招商蛇口(001979)定增购买核心资产，抓住机遇扩大优势！

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 招商蛇口（001979）公司公告点评 2022 年 12 月 19 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 股票数据 [Table_StockInfo] 12 月 02 日收盘价（元） 14.62 52 周股价波动（元） 11.49-17.70 总股本/流通 A 股（百万股） 7739/7738 总市值/流通市值（百万元） 113146/113130 相关研究 [Table_ReportInfo] 《销售土储良性循环，减值压力逐步出清》2022.03.22 市场表现 [Table_QuoteInfo] -21.37%-9.37%2.63%14.63%26.63%38.63%2021/12 2022/3 2022/6 2022/9招商蛇口海通综指 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%） 1.4 -6.7 -7.9 相对涨幅（%） -1.7 -9.6 -8.5 资料来源：海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23219436 Email:xiey@haitong.com 证书:S0850511010019 定增购买核心资产，抓住机遇扩大优势！ [Table_Summary] 投资要点：  事件。2022 年 12 月 17 日，公司发布《招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金预案》称：1）“招商蛇口拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团 24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权。本次交易完成后，南油集团将成为上市公司的全资下属公司，上市公司对于招商前海实业的直接及间接持股比例将由 83.10%增至85.99%，上市公司对于招商前海实业的权益比例提升约 13.65%”。2）“招商蛇口拟向不超过 35 名特定投资者非公开发行股份募集配套资金，发行股份数量不超过本次交易前上市公司总股本的 30%，金额不超过本次向交易对方发行股份支付对价的 100%”。3）“经上市公司与交易对方协商，最终确定发行股份购买资产的股份发行价格为 15.06 元/股”。  本次交易完成后公司将增加深圳前海妈湾片区土地使用权。由于招商前海实业直接持有前海自贸投资 50%股权，由此可知本次交易完成后上市公司将持有前海自贸投资 42.995%（=85.99%*50%），即增加了持有前海自贸投资6.825%（=13.65%*50%）。由于前海自贸投资拥有位于深圳前海妈湾约 80.62万平的土地使用权，推算本次交易完成后上市公司将拥有深圳前海妈湾约34.66 万平（=80.62 万平*42.995%）的土地使用权我们认为，上述货值地理位臵优越，未来释放利润较大。招商蛇口通过收购南油集团剩余股权，将有利其提高其在前海片区享有的资源价值。  本次交易强化了公司利用南油集团优势加快前海蛇口自贸区开发的竞争力。南油集团具有如下优势：1）土地储备优势；2）物流仓储业务丰富的管理经验。3）本次重组有利于推动区域整体开发进度。考虑企业在区域内拥有相关持有类资产，将为后阶段推动 Reits 业务打下基础。  引入战略投资者，有助双方协同开发。深投控的控股股东及实际控制人为深圳市国资委，现已发展成为以科技金融、科技园区、科技产业为主业的国有资本投资公司。深投控资产总额超 9600 亿元，年营业收入超 2400 亿元，年利润总额约 300 亿元。  投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司 2022、2023 年的 EPS 分别为 1.12 和 1.24 元。考虑到方案贡献企业三大优势：1）加码深圳前海区域独占优势，增厚公司价值土储；2）成功引入深投控，开发协同空间加大；3）推动前海开发整体提速，助力区域内持有类资产 reits 盘活空间。我们给予公司估值适度溢价，即 2023 年 13-14XPE，合理价值区间为 16.12~17.36 元。风险提示：公司面临加息和政策调控风险，以及本次重组推进不顺利的风险。 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 129621 160643 176250 193526 216336 (+/-)YoY(%) 32.7% 23.9% 9.7% 9.8% 11.8% 净利润(百万元) 12253 10372 8635 9596 10717 (+/-)YoY(%) -23.6% -15.3% -16.7% 11.1% 11.7% 全面摊薄 EPS(元) 1.58 1.34 1.12 1.24 1.38 毛利率(%) 28.7% 25.5% 23.2% 23.6% 24.3% 净资产收益率(%) 12.1% 9.5% 7.9% 8.5% 9.3% 资料来源：公司年报（2020-2021），海通证券研究所 备注：净利润为归属母公司所有者的净利润 仅供内部参考，请勿外传 公司研究〃招商蛇口（001979）2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 一、本次重组情况概要 2022 年 12 月 17 日，公司发布《招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金预案》称： 1）“招商蛇口拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团 24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业 2.89%股权。本次交易完成后，南油集团将成为上市公司的全资下属公司，上市公司对于招商前海实业的直接及间接持股比例将由83.10%增至 85.99%，上市公司对于招商前海实业的权益比例提升约 13.65%”。 2）“招商蛇口拟向不超过 35 名特定投资者非公开发行股份募集配套资金，发行股份数量不超过本次交易前上市公司总股本的 30%，金额不超过本次向交易对方发行股份支付对价的 100%。本次募集配套资金在扣除中介机构费用和相关税费后，将用于存量涉房项目、标的公司的项目建设、补充流动资金、偿还债务等，不用于拿地拍地、开发新楼盘等。其中，募集配套资金用于补充流动资金、偿还债务的比例不超过交易作价的 25%，或者不超过募集配套资金总额的 50%。募集资金具体用途及金额将在重组报告书（草案）中予以披露”。 [Table_PicPe] 图1 2022 年 12 月 17 日公告资产重组交易预案 资料来源：《招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金预案》，海通证券研究所 二、本次重组发行股份价格和股份数量情况 2.1 发行股份购买资产的发行股份价格和股份数量。 1）经上市公司与交易对方协商，最终确定发行股份购买资产的股份发行价格为上市公司重组定价基准日前 60 个交易日的交易均价（结果保留至两位小数并向上取整），即