万科A(000002)股债双通道并进，加大投拓信心

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 万科 A (2202 HK/000002 CH) 港股通 股债双通道并进，加大投拓信心 华泰研究 动态点评 2202 HK 000002 CH 投资评级： 增持(维持) 买入(维持) 目标价： 港币：19.17 人民币：23.00 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 基本数据 (港币/人民币) 2202 HK 000002 CH 目标价 19.17 23.00 收盘价 (截至 12 月 16 日) 16.76 19.38 市值 (百万) 194,931 225,403 6 个月平均日成交额 (百万) 189.00 1,658 52 周价格范围 9.87-21.85 13.52-22.30 BVPS 20.73 20.73 股价走势图 资料来源：Wind 2022 年 12 月 19 日│中国内地/中国香港 房地产开发 股债双通道融资并进，维持 A 股“买入”评级 公司 12 月 16 日发布债务以及股权融资授权议案均获股东大会通过的公告，“第三支箭”政策以来，公司频获融资支持，而此次会议彰显公司希望继续把握持续性融资利好从而进一步做大做强的意愿。我们维持 2022-2024 年EPS 分别为 2.00/2.10/2.34 元的预测，A 股（000002 CH）参考可比公司2022 年 PE 均值 8.42x（Wind 一致预期），稳健的财务强化公司龙头地位，万物云成功分拆上市，REITs 政策推进同样加快多元化价值重估，我们予以2022 年 11.5xPE，予以目标价 23.00 元（前值 17.20 元，2022PE8.6x），H股（2202 HK）参考 22 年 9-11 月平均折价率 25%以及两地对业绩和多元化业务估值差异，予以 A 股折价 25%，目标价 19.17 港币（前值 11.10 港币），维持“增持”评级。 大股东深铁集团支持，股权融资加速推进 11 月 24 日，公司发出 2022 年第一次临时股东大会通知，审议申请 500 亿债务融资工具的授权议案。11 月 28 日，证监会决定在股权融资方面调整优化 5 项措施。而在 12 月 1 日，深铁集团则就以持股 3%以上股东身份提请将《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》作为临时提案提交审议，内容主要包括发行不超过 A 股已发行股本 20%的新股。从政策响应速度上可以看出大股东对于公司发展的重视，我们认为大股东的积极表率彰显对公司发展的信心和支持。 融资端受益颇多，REITs 扩围有望打开估值空间 据我们统计，“第二支箭”以来公司即获 12 家银行的意向性融资额度，其中仅交通银行给予的额度达 1000 亿元。第二支箭，万科向交易商协会表达了280 亿元的储架式注册发行意向，并筹备发行 500 亿元债务融资工具，同时公司也积极响应第三支箭。值得注意的是，公司发行 500 亿债务融资的募集资金用途包括但不限于长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等募投项目，我们认为公司有望受益于 REITs 扩围，进一步打开估值空间。 销售降幅收窄，投资强度加大 据公司月度经营数据公告，2022 年 10-11 月两个月实现合同销售金额 626亿元，同比下降 26.5%，较 2022 年 1-9 月同比降幅收窄了 7.8pct。同时在三支箭加持下，公司在拿地方面也更为主动，2022 年 1-9 月，公司拿地强度约 19.7%，而 10-11 月两个月公司则拿了总价 205 亿元的土地，投资强度提升至 32.7%，并且全为开发项目。公司重新加大拿地强度，并且在融资端有望再获支持，我们看好明年销售逐步回暖，公司销售的复苏弹性。 风险提示：行业销售下滑；公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。 经营预测指标与估值 会计年度 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入 (人民币百万) 419,112 452,798 493,900 516,513 551,665 +/-% 13.92 8.04 9.08 4.58 6.81 归属母公司净利润 (人民币百万) 41,516 22,524 23,235 24,451 27,244 +/-% 6.80 (45.75) 3.16 5.23 11.43 EPS (人民币，最新摊薄) 3.57 1.94 2.00 2.10 2.34 ROE (%) 20.13 9.78 9.60 9.61 10.13 PE (倍) 5.43 10.01 9.70 9.22 8.27 PB (倍) 1.00 0.96 0.91 0.86 0.81 EV EBITDA (倍) 5.12 9.09 10.19 9.63 9.44 资料来源：公司公告、华泰研究预测 (7)(3)1481316182123Dec-21Apr-22Aug-22Dec-22(%)(人民币)万科A相对沪深300仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 万科 A (2202 HK/000002 CH) 图表1： 可比公司估值表（截至 2022 年 12 月 16 日） 公司名称 股票代码 总市值 （亿元） EPS(元) P/E 2021A 2022E 2023E 2024E 2021A 2022E 2023E 2024E 保利发展 600048 CH 1,918 2.29 2.35 2.52 2.74 7.00 6.81 6.36 5.85 招商蛇口 001979 CH 1,131 1.34 1.20 1.36 1.47 10.91 12.20 10.78 9.98 金地集团 600383 CH 497 2.08 2.19 2.32 2.47 5.28 5.02 4.74 4.45 南山控股 002314 CH 120 0.36 0.46 0.40 0.47 12.32 9.66 11.19 - 平均 7.73 8.42 7.29 6.76 注：盈利预测来自 Wind 一致预期 资料来源：Wind，Bloomberg，华泰研究 风险提示 行业销售下行风险：由于疫情影响，本轮下行期的持续时间和程度存在超出预期的可能（尤其是部分三四线城市），使得行业销售、投资增速低于我们在悲观情景下的假设值。 公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险：公司目前储备较低，如果扩储节奏低预期，可能导致可售货值不足，进而影响未来收入和