低毛利项目拉低业绩，高价土储逐步释放

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年01月06日买 入1保利发展（600048.SH）低毛利项目拉低业绩，高价土储逐步释放 公司研究·公司快评 房地产·房地产开发 投资评级：买入（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：1 月 5 日，公司发布 2022 年业绩快报，预计 2022 年公司将实现营业收入 2811 亿元，同比-1.4%；实现归母净利润 183 亿元，同比-33.2%。国信地产观点：1）受项目结转毛利率、权益比例等下降的影响，公司 2022 年实现归母净利润 183 亿元，同比-33.2%，此次公司业绩下探充分释放风险，随着后续优质项目的大量结转，预计公司业绩水平有望提升；2）公司销售表现优于行业平均水平，本年销售额排名行业第 2，且单月销售持续修复，随着经济的修复及需求端政策的不断放松，预计 2023 年公司的销售表现仍将维持较好的态势；3）公司积极响应政策，拟定增募集不超过 125 亿元用于 14 个项目的建设，将有效改善负债结构，提升公司的抗风险能力；4）公司作为经营稳健的央企龙头，业绩短期探底不改公司优质的基本面，我们看好公司长期价值，维持“买入”评级。评论： 受行业下行影响业绩探底1 月 5 日，公司发布 2022 年业绩快报，预计 2022 年公司将实现营业收入 2811 亿元，同比-1.4%；实现归母净利润 183 亿元，同比-33.2%。在行业整体下行的背景下，2022 年公司收入保持基本平稳，业绩下滑主要受项目结转毛利率、权益比例等下降的影响。此次公司业绩下探充分释放风险，随着后续优质项目的大量结转，预计公司业绩水平有望提升。图1：公司营业收入及同比增速图2：公司归母净利润收入及同比增速资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 销售表现优于行业平均水平，排名提升请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2根据克而瑞数据，2022 年公司实现销售金额 4573 亿元，同比-14.5%，其中 12 月单月实现销售金额 572 亿元，单月同比+55.8%，单月环比+54.5%；实现销售面积 2753 万平方米，同比-17.4%。公司销售表现优于行业平均水平，本年销售额排名行业第 2，且单月销售持续修复。考虑到公司的优秀的土地储备，随着经济的修复及需求端政策的不断放松，预计 2023 年公司的销售表现仍将维持较好的态势。图3：公司营业收入及同比增速图4：公司归母净利润收入及同比增速资料来源：克而瑞、公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：克而瑞、公司公告、国信证券经济研究所整理 积极响应政策，启动融资方案近日，公司发布公告，拟定增募集不超过 125 亿元，发行价不低于每股净资产，发行不超过 8.19 亿股，用于 14 个项目的建设。在 11 月融资端政策频出后，公司积极相应政策及“保交楼”的号召，迅速启动融资方案，改善负债结构，提升公司的抗风险能力。表1：公司拟用募集资金投入项目序号项目名称总投资金额（万元）募集资金拟投入金额（万元）1广州保利领秀海669,782145,0002西安保利天汇558,010125,0003大连保利城321,844110,0004合肥保利和光熙悦312,83590,0005中山保利天汇486,12185,0006南京保利阅云台485,96485,0007西安保利锦上311,32380,0008南京保利燕璟和颂522,96480,0009合肥保利拾光年255,49865,00010广州保利和悦滨江333,46955,00011广州保利锦上256,69650,00012南京保利扬子萃云台383,33250,00013合肥保利珺悦151,37340,00014莆田保利建发棠颂和府416,49240,00015补充流动资金150,000150,000-总计5,615,7031,250,000资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 投资建议：短期探底不改优质基本面，维持“买入”评级公司作为经营稳健的央企龙头，业绩短期探底不改公司优质的基本面，我们看好公司长期价值。预计 22-24请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3年公司归母净利润分别为 183、206、255 亿元，对应 EPS 分别为 1.53、1.72、2.13 元，对应 PE 分别为 10.7、9.5、7.7X，维持“买入”评级。 风险提示公司销售、结算进度不及预期，结算项目利润率不及预期。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4相关研究报告：《保利发展（600048.SH）-销售优于行业，三季度业绩承压》 ——2022-10-31《保利发展（600048.SH）-持续稳健经营，积极应对挑战》 ——2022-09-05《保利发展（600048.SH）-精细管理，稳健发展》 ——2022-04-19《保利发展-600048-公司快评：销售表现优于可比公司，有望受益于行业新格局》 ——2022-02-11《保利发展-600048-2021 年三季报点评：销售业绩稳增，财务优势明显》 ——2021-10-31请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告5附表：财务预测与估值资产负债表（百万元）202020212022E2023E2024E利润表（百万元）202020212022E2023E2024E现金及现金等价物146008171384193284215221234682营业收入243208285024281119297143327749应收款项155420160881166241177775191633营业成本163951208631217249228206247450存货净额741475809656859975937088998390营业税金及附加1849515685168671931422942其他流动资产92815105296101664110210120389销售费用68777384646668347538流动资产合计11362261247342132128714404181545218管理费用43155434532956326211固定资产820511846864085698884研发费用12601436140615081651无形资产及其他430404389374359财务费用31603386192721291633投资性房地产3396445251452514525145251投资收益61416211321926344212长期股权投资7255095089110623127815146237资产减值及公允价值变动(796)152(2286)8231231资产总计12513