、天津则较为冷清，有 30%以上地块流拍。 从整体房企角度来看，民企拿地节奏进一步放缓，国企拿地态势维持强势；TOP30 龙头房企拿地占比显著上升。从拿地企业来看，地方国企、央企、民企按照全口径拿地建面分别占比 50%、20%和 30%，按照全口径拿地金额分别占比 45%、24%和 30%。民企拿地占比较 2021 年第三批的 39%（按拿地建面）有所下降，民企拿地显著放缓得到确认。央企国企主导土拍的趋势继续延续。不过有部分民企开始调整拿地策略，聚焦核心高质量地块，溢价率相对较高，楼面均价相对不低。我们可以明显看到央企以最低的平均溢价率（1.03%）获取了相对更高楼面均价的地块（15961 元/平）；地方国企的溢价率与楼面均价分别为 1.27%和 11716 元/平，楼面均价处于最低水平，仍在一些热度比较低的城市起到托底作用；民企获取地块的平均溢价率最高，为 3.18%，楼面均价处于央企与地方国企之间（13324 元/平），具备一定资金实力的民企更加注重对高质量地块的获取，以便提升资产质量与销售情况。按照房企销售规模划分，本轮土拍中 Top30 房企拿地数量占比较去年第三批大幅上升 14 个百分点至 24%，龙头房企的拿地积极性有所提升。 拿地金额靠前的仍然以央国企为主。本轮拿地金额排名靠前的房企有建发、中海、绿城、招蛇、保利、滨江、万科、华润臵地、厦门国贸，以央国企为主。其中建发、中海、绿城分别以 370、310、245 亿排名前三。滨江为首次进入拿地前十。十家房企累计拿地金额达到 2181 亿元，占比高达 35%。保利、华润、中海、招蛇、绿城、万科六家房企在去年的集中土拍中拿地金额也位居前十的行列，整体集中土拍的投资力度较大同时能保持相对平稳的投资节奏。 从房企布局情况来看，1）中海、保利、建发投资布局最广，进驻了 7~8 个城市。TOP30 房企中，拿地城市数量在 5 个及以上的房企有中海、保利、建发、万科、龙湖。拿地城市数量在 2-4 个的房企：华润、招蛇、金地、金茂、绿城等。拿地城市数量在 1 个的房企：滨江、旭辉、远洋、碧桂园等。2）滨江、绿城是最注重深耕大本营的房企，单城拿地金额分别高达 193、122 亿元，主要是增加最核心城市的土地储备。 当前房企在拿地投资方面，最注重流动性（即去化较好、需求强的城市）及利润率。我们计算的重点 22 城中，兼具流动性和利润空间的城市为深圳、上海、杭州、长沙、宁波，以上五个城市 2022 年 6 月末的商品住宅去化周期分别为 9.8、5.5、10.4、11.8、12.3 个月，2022 年 6 月的开盘去化率分别为 53%、68%、81