房地产行业2023年投资策略：雨霁碧空明，云销现长鹰

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 78 [Table_Page] 投资策略报告|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 2023 年投资策略 雨霁碧空明，云销现长鹰 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 大周期底部，政策转向明确。21 年初开始，“三道红线”等供给端政策对融资性现金流的调整传导至经营性现金流，行业开始出清，在此过程中房地产投资下行带来一定经济压力，经济下行的压力以及房价的下跌又会影响居民购房信心，行业转型的阵痛使房地产行业遇到过去二十年最大挑战。二十大之后，供给端及需求端政策力度显著提升，引导行业寻找新的发展模式，预计 23 年行业政策将会有较好的持续性。 ⚫ 区域经济将成为长期需求中枢，城市分化明显。中国目前地产市场各区域发展并不一致，核心及次核心市场占全国近 70%的市场份额（其21 年商品房销售金额超 12.5 万亿元），在过去十年人口增长复合增速超过 3%，且具备较强区域人口吸引能力，22 年在销售、价格及土地市场等多方面均体现出一定韧性，行业长期需求基本盘稳固。 ⚫ 23 年行业基本面预测。中性政策预期下，预计 23 年销售金额、面积分别同比-5%、-8%，金额由于结构性原因做正向贡献，新开工、施工及竣工面积分别同比-9%、-6%、-8%，地产投资额同比-13%，销售端有所企稳但投资下行压力仍将持续；乐观政策预期下，销售金额面积分别同比+5%和+1%，开工、施工、竣工及投资分别同比+5%、-3%、+5%、-7%。行业需求端政策力度及效果是基本面变化的最大变量。 ⚫ 行业估值进入系统性抬升阶段。22 年行业受制政策力度较弱与基本面下行，估值修复持续性弱于历史大周期底部。22 年底开始有效政策持续落地，将会持续修复市场预期。本轮供给侧改革后，我们认为若头部强信用企业长期回报率有能力维持在 14-16%以上，在 A 股市场回报率环境要求下，其估值有望维持在 2xPB 以上。 ⚫ 供给端孕育十年一遇的良机。通过供给侧改革出清了很大一部分民营资本，土地市场回报率提升。新进入行业的资本需要风险补偿，未来行业内会维持一个较高的回报率环境，行业 ROE 获得系统性提高的机遇。地产企业发展增速，beta 由行业决定，alpha 由企业获得资本金的能力差异决定。理论上资本金增速越快，销售增速越高；而股权债权类资金，一定会优先选择强信用强投资的企业进行投资，企业发展的良性循环趋势已经产生。重点推荐：保利发展、招商蛇口、万科 A、中国海外发展、建发股份、华发股份、金地集团、首开股份、滨江集团、新城控股、碧桂园；建议关注：华润置地、中国海外宏洋、越秀地产、中国金茂、贝壳-w、华侨城 A；地产服务业推荐：绿城管理控股、招商积余、中海物业、保利物业、万物云；建议关注：华润万象、新城悦服务。 ⚫ 风险提示。需求侧稳定政策力度弱，基本面表现不达预期；供给侧产能缺口修复不及预期；企业风险暴露对市场情绪产生扰动。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2022-12-06 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 李怡慧 021-38003800 liyihui@gf.com.cn 联系人： 辛恬 021-38003800 xintian@gf.com.cn -28%-19%-10%-1%8%18%12/2102/2204/2206/2208/2210/2212/22房地产沪深300仅供内部参考，请勿外传 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 78 [Table_PageText] 投资策略报告|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 万科 A 000002.SZ 人民币 18.92 2022/12/2 买入 23.8 2.04 2.09 8.9 8.7 4.6 5.7 9.1% 8.5% 保利发展 600048.SH 人民币 16.3 2022/10/31 买入 23.55 2.15 2.00 7.6 8.1 9.3 13.2 11.6% 9.8% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 14.62 2022/12/4 买入 19.19 0.89 1.02 16.4 14.4 8.4 7.7 5.6% 6.0% 新城控股 601155.SH 人民币 21.37 2022/11/18 买入 29.16 3.54 3.26 6.0 6.5 4.8 4.8 12.2% 10.1% 金地集团 600383.SH 人民币 11.4 2022/10/28 买入 15.92 1.78 1.89 6.4 6.0 9.0 10.5 11.3% 10.7% 建发股份 600153.SH 人民币 14.81 2022/12/1 买入 18.12 2.14 2.59 6.9 5.7 4.3 3.9 11.0% 12.0% 华发股份 600325.SH 人民币 10.49 2022/12/6 买入 14.49 1.65 1.81 6.3 5.8 10.0 5.0 14.5% 13.7% 滨江集团 002244.SZ 人民币 9.92 2022/10/27 买入 14.02 1.24 1.38 8.0 7.2 3.2 2.7 15.7% 14.8% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.76 2022/5/5 买入 3.54 0.30 0.33 9.3 8.3 29.6 32.2 5.8% 6.1% 中国国贸 600007.SH 人民币 16.41 2021/10/31 买入 24.82 1.14 1.29 14.4 12.8 5.5 5.1 11.3% 11.3% 金融街 000402.SZ 人民币 6.02 2022/4/14 买入 10.39 0.56 0.57 10.7 10