2023年房地产债投资策略

1 敬请关注文后特别声明与免责条款 [Table_Summary] 2023 年房地产债投资策略 方正证券研究所证券研究报告 债券研究 专题研究 2022.12.12 [TABLE_ANALYSISINFO] 分析师： 张 伟 登记编号： S1220522040002 联系人： 芦 静 [Table_Author] 作为 2023 年信用债投资展望的第三篇报告，我们将对 2022 年地产债市场进行回顾，然后展望 2023 年房地产行业发展和地产债投资策略。 一、2022 年房地产调控政策放松可以分为四个阶段 今年房地产政策放松大致可分为四个阶段。1）1-4 月，按揭利率开启下行，各地陆续放松限购、限贷。2）5-6 月，中央定调开启地产放松周期，各地需求端放松政策继续加码，供给端支持房企发债融资。3）7-10 月房地产断贷风波后，政策重点转向“保交楼，稳民生”。4）11 月以来政策“三箭齐发”，通过信贷、债券和股权融资松绑来保房企主体。房企融资环境明显改善。 二、2022 年地产债市场回顾：融资收缩，利差总体走阔 一级市场央企、国企境内地产债净融资转正，民企境内地产债融资依然净流出，但净流出规模较去年同期有所缓和。境外地产债方面，美元兑人民币汇率走高，房企美元债发行成本增加，且存在汇兑损失，同时房企出清导致海外市场认可度变差，今年地产美元债发行大幅收缩。二级市场房企违约风险暴露与地产调控政策博弈下，境内地产债利差整体呈现先下后上态势。 三、2023 年房地产行业展望：销售底部回暖，房企“剩者为王” 疫情管控措施持续优化，将提振经济信心和居民购房意愿； “三箭齐发”以及预售监管资金优化，“烂尾”风险减弱；相比于2014 年地产放松刺激措施，当前需求端政策仍有放松空间；预计地产销售已经在底部，明年 2 季度将开始小幅回暖。 房地产行业高增长时代已过，行业分化加剧，本轮地产周期下行将带来行业出清。央企、国企以及优质民企、混改房企可通过获取优质土地资源、收并购等方式增加市场份额，实现规模扩张。1-11 月百强房企中，央企、国企拿地金额占比达到 86.8%，民企除了滨江、龙湖、碧桂园等 13 家房企少数拿地外，其余房企均暂停拿地。 四、地产债投资的三个方向 方向一：关注“小而美”区域国企。聚焦优质区域房企，后续销售端将率先复苏，新增土储货值将得到提升。推荐华发股份、首创城发。方向二：关注土储能级较高优质混改房企或民营房企。“三箭齐发”下，优质民营房企现金流得到改善。从拿地视角看，滨江集团、绿城中国、万科集团今年新增土地货值过千亿元，且在长三角、粤港按大湾区土储布局规模较大。方向三：关注轻资产运营主体。城市更新、保障性租赁住房建设成为政策鼓励大方向，为代建业务市场带来增量。推荐万科、华润等龙头公司。对于转型依靠商业、物业等轻资产运营的房企，随着消费场景修复，此类主体商业综合体租金收入将恢复稳定。推荐万达商管、新城控股短期博弈机会。 风险提示：地产销售数据不及预期，宏观经济超预期下行，风专题研究 2 敬请关注文后特别声明与免责条款 险事件继续传导 qRsRrMqMmMrPsOpQsRmNrRaQ8QaQpNrRoMmOkPqRoMiNnMtQ7NrQsOuOtOqMuOmPoP专题研究 3 目录 1 2022 年房地产行业调控政策脉络.............................................................................................. 5 2 2022 年地产债市场回顾.............................................................................................................. 9 2.1 一级市场 ................................................................................................................................................... 9 2.2 二级市场 ................................................................................................................................................. 14 3 2023 年房地产债投资策略展望................................................................................................ 16 3.1 地产行业展望：销售企稳，房企分化 ................................................................................................. 16 3.1.1 房地产销售底部回暖 ..................................................................................................................... 17 3.1.2 房企“剩者为王” .............................................................................................................................. 19 3.2 2023 年地产债投资策略展望：三条主线 ............................................................................................ 21 专题研究 4 图表目录 图表 1： 地产放松政策脉络图 .............................................................................................................................. 5 图表 2： 房地产贷款余额弱增长 .......................................................................................................................... 6 图表 3： 新增信贷投向房地产的比例持续降