越秀地产(00123.HK)合约销售逆势增长，经营业绩稳中有增

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 海外研 究 跟踪报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产行业 ＃investSuggestion＃ 买入 ( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） 目标价： 11.50 港元 现价：9.26 港元 预期升幅： 24.2% ＃marketData＃ 市场数据 日期 2022.8.18 收盘价（港元） 9.26 总股本（亿股） 30.96 总市值（亿港元） 287 净资产（亿元） 466.88 总资产（亿元） 3209.50 每股净资产（元） 15.08 数据来源：Wind ＃relatedReport＃ 相关报告 《销售延续增长趋势，深化“1+4”战略布局》20220804 《积极补充优质土储，销售率先同比转正》20220710 《销售韧性强，连续两月同比正增长》20220609 《4 月销售同比转正，TOD 增储亮点多》20220512 《业绩稳健，派息稳中有升》20220311 ＃emailAuthor＃ 海外房地产研究 分析师： 宋健 songjian@xyzq.com.cn SFC：BMV912 SAC：S0190518010002 严宁馨 yanningxin@xyzq.com.cn SAC：S0190521010001 孙钟涟 sunzhonglian@xyzq.com.cn SAC：S0190521080001 请注意：严宁馨、孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 ＃assAuthor＃ ＃dyStockcode＃ 00123 .HK ＃dyCompany＃ 越秀地产 港股通（沪、深） ＃title＃ 合约销售逆势增长，经营业绩稳中有增 ＃createTime1＃ 2022 年 8 月 19 日 主要财务指标 ＄zycwzbzw|主要财务指标中文＄ 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 57,379 69,026 74,352 78,370 同比增长(%) 24.1 20.3 7.7 5.4 核心净利润(百万元) 4,150 4,348 4,775 5,352 同比增长(%) 3.2 4.8 9.8 12.1 毛利率(%) 21.8 21.6 21.4 22.2 核心净利润率(%) 7.2 6.3 6.4 6.8 净资产收益率(%) 7.8 8.9 9.2 9.7 每股收益(分) 134 140 154 173 每股股息(港仙) 65.4 66.1 72.6 81.3 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 投资要点 ＃summary＃ ⚫ 维持“买入”评级，目标价 11.50 港元：公司派息丰厚稳定，财务流动性充足，融资渠道畅通，平均融资成本维持行业低位且持续下降。我们认为公司在行业下行阶段抓住机会，重点投资大湾区和华东区域，深化“1+4”区域布局，有利于公司巩固提升市场地位；同时公司积极通过非公开市场控制土地成本，有望持续保持高于行业平均的毛利率。我们预计公司 2022/2023 年营业收入为 690/744 亿元，同比增长 20.3%/7.7%；核心净利润为 43/48 亿元，同比增长4.8%/9.8%。维持“买入”评级，目标价为 11.50 港元，对应 2022/2023 年 PE为 7/6 倍，截至 8 月 18 日收盘价对应近 12 个月股息收益率为 7%。 ⚫ 核心净利润稳健增长，保持高派息率：2022H1，公司实现营收 312.9 亿元，同比增长 29.1%；核心净利润 21.3 亿元，同比增长 1.4%；毛利率为 21.2%，同比下降 5.6 个百分点；核心净利润率为 6.8%，同比下降 1.9 个百分点；中期每股派息 0.275 元，派息率 40%，业绩符合预期。 ⚫ 合约销售金额逆势增长：2022H1，公司实现合约销售金额 489 亿元，同比增长 3.2%，整体销售较同行实现逆势增长；其中广州合约销售金额 293.4 亿元，同比增长 10.4%，占公司合约销售金额的 60%。 ⚫ 非公开市场拿地占比 55%，有效控制土地成本：公司整体土储结构优，截至2022H1，公司总土储为 2860 万平米，其中 93%位于一二线城市，53%位于大湾区。公司上半年拿地持续巩固在广州的市场龙头地位，2022H1，公司共获取 16 幅土地，新增土储 346 万平米；其中来自广州的新增土储为 126 万平米，占比 36%。此外，公司上半年通过 TOD、产业勾地及国企合作方式获取的土储面积分别占比 23.2%、4.4%和 27.0%，我们认为非公开市场拿地项目质量优且能够有效控制土地成本，有利于公司保持高于行业平均的毛利率水平。 ⚫ 债务结构优化，平均借贷成本进一步下降：截至 2022H1，公司“三道红线”保持绿档，剔除预收款后资产负债率、净负债率和现金短债比分别为 69.4%、59.7%和 1.45 倍；公司平均借贷成本为 4.11%，较 2021 年末下降 15 个基点；一年内到期债务占比 32%，较 2021 年末下降 7 个百分点。 风险提示：行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。 股票报告网 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 海外公司跟踪报告(评级) 报告正文 核心净利润稳健增长，保持高派息率：2022H1，公司实现营收 312.9 亿元，同比增长 29.1%；核心净利润 21.3 亿元，同比增长 1.4%；毛利率为 21.2%，同比下降5.6 个百分点；核心净利润率为 6.8%，同比下降 1.9 个百分点；中期每股派息 0.275元，派息率 40%，业绩符合预期。 图 1、公司核心净利润 图 2、公司毛利率和核心净利润率 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 合约销售金额逆势增长：2022H1，公司实现合约销售金额 489 亿元，同比增长3.2%，整体销售较同行实现逆势增长；其中广州合约销售金额 293.4 亿元，同比增长 10.4%，占公司合约销售金额的 60%。根据克而瑞排名，按总销售金额和权益销售金额计，公司上半年在广州市场排名第一。公司在广州市场优秀的销售表现得益于公司上半年推出 TOD、城市运营等地段佳、配套优、去化快的项目，其中广州 TOD 项目上半年实现合约销售金额 120.7 亿元，占公司广州合约销售金额的 41%。 图 3、公司累计合约销售金额 图 4、公司新增土储面积构成（按拿地方式） 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 非公开市场拿地占比 55%，有效控制土地成本：公司整体土储结构优，截至2022H1，公司总土储为 2860 万平米，其中 93%位于一二线城市，53%位于大湾区。公司上半年拿地持续巩固在广州的市场龙头地位，2022H1，公