公募REITs一季报业绩解读-市场表现分析：高速回暖，园区承压

高速回暖，园区承压 ——公募REITs一季报业绩解读&市场表现分析 证券研究报告 姜珮珊（固定收益首席分析师）SAC编号：S0850517070004 张紫睿（固定收益分析师） SAC编号：S0850522120001 2023年4月29日 核心观点 截至2023年4月27日，我国共有27只公募REITs产品成立，市值超900亿元，共有25只REITs披露一季报。 一季报分析：整体来看，高速公路类修复态势良好；产业园类多数项目出租率进一步探底，业绩承压；仓储物流类运营整体保持平稳，收入环比略增；保租房类资产Q1业绩表现稳健，出租率维持高位；清洁能源类、生态环保类资产受季节性影响较大，项目出现业绩分化。 二级市场表现：消化高溢价，估值回落。2023Q1REITs板块整体估值回落，平均累计涨跌幅：清洁能源类 >保租房类>产业园类>生态环保类> 仓储物流类>高速公路类。所有板块日均换手率均较去年下降，3月新发两只光电REITs+扩募落地，对换手率拉升明显。 最新估值对比：高速公路REITs受宏观环境影响最大，2022年以来营业收入波动较大，P/FFO表现一般，资本化率表现较好，目前的中债REITs估值收益率最高，未来价值修复可期。 2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 pOsRnQnNwOtOmNnRpQnNnQbRcM8OsQnNoMpMiNpPsPkPmMsO6MpOsOMYtQwPwMrRqM•1 公募REITs市场动态 REITs兼具股性和债性特征，具有风险适中、税收减免等优势。集成长性和稳定性于一体，具有较好的风险分散效果。 3 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 政策端细则持续出台 4 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源：国家发改委，财政部，银保监会，国务院，证监会，沪深交易所，海通证券研究所 日期文件名称发布单位文件编号主要内容20210629关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs) 试点工作的通知发改委发改投资〔2021〕958号试点区域扩展至全国范围;新增水利设施、景区资产、保障性租赁住房等资产类别；明确不动产评估净值原则上不低于10亿元，扩募原则上不低于首发规模2倍。并在政府引导、项目管理协调、质量保障、长期发展与部门协作等方面做出要求。20211110关于保险资金投资公开募集基础设施证券报资基金有关事项的通知银保监会银保监办发[2021]120号保险资金自行投资基础设施基金要求为最近一年资产负债管理能力评估结果不低于80分，上季度末综合偿付能力充足率不低于150%；委托投资要求为最近一年资产负债管理能力评估结果不低于60分，上季度末综合偿付能力充足率不低于120%，并对相应风险控制流程作出要求。20211229关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITS) 有关工作的通知发改委发改办投资〔2021〕1048号项目入库方面强调“愿入尽入、应入尽入”不得以任何理由拒绝项目入库；要求回收资金投入新项目建设，并确定使用方式为资本金注入。20220126关于基础设施领域不动产投资信托基全(REITs)试点税收政策的公告财政部财政部税务总局公告2022年第3号资产重组阶段适用特殊性税务处理，不征收企业所得税；REITs设立阶段企业所得税允许递延至完成募资并支付股权转让价款后缴纳，战略配售要求自持部分递延至实际转让时缴纳。20220128深圳证券交易所证券投资基金业务指引第3号——基金通平台份额转让深交所深证上〔2021〕117号建立基金通平台，初期支持通过报价转让方式转让基金份额及投资者卖出基金份额，做市商买入或将基金份额由基金通平台转出至场内交易系统20220128上海证券交易所基金自律监管规则适用指引第3号——基金通平台份额转让上交所上证发〔2022〕28号推出基金通平台，初期仅开通基础设施基金份额转让功能，支持投资者采用报价转让方式卖出做市商采用报价转让方式买入基金份额。202201282022年立法工作计划证监会/计划包括择机出台不动产投资信托基金办法，我们认为此举或将进一步完善公布REITs法律法规体系20220525关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见国务院国办发〔2021〕19号将REITs作为盘活存量资产的方式，肯定其维护产链稳定、强化民生保障的作用，在运营年限、收益集中度方面可灵活合理确定。建立健全扩募机制、研究推进REITs相关立法工作20220527关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基全金(REITs) 有关工作的通知证监会证监办发〔2021〕53号明确保障性租赁住房发行基础设施REITs的重要意义，落实发行规则，资金用途，监督职责，强调沟通协作。20220531深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3号——新购入其础设施项目(试行)发改委深证上〔2022〕530号在公募REITs新购入基础设施项目的条件、程序、信息管理及停复牌做出要求，明确扩募的一般要求及向原持有人配售、公开扩募、定向扩募的相关规定。20220531上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITS)规则适用指引第3号——新购入其础设施项目(试行)深交所上证发〔2022〕83号在公募REITs新购入基础设施项目的条件、程序、信息管理及停复牌做出要求，明确扩募的一般要求及向原持有人配售、公开扩募、定向扩募的相关规定。20220715深证证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号——保障性租赁住房深交所深证上〔2022〕675号规范保障性租赁住房REITs业务，落实基础设施项目和资金的使用和监管明细。20220715上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号——保障性租赁住房上交所上证发〔2022〕109号规范保障性租赁住房REITs业务，落实基础设施项目和资金的使用和监管明细。20220923关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知发改委发改办投资〔2022〕561号采用多种方式盘活存量资产；加快回收资金使用20221028国家发展改革委关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见发改委发改投资〔2022〕1652号支持民间投资参与102项重大工程等项目建设；利用投资补助、贷款贴息等方式，支持符合条件的民间投资项目建设；支持民间投资参与科技创新项目建设20221114国家发展改革委等部门关于加强县级地区生活垃圾焚烧处理设施建设的指导意见发改委发改环资〔2022〕1746号支持符合条件的生活垃圾焚烧处理项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。20221225国务院办公厅关于印发“十四五”现代物流发展规划的通知国务院国办发〔2022〕17号在仓储物流行业稳妥推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。20221225“十四五”扩大内需战略实施方案发改委/在试点基础上，有序推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成投资良性循环。20230324国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知发改委发改投资〔2023〕