房地产行业2023年展望：落实风险化解，推动格局优化！

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产/房地产 证券研究报告 行业深度报告 2022 年 12 月 28 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] -23.65%-16.84%-10.02%-3.21%3.61%10.42%2021/122022/32022/62022/9房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《中央经济工作会议地产表态解读:供需两侧稳定市场，推动行业平稳健康》2022.12.18 《“向回看”系列研究 4：大和房屋——如何在行业衰退中找到机遇并实现可持续价值》2022.10.29 《保障性租赁住房 REITs 添新丁——华夏北京保障房 REITs，价值分析报告》2022.08.22 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23219436 Email:xiey@haitong.com 证书:S0850511010019 房地产行业 2023 年展望—— 落实风险化解，推动格局优化！ [Table_Summary] 投资要点：  2022年真实数据与我们 2021年底预测存在较大差异。我们在 2021年底对 2022年数据预测的基础在于，假定企业可以通过自身信用和销售，实现监管对债务压降的要求。以上背景下，行业通过内部纾困、降价销售、资产出让、外部融资等形式完成停工项目的复工复产，从而拉动投资和销售在 2021 年基数上小幅下降并逐步触底。但是很遗憾，虽然我们判断一旦以上假设不成立，行业存在失速风险（体现在预测 22 年投资增速下限-4.1%，销售金额累计增速下限-12.9%），但真实债务违约企业数量和能级超出预期，造成房地产投资增速、销售额增速等数据下行幅度超预期（截至本年 11 月分别是-9.8%和-26.6%）。  对 2023 年的主要展望：  1）政策有能力稳定市场，“软着陆”的监管目标有信心实现。我们认为中央经济工作会议已经表达对 2023 年行业要求，即“要确保房地产市场平稳发展”。考虑到会议将房地产问题主要放臵在“有效防范化解重大经济金融风险”章节，体现对当前房地产稳定高度重视。基于以上因素，我们对 2023 年的房地产开发贷款、房地产按揭贷款和保交楼资金均保持信心。以上三大资金到位将对房地产投资增速、销售金额增速和施工投入（体现为复工和竣工增速）起到正面拉动。以上判断下认为乐观和悲观预期下 2023 年施工增速在 1.8%和-4.1%、对应投资增速在 6.3%和-3.8%。  2）行业风险释放充分，供需结构改善和政策红利释放不容忽视。2022 年基数已明显走低。不论是疫情扰动，还是市场风险已有相对明显释放。进入 2023 年后，行业供给收缩带来的市场在新成交水平上（预测在 13-14 万亿平之间）供需重新平衡是趋势。与此同时，2022 年 9 月底出台的类似购房退税政策（1 年内有效），也将在 2023 年开始逐步释放购房红利（先卖后买才能享受退税优惠）。乐观和悲观预期下 2023 年新开工增速在 5%和-5%，土地购臵金增速 5%和-9.8%。全年销售金额乐观、中性和悲观预测在 8%、-0.6%和-6.0%。  3）不可忽视的行业竞争格局改善。本轮调控以供给侧改革为核心，我们认为其中长期结果应该是行业去产能。以上调控结果本质有利行业竞争格局改善。企业在经历本轮调整过后，从业企业数量、对市场长期杠杆管理、运营红利理解都将明显提升。从一定程度而言，能够被市场选择最终能够继续经营的企业，其中长期发展趋势会更加稳健。  4）个股阿尔法已被打开。重申 2022 年行业报告《大并购、稳需求、优格局——后阶段行业趋势推演》中相关逻辑。伴随“三支箭”相关政策落地，企业间差异化融资能力会被进一步放大。2023 年行业并购活动有望持续活跃。  我们重申 2023 年度投资策略报告《格局改善，空间打开》观点，认为市场稳增长的大环境没有改变，优质公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出。建议关注：1）开发类：A 股-万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团、建发股份、华发股份、首开股份；H 股-中国海外发展；2）商住类：华润臵地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、碧桂园服务、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务；4）文旅类-华侨城 A。  风险提示：1）2023 年各项指标增速仍存在压力，政策对冲力度和时间是否及时存在不确定性。2）房企融资压力目前有边际改善，但不排除 2022 年仍有企业出现信用风险。3）购房者情绪较难判断，销售行情存在低于预期可能。 仅供内部参考，请勿外传 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目 录 1. 2022 年行业回顾：债务问题暴露，多数据低于预期 ................................................. 6 1.1 2022 年行业需求情况：行业需求底部徘徊，一线城市相对韧性 ...................... 7 1.2 2022 年行业投资情况：投资增速持续下行，资金来源受限 ............................. 9 2. 2023 年行业展望：推动债务化解，保障行业稳定 .................................................. 12 2.1 经济展开“重启”之路 .................................................................................. 12 2.1.1 预计 2023 年经济面临修复，房贷利率或进一步调整 .......................... 12 2.1.2 地产需求被重新重视，政策发力预期明显 ............................................ 13 2.1.3 供需两侧发力值得期待 ......................................................................... 14 2.2 2023 年行业销售预测 ..................................................................................... 15 2.3 2023 年行业投资预测 ..........................................................................