房地产行业22年11月公司月报：房企销售持续分化，三只箭融资稳步推进

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 34 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 22 年 11 月公司月报 房企销售持续分化，三只箭融资稳步推进 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 房企销售：销售市场低位波动，房企间持续分化。销售金额方面，根据克而瑞数据，22 年 11 月百强房企实现销售金额 6122 亿元，同比下降27.6%，降幅较 10 月收窄 3.5pct。22 年 1 月至 11 月百强房企销售金额较 21 年同期则分别下降 43.3%，降幅环比收窄 1.2pct，累计来看市场呈现缓慢修复态势。分企业信用来看，11 月强信用销售同比下降5.2%，弱信用及违约房企单月同比降幅分别为 64.4%、78.7%，本月房企间分化趋势加剧，强信用与弱信用分化达到 59.1pct。。 ⚫ 房企拿地：房企拿地意愿回落，央国企表现稳定。2022 年 11 月 6 家主流房企拿地金额 222 亿元，环比下降 60%，同比下降 16%。拿地能级来看，1-11 月 6 家主流房企一二线城市拿地建面占总建面比例 82%，较 21 年、20 年则分别提升 23pct、21pct。拿地力度来看，11 月 6 家近期拿地的主流房企金额口径拿地力度 14%，环比下降 24pct，22 年1-11 月累计拿地力度为 30%，较 21 年下降 9pct，受制于资金及市场低景气，房企拿地趋于谨慎。具体企业来看，万科、中海金额口径拿地力度（拿地金额/销售金额）达到 28%、19%，保利、招蛇为 12%、7%。 ⚫ 房企融资：三只箭融资稳步推进，融资成本边际回升。11 月 A 股样本房企实现债权融资 369 亿元，环比下降 22%，同比下降 29%，主流房企债权融资 142 亿元，环比增长 28%，同比下降 49%，单月融资规模回落，较年内月均融资规模 347 亿元基本持平。全口径数据来看，房企 2022 年 11 月信用债、海外债及信托融资净流出为 952 亿元，发行到期比仅为 0.30。11 月 28 日，证监会新闻发言人宣布恢复涉房企业股权再融资，截至目前已有近 20 家 A 股房企公告宣布股权再融资计划。此外，债权融资政策也加速改善，房企的融资渠道放松，对于改善优质房企资产负债表、提振市场对房地产行业的信心具有重要意义。 ⚫ 房企估值及投资建议：板块估值低位波动，个股修复进度分化。近一个月（2022 年 10 月 26 日至 2022 年 12 月 26 日），沪深市场及港股市场房地产板块表现不佳。申万房地产板块指数绝对收益-2.7%，相对收益-4.5%，恒生地产类指数绝对收益+8.0%，相对收益-3.5%。11 月以来房地产行业供给侧改革持续快速推进，“信贷、债权”两支箭之后，房地产企业股权再融资时隔多年再度放开。此前供给侧改革出清部分民营资本，土地市场回报率提升，行业 ROE 获得系统性提高的机遇。地产企业发展增速，alpha 由企业获得资本金的能力差异决定，企业发展的良性循环趋势已经产生，建议关注板块投资机会。 ⚫ 风险提示。公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，新冠肺炎对行业影响超预期等。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2022-12-27 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 辛恬 021-38003800 xintian@gf.com.cn -29%-20%-11%-3%6%15%12/2102/2204/2206/2208/2210/2212/22房地产沪深300仅供内部参考，请勿外传 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 34 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 万科 A 000002.SZ 人民币 18.51 2022/12/2 买入 23.8 2.04 2.09 8.7 8.5 4.6 5.7 9.1% 8.5% 保利发展 600048.SH 人民币 15.26 2022/10/31 买入 23.55 2.15 2.00 7.0 7.5 9.3 13.2 11.6% 9.8% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 12.75 2022/12/18 买入 19.19 0.89 1.02 14.3 12.5 8.4 7.7 5.6% 6.0% 新城控股 601155.SH 人民币 20.71 2022/11/18 买入 29.16 3.54 3.26 5.8 6.3 4.8 4.8 12.2% 10.1% 金地集团 600383.SH 人民币 10.26 2022/10/28 买入 15.92 1.78 1.89 5.8 5.4 9.0 10.5 11.3% 10.7% 建发股份 600153.SH 人民币 13.68 2022/12/1 买入 18.12 2.14 2.59 6.4 5.3 4.3 3.9 11.0% 12.0% 华发股份 600325.SH 人民币 9.12 2022/12/6 买入 14.49 1.65 1.81 5.6 5.1 10.0 5.0 14.5% 13.7% 滨江集团 002244.SZ 人民币 8.89 2022/10/27 买入 14.02 1.24 1.38 7.4 6.6 3.2 2.7 15.7% 14.8% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.56 2022/5/5 买入 3.54 0.30 0.33 8.6 7.7 29.6 32.2 5.8% 6.1% 中国国贸 600007.SH 人民币 15.38 2021/10/31 买入 24.82 1.14 1.29 13.4