收购项目增厚核心资产，土储供给优势厚积薄发

证券研究报告 公司研究 [Table_ReportType] 公司点评报告 [Table_StockAndRank] 华发股份(600325) 投资评级 买入 上次评级 买入 [Table_Author] 江宇辉 地产行业首席分析师 执业编号：S1500522010002 联系电话：18621759430 邮 箱：jiangyuhui@cindasc.com [Table_OtherReport] 信达证券股份有限公司 CINDA SECURITIES CO.,LTD 北京市西城区闹市口大街9号院1号楼 邮编：100031 [Table_Title] 收购项目增厚核心资产，土储供给优势厚积薄发 [Table_ReportDate] 2023 年 1 月 8 日 [Table_Summary] ➢ 事件： 1) 2023 年 1 月 4 日，公司全资子公司珠海华发收购深圳融创文旅持有的融华置地 51%股权及深圳融创文旅对融华置地的债权及利息，其中股权收购价 35.7 亿元，债权收购价 0.12 亿元，购完成后珠海华发将持有融华置地100%股权。 2) 2023 年 1 月 4 日，公司非公开发行 A 股股票申请获中国证监会受理。 ➢ 收购合作项目股权，化解风险增厚核心资产。珠海华发与深圳融创文旅于 2020年 11 月 6 日签订《深圳市宝安区冰雪文旅地块项目合作开发协议》等相关协议, 双方合资设立项目公司融华置地作为项目地块的开发主体,其中华发房产认缴出资 34.3 亿元，持有 49%股权，融创文旅认缴出资 35.7 亿元，持有项目公司51%股权。经资产评估机构采用资产基础法进行评估，截至 2022 年 11 月 30 日，融华置地股东全部权益评估价值为 70.0 亿元，评估增值 5621.69 万元，增值率为 0.81%。此次交割完成后，珠海华发应向融华置地提供股东借款以足额向政府相关部门缴纳地块剩余地价款 63.55 亿元。同时，融创集团在 2025 年 11 月 23日前保留了对深圳融华置地 51%股权的回购权。本次首期股权收购价款 20.82 亿元，其余尾期股权收购价款将以其他地块中的冰雪项目、商办等项目公司未售物业按照成本价等额冲抵，预计实际资金占有量不大，此次收购以较小资金占用量化解合作方风险，同时增厚核心资产。 ➢ 深圳冰雪文旅城为深圳标杆项目，发展潜力大。2020 年 11 月 23 日，深圳融华经公开竞投获得位于深圳市宝安区沙井街道地块,成交总价为人民币 127.1 亿元, 用地性质有商业用地、居住用地、游乐设施用地等，项目总占地面积 43.68万平方米，计容积率建筑面积 131.07 万平方米，具体包括办公 74.25 万平，住宅（可售型人才房）30 万平，游乐设施 10 万平，商业 9.97 万平，配套酒店 4.9万平，公共配套设施 1.95 万平，计划总投资 183 亿元。深圳冰雪城项目位于深圳市宝安区大空港片区、国际会展中心板块，计划建成集世界最大室内雪世界、冰雪主题酒店、冰雪主题商街等设施于一体的世界级文旅项目，在 2021 年深圳市政府工作报告中就已被列入深圳宝安重大项目计划，项目区位优势显著，未来销售潜力可观。在冰雪文旅稀缺的南方地区，深圳冰雪文旅城项目发展潜力大，市场期望高，有望被打造成为“湾区极地，世界冰城”的深圳休闲度假旅游新名片，预估每年吸引成熟客流约 125 万人次，预计在 2025 年 11 月运营开业，同时公司也将结合项目实际情况及投资运营计划稳步推进住宅、商业、酒店及办公等业态的开发建设进度。 ➢ 创新合作、盘活资产，助力项目恢复开发运营。公司作为深圳冰雪文旅城的合作开发方之一，收购项目剩余股权能更好的保障项目后续的开发、销售和运营等工作顺利推进，从而盘活存量项目。同时，本次收购完成后，公司与深圳融创文旅仍将设立合资公司，共同负责项目后续的开发建设及销售、冰雪项目及酒店项目的运营管理服务，其中持有型物业仍然由冰雪开发、运营经验成熟的深圳融创文旅经营，这种创新的合作模式将助力深圳冰雪文旅城尽快恢复开发运营。 ➢ 定增募资增强资本实力，行业低潮抓收并购机遇。公司此前 14 亿元收购融创昆明文旅城二期 40%股权，化解合作项目风险，旧改方面也在 2022 年 2 月接手珠海联安村城市更新项目。2022 年 12 月公司发布定增预案募资 60 亿元，截至 23年 1 月 5 日定增已获证监会受理，预计可以补充 15 亿元流动资金，同时公司在2022 年融资渠道畅通，发行 56 亿元中票（其中 22 年 11 月发行 1 笔 10 亿元并购中票）、11.9 亿元公司债及 50.68 亿元 ABS 与 ABN，年初还发行 2 亿美元境外债，截至 2022 年三季报在手现金 403 亿元，资本实力增强、融资渠道丰富，有望支持公司在行业低潮时抓住收并购机遇，化解合资项目风险，优化商业运营的核心竞争力，夯实“一核两翼”业务战略。 ➢ 坚守核心城市销售排名大幅提升，保持拿地节奏布局核心区域，维持“买入”评级。据克尔瑞口径，公司 2022 年全年实现全口径销售金额 1202.4 亿元，同比下降 1.4%，全口径销售面积 400.9 万平，同比下降 14.5%，其中上海单城销售 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 2 金额 297.46 亿元，销售贡献率达到 24.7%，较 2021 年销售贡献率 7.28%有明显提升，百强房企排名由 2021 年底第 32 名提升 14 名至第 18 名，提升幅度较大。2022 年以来公司保持拿地节奏，根据克而瑞数据，2022 年公司共拿地 22 宗，成交总价 409.5 亿元，同比上升 124.8%，规划建面 187.0 万平，同比增长 30.4%，拿地强度由 2021 年 14.9%上升至 34.1%，其中公司今年提高在高能级核心城市的拿地力度，在上海、杭州、成都和珠海都有斩获，一线/二线/三线城市新增土储 规 划 建 面 占 比 分 别 为 31.46%/60.34%/8.20% ， 拿 地 金 额 占 比 分 别 为61.54%/36.17%/2.29%，其中公司 2022 年在上海权益拿地金额 219.09 亿元，位列上海权益拿地金额榜单第一名。公司 2022 年抓住土地市场机遇，积极布局核心城市核心区域，补充核心城市核心区域土地储备，我们认为后续市场或将仍然延续城市分化，特别是如果需求端政策继续放松，核心城市核心区域有望率先量价提振，公司则有望凭借 22 年以来更加丰富的核心区域土储受益于供给端分化，实现销售的持续增加,因此维持公司“买入”评级。 ➢ 风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期，地产行业销售下行幅度超预期，公司地产开发业务和其他业务拓展不及预期，本次收购事项进展不及预期。 [Table_Profit] 重要财务指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业总收入(百万元) 51,006 51,241 60,068 65,884 71,015 增长率 YoY % 53.9% 0