开年看地产系列：三四线城市房地产怎么走？

国海证券研究所 请务必阅读正文后免责条款部分 2023 年 04 月 16 日 深度研究 政策研究 研究所 证券分析师： 夏磊 S0350521090004 xial@ghzq.com.cn [Table_Title] 三四线城市房地产怎么走？ ——开年看地产系列 最近一年走势 相关报告 《 什 么 是 房 地 产 新 的 发 展 模 式 ？ * 夏 磊 》——2023-04-03 《二线房地产市场怎么走？—开年看地产系列*夏磊》——2023-03-17 《一线房地产市场怎么走？—开年看地产系列*夏磊》——2023-02-16 《 2023 年房地产市场展望（政策篇） *夏磊》——2023-01-09 《 2023 年房地产市场展望（需求篇） *夏磊》——2022-12-23 《 2023 年房地产市场展望（供给篇） *夏磊》——2022-12-21 《 曙光乍现——2023 年中国宏观经济政策展望 *夏磊》——2022-12-10 《 房地产这十年——六普七普数据对比 *夏磊》——2022-09-22 《 政 策 性 银 行 发 力 促 基 建 * 夏 磊 》——2022-07-27 《 从 新 生 儿 数 量 看 入 学 压 力 * 夏 磊 》——2022-07-22 《 平台经济如何发挥稳就业作用？ *夏磊》——2022-07-06 《 下 半 年 房 地 产 政 策 展 望 * 夏 磊 》——2022-06-23 春节过后，三四线市场有回暖吗？房价上涨了吗？小阳春可持续吗？政策空间还有吗？ ◼ 三四线城市房地产市场结构性恢复 整体看，2023 年开年热点三四线城市新房楼市回温明显。截至 3 月末，30 大中城市中三线城市商品房成交面积同比上升 53.3%，30 大中城市三线城市商品房月度成交套数同比上升 38.7%。如果考虑过节影响，用节后可比时间段看，节后一周，30 大中城市中三线城市商品房成交面积迅速回正，达 7.3%。节后 50 天，同比增幅明显，达 35.4%。 分类看，本轮回暖结构性分化明显。 市场复苏较好的是三类城市，一是城市基本面有支撑的强产业三四线城市；二是毗邻中心城市的一二线卫星城；三是宜居、康养、旅游概念支撑的旅居型三四线城市。针对强产业三四线，主要得益于民营经济好、制造业多、购买力强，新房市场逐步偏向改善化。如东莞、中山、珠海等 2023 春节周同比涨幅均超过 50%。针对卫星城，主要承接中心城市人口外溢，加之自身也有一定购买力。如，环京、环沪、环深圳的三四线城市，小阳春效应明显。针对旅居三四线，主要客户群体是，外来退休人口、高端度假人口。如三亚， CRIC 数据显示，2023 年 1 月，三亚多楼盘单日销售过亿，新房成交 1010 套。如西双版纳， 2023 年 1 月，克而瑞云南机构监测数据显示，新建商品住宅共成交 20.87 万平方米，同比上涨 27%，环比上涨 41.5%，1 月成交规模创下近 13 个月峰值。2023 年 3 月，西双版纳新房均价 7085 元/平方米，近三个月房价环比上涨。市场复苏较差的是普通三四线地级市。以本地购买力为主，叠加一小部分大城市返乡购买。多数市场无起色，量价低迷。据 CRIC 数据，钦州、江门、梧州、莆田等三四线城市 2023 春节周商品住宅成交面积同比跌幅仍超过 50%。 价格止跌企稳。2023 年 2 月，70 个大中城市中三线城市新建商品住宅和二手住宅价格指数环比分别 0.3%和 0.0%，自 2022 年 1 月以来首次止跌。三线城市价格指数同比虽未回正，但较之前三个月月度同比跌幅明显收窄。 以我们实地调研的廊坊为例。年后房地产销售量有回升，主要是疫情积压需求，2 月房地产市场最火。三叶公园为例，周末成交 15-20 -0.1442-0.0961-0.04790.00030.04840.096622/4 22/5 22/6 22/7 22/8 22/9 22/1022/1122/12 23/2 23/3 23/4沪深300证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 2 《 再 论 房 地 产 的 八 大 行 业 价 值 * 夏 磊 》——2022-05-29 《 基 建 哪 些 领 域 会 超 预 期 增 长 ？ * 夏 磊 》——2022-05-26 《 稳 增 长 的 四 大 基 建 发 力 点 * 夏 磊 》——2022-05-06 《 稳 增 长 的 专 项 债 进 度 如 何 ？ * 夏 磊 》——2022-03-22 《 从 政 策 松 到 市 场 稳 要 多 久 ？ * 夏 磊 》——2022-03-13 《服务新市民能否成为经济增长点？*夏磊》——2022-03-07 《开年看地产：三四线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-14 《开年看地产：一线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-12 《开年看地产：二线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-08 《投资篇：稳增长靠什么？进度如何？ *夏磊》— —2022-01-17 《稳增长的“两新一重”》——2021-12-31 《预售资金如何才能良性循环*夏磊 》 —— 2021-12-20 《 释 放 消 费 潜 力 的 四 大 路 径 * 夏 磊 》 —— 2021-12-17 《中央经济工作会议的六大政策内涵 *夏磊》— —2021-12-11 《发展保障性租赁住房对投资有多大拉动？ *夏 磊》——2021-12-08 《开发的落寞，物业的崛起——房地产行业年度策略报告 *夏磊》——2021-11-30 《房地产市场下行，地方政府怎么办？ *夏磊》 ——2021-11-09 《房地产税有什么征收效果？——国际版本研究* 夏磊》——2021-11-01 《房地产税征收会有什么影响？——首批房产税 试点效果回顾 *夏磊》——2021-10-24 《房地产税要推出了吗？*夏磊》——2021-10-17 《 实 现 共 同 富 裕 的 房 地 产 路 径 * 夏 磊 》——2021-10-10 《 房 企 债 务 周 期 形 成 及 演 化 * 夏 磊 》 —— 2021-09-23 单击或点击此处输入文字。 套。3 月热度稍微下来一些，周末成交 7-10 套。价格回温，疫情前均价 1.5 万/平，疫情期间最惨淡时 1.2 万/平，开年之后稍有上涨，主要和分批次开盘定价策略有关。营销优惠收回，如，去年 12 月所有房源送车位，节后市场回温后，只针对不好去化的楼层送车位。廊坊整体向北改善，北边靠“京津冀一体化”、南边靠“城镇化”。南边乡县向安次改善、安次向广阳改善。安次区吸收南边乡县农村人口，靠城镇化。广阳区吸收跨城通勤的北京人，靠京津冀一体化。安次区开发商云集，项目扎堆，库存大。项目搁置有不同故事，荣盛龙禾花语，资金不足导致无法继续建设；北辰、金融街，地价高房价却低，因而项目搁置不售。限购取消，首套房认定看贷款存量。首套首付 20%、二套 30%。利率首套 4.1%、二套 4.9%。 ◼ 需求端：疫情积压需