中国海外发展(0688.HK)中报点评：稳健均好，维持积极拿地强度

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 中国海外发展 (688 HK) 港股通 稳健均好，维持积极拿地强度 华泰研究 中报点评 投资评级(维持): 买入 目标价(港币): 28.00 2022 年 8 月 26 日│中国香港 房地产开发 1H22：逆境下业绩韧性尽显；维持“买入” 公司于 8 月 24 日发布中报业绩：1H22 营收同比-4%至 1038 亿，归母净利润同比-19%至 167 亿，毛利率同比-5.1pct 至 23.5%。考虑结转情况，我们下调收入和毛利率假设，调整公司 2022-2024E EPS 至 3.49/3.64/4.22 元（前值为 3.69/4.21/4.93 元）。可比公司平均 2022E PE 均值为 5.8 倍(Wind一致预期)，考虑公司目前财务状况良好，在逆境下业绩韧性尽显且拿地积极，叠加非房开业务保持增长轨迹，我们认为公司合理 2022E PE 为 7.0 倍，对应目标价调整至 28.00 港币（前值：36.44 港币），维持“买入”评级。 销售逆势争先，下半年可推货值充裕 1H22 公司实现合同销售金额 1385 亿，同比-33%，调整幅度优于行业平均，行业销售排名进一步提升至第四名（2021 年为第六名）。公司 1H22 均价同比+12%至 22110 元/平米，主要由于核心城市贡献提升，其中一线城市占比提高 10.1pct 至 36.8%。此外，公司实现整体销售回款 88%（境内为 95%）。根据我们的预测，公司下半年可推货值超过 6500 亿，其中 70%位于一二线城市，公司全年销售降幅有望进一步修复。 拿地强度维持，财务依旧优异 1H22 公司保持投资强度，拿地金额 531 亿，同比-32%，对应货值 1082 亿，同比-38%，但拿地强度为 38%，与去年持平，94%新增土储货值位于一线和强二线城市圈。上半年公司非公项目投入 125 亿，其中于上海、广州、成都的并购项目投入资金 107 亿。截至 1H22 末，公司净负债率为 38.96%，较 2H21 增长 7.89pct，非受限现金短债比为 2.41x，剔除预收帐款后资产负债率为 54.58%，现金及银行余额达 1253 亿，公司上半年加权平均融资成本同比-16bp 为 3.44%，处于行业较低水平。公司上半年融资渠道保持畅通，成功发行境内债 180 亿及新增合计 40 亿人民币的境外贷款。 非开发业务保持增长轨迹，“双核驱动”战略确保未来可持续增长 1H22，在疫情扰动下，公司商业部分收入仍逆势增长 6.2%至 26.5 亿，其中：1）写字楼收入 17.5 亿，其中成熟期项目出租率达 88%，毛利率 75.9%；2）购物中心收入 6.4 亿，其中成熟期项目出租率为 96%，毛利率 77.8%，且实现同店租金收入逆势提升；3）公寓及其它商业收入 2.6 亿。公司目前持续投入自持商业，实施“双核驱动”战略，自持商业的在营及储备面积1105 万平，其中储备项目面积为 490 万平，储备项目 92%位于一二线城市。此外，待公司储备项目入市后购物中心面积占比将从当前 29%提升至 37%。 风险提示：1）疫情影响业务开展，尤其是经营性不动产业务；2）盈利能力和销售增速不及预期。 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 点击查阅华泰证券研究团队介绍和观点 基本数据 目标价 (港币) 28 收盘价 (港币 截至 8 月 25 日) 20.75 市值 (港币百万) 227,106 6 个月平均日成交额 (港币百万) 633.10 52 周价格范围 (港币) 15.42-27.35 BVPS (人民币) 32.24 股价走势图 资料来源：S&P 经营预测指标与估值 会计年度 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入 (人民币百万) 185,790 242,241 272,253 286,925 317,050 +/-% 13.53 30.38 12.39 5.39 10.50 归属母公司净利润 (人民币百万) 43,904 40,155 38,190 39,892 46,134 +/-% 5.49 (8.54) (4.89) 4.46 15.65 EPS (人民币，最新摊薄) 4.01 3.67 3.49 3.64 4.22 ROE (%) 14.76 12.21 10.69 10.34 11.03 PE (倍) 4.52 4.94 5.19 4.97 4.30 PB (倍) 0.63 0.58 0.53 0.50 0.46 EV EBITDA (倍) 7.24 7.77 8.09 6.79 5.78 资料来源：公司公告、华泰研究预测 (6)(2)2591518212427Aug-21Dec-21Apr-22Aug-22(%)(港币)中国海外发展相对恒生指数仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 中国海外发展 (688 HK) 图表1： 公司营业收入和同比增速 图表2： 公司归母净利润和同比增速 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 图表3： 公司毛利率和归母净利率 图表4： 公司期间费用率 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 风险提示 1）疫情影响业务开展，尤其是经营性不动产业务； 2）盈利能力和销售增速不及预期。 图表5： 可比公司估值水平 彭博代码 股票名称 总市值 （百万元） 收盘价 （交易货币） EPS(元) P/E（倍） 2021A 2022E 2023E 2024E 2021A 2022E 2023E 2024E 0960 HK 龙湖集团 138,546 25.25 4.05 4.26 4.77 5.39 5.42 5.15 4.60 4.07 1109 HK 华润置地 199,024 31.95 4.54 4.78 5.29 5.96 6.12 5.81 5.26 4.66 000002 CH 万科 A 184,030 15.83 1.94 2.17 2.39 2.61 7.10 6.34 5.76 5.27 平均 6.22 5.77 5.21 4.67 注：盈利预测来自