房地产行业专题研究：解析当前地产困境

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 解析当前地产困境 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 金地集团 600383 CH 19.13 买入 万科 A 000002 CH 25.20 买入 滨江集团 002244 CH 11.50 买入 华发股份 600325 CH 9.73 买入 建发股份 600153 CH 16.92 买入 招商蛇口 001979 CH 19.01 买入 华润置地 1109 HK 55.56 买入 中国海外发展 688 HK 36.44 买入 龙湖集团 960 HK 53.76 买入 旭辉控股集团 884 HK 6.96 买入 碧桂园 2007 HK 8.58 买入 中海物业 2669 HK 13.53 买入 保利物业 6049 HK 73.86 买入 碧桂园服务 6098 HK 51.67 买入 旭辉永升服务 1995 HK 17.90 买入 招商积余 001914 CH 20.80 买入 新大正 002968 CH 32.00 买入 华联控股 000036 CH 5.04 增持 鲁商发展 600223 CH 12.87 买入 资料来源：华泰研究预测 2022 年 7 月 27 日│中国内地 专题研究 继续聚焦央国企和部分头部民企，关注未来政策空间 此次地产风波是房企信用风险的集中体现，短期会影响需求预期，中期会影响增量投资，想要扭转地产链条下行趋势需要更多政策助力来扭转信心，我们期待后续更多针对市场托底和房企纾困政策空间。建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数头部民企。重点推荐 1）A股开发：金地集团、万科 A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、华发股份；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团、碧桂园；3）物管公司：保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、中海物业、新大正；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。 C 端风波核心是 B 端信用危机的集中暴露，短期影响复苏节奏 我们认为此次风波本质是 B 端信用风险的集中暴露，主要体现为：1. 短期挫伤行业复苏节奏。我们跟踪的 60 城 7 月数据在 6 月份销售回暖之后重新回落，7 月 1-23 日 60 城新房销售面积同比-39%（6 月-17%）；2. 部分出险房企布局较多的地区会面临更大的压力。据克而瑞数据，出险项目较多城市7 月（截至 17 日）平均去化率仅 23%，较其他城市低 15pct，另据我们统计，目前违约的全国性房企布局最多的城市依次是重庆、武汉、成都、西安等，这些城市的部分区域可能会因为项目影响导致去化难度增加。3. 影响 C端对民企信任度，需求将进一步向央国企和二手房倾斜。 中期影响：风波凸显民企之殇，中期新开工投资将持续承压 2020 以来我们看到行业中民营房企的角色已经在多个维度开始淡化，此次风波预计将使得“国进民退”的格局推向极致。据我们统计，融资端、销售端和拿地端，2022H1 民企的市占率较之 2020 年分别下降 51、15、37pct至 11%、53%和 22%。由于市场原核心主体的淡出，我们认为会对行业产生深刻影响，中期影响体现为：1. 增量投资进一步下行。预计全年新开工面积、施工面积同比增速分别为-27.3%、-3.4%，全年开发投资同比增速为-8.9%；2. 核心城市房价矛盾预计会加剧。增量投资的减少将会持续影响供给弹性，未来如果市场景气度逐步复苏，部分城市房价或将面临上行压力。 政策后续展望：相关部门积极回应，未来关注更多政策空间 我们观察到风波后监管部门和地方政府已开始积极响应，倾向于市场化解决问题。中期来看，当前房地产困局的核心在于大规模民企信用风险带来的负反馈，如果要缓解当前地产链条的持续下行趋势，需要更多政策从根源上拯救市场主体信心。居民端，可期待更大力度的因城施策、购房杠杆优化等。企业端，需要多角度托底阻断风险蔓延。可能的方式包括：1）金融纾困支持；2）AMC 纾困；3）国资入股增信；4）稳定基金。值得强调的是，我国公共储蓄规模庞大，截至 2021 年末我国住房公积金缴存余额 8.2 万亿，当前使用效率较低，我们认为未来公积金的潜在盘活也有希望为房地产行业中长期纾困以及助力平稳发展带来想象空间。 风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。 (27)(13)21630Jul-21Nov-21Mar-22Jul-22(%)房地产开发房地产服务沪深300股票报告网 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 C 端风波核心是 B 端信用危机的集中暴露，短期影响复苏节奏 ................................................................................... 3 中期影响：风波凸显民企之殇，新开工投资将进一步回落 ........................................................................................... 6 政策后续展望：相关部门积极回应，未来关注更多政策空间 ..................................................................................... 10 投资建议 ..................................................................................................................................................................... 15 重点推荐标的 ...................................................................................................................................................... 15 金地集团（600383 CH，买入，目标