房地产行业百城土地成交月度跟踪报告(2022年6月)：二轮土拍加速推动土地市场复苏，50强房企新增土地环比翻倍

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022 年 7 月 26 日 行业研究 二轮土拍加速推动土地市场复苏，50 强房企新增土地环比翻倍 ——百城土地成交月度跟踪报告（2022 年 6 月） 房地产（地产开发） 6 月百城土地成交复苏，单月土地成交建面环比+30.8%，同比-18.5%，同比降幅收窄 15.8pct；22 城二轮土拍陆续开启，6 月揽金超 1300 亿元 1-6 月，百城土地成交建面 6.7 亿平方米，累计同比-29.2%；成交总价 12,584 亿元，累计同比-54.4%；成交均价为 1,867 元/平方米，累计同比-35.5%。地方政府性基金预算本级收入 26,070 亿元，同比下降 29.7%，其中，国有土地使用权出让收入 23,622 亿元，同比下降 31.4%。 根据克而瑞统计数据，6 月，TOP50 房企新增土地价值总计为 1984.2 亿元,单月同比下降 39.9%，环比上升 113%；TOP50 房企新增土地建面总计为 1154 万平方米，单月同比下降 78.1%，环比上升 103%。根据克而瑞数据中心及中指研究院数据，截至 7 月 19 日，已有 14 城完成二轮土拍，合计供应涉宅地块 333 宗；其中，成交 312 宗，成交建面约 3064 万平，成交总价约 3759.7 亿元，对应成交楼面均价约 12270.7 元/平，成交溢价率均值约 3.0%。 按城市能级来看，集中供地下一线城市多宗优质地块入市拉动成交总价回升 1）按城市能级划分，2022 年 6 月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为 956 万平方米、4,970 万平方米、9,234 万平方米，单月同比分别-0.1%、-35.5%、-7.2%。成交总价分别为 1,213 亿元、1,146 亿元、1,219 亿元，单月同比分别+36.4%、-59.1%、-45.6%。成交均价分别为 12,686 元/平方米、2,307元/平方米、1,320 元/平方米，单月同比分别-36.5%、-36.6%、-41.4%。 2）按城市能级划分，2022 年 6 月百城土地中一线、二线、三四线的（住宅类）的成交建面分别为 496 万平方米、1,818 万平方米、2,351 万平方米，单月同比分别-20.4%、-55.1%、-48.5%。成交总价分别为 1,116 亿元、954 亿元、916 亿元，单月同比分别+31.0%、-60.6%、-50.7%。成交均价分别为 22,508 元/平方米、5,250 元/平方米、3,898 元/平方米，单月同比分别+64.5%、-12.2%、-4.4%。一线、二线、三四线（住宅类）成交溢价率分别为 5.04%、3.46%、3.95%（5月为 0.73%、2.64%、2.65%）。 投资建议：1）2022 开年以来，多方释放资金面积极信号，5 年期 LPR 下调 20bp，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2 月 24 日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3 月 5 日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，4 月 29 日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5 月 15 日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科 A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220716 6 月销售回暖明显，一线新建住宅价格指数环比涨幅扩大——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022 年 6 月） 20220712 上半年居民新增存款超 10 万亿，深圳保租房公募 REIT 审核通过——光大证券房地产行业流动性及公募 REITs 跟踪报告（2022 年6 月） 2022701 6 月百强房企销售同比降幅收窄，边际回暖信号加强——房地产行业百强销售月报（2022 年 6 月） 20220627 22 城首轮土拍落幕，“缩量提价”明显——百城土地成交月度跟踪报告（2022 年 5月） 20220618 疫情防控见成效，基本面数据出现边际回暖信号——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022 年 5 月） 要点 股票报告网 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 百城土地成交总量 1.1、百城土地成交建面 2022 年 6 月，百城土地成交建面为 15,160 万平方米，单月同比-18.5%（对比 5月-34.3%）；成交总价为 3,579 亿元，单月同比-39.7%；成交均价为 2,361 元/平方米，单月同比-26.0%（对比 5 月-58.0%）。 2022 年 1-6 月，百城土地成交建面为 6.7 亿平方米，累计同比-29.2%；成交总价为 12,584 亿元，累计同比-54.4%；成交均价为 1,867 元/平方米，累计同比-35.5%。 图 1：百城土地（当月）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图 2：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 6 月 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 6 月 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图 3：百城土地（累计）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图 4：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 6 月 注：由于 Wind 月度更新延迟因