房地产行业投资策略：信用修复的开始

涂力磊（房地产行业首席分析师） SAC号码：S0850510120001 谢 盐（房地产行业分析师） SAC号码：S0850511010019 2023年6月26日 海通房地产行业投资策略 ——信用修复的开始 证券研究报告 （优于大市，维持） 2 目录 一、2023年1-5月市场企稳回升 二、2023年开始焦点发生转移 三、政策端：因城施策叠加贷款利率下行 四、看好2Q市场保持积极恢复 五、2H等待开发商重新补库，拉动投资 六、供需政策逐步改善 七、总结——信用修复年 八、个股推荐 九、风险提示 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 时间 房地产开发投资当月完成额 房地产开发投资当月额同比 商品房销售额当月值 当月商品房销售额环比 (亿元) (%) (亿元) (%) 2021/09 14508.34 -3.47 15748.07 24.82 2021/10 12365.55 -5.40 12389.73 -21.33 2021/11 12380.34 -4.30 14482.05 16.89 2021/12 10288.12 -13.91 20263.25 39.92 2022/02 14499.38 3.67 15458.67 -23.71 2022/03 13265.57 -2.39 14195.93 -8.17 2022/04 11389.36 -10.06 8134.80 -42.70 2022/05 12979.31 -7.81 10547.20 29.66 2022/06 16180.59 -9.41 17735.78 68.16 2022/07 11148.18 -12.33 9690.62 -45.36 2022/08 11346.47 -13.81 10106.52 4.29 2022/09 12749.68 -12.12 13510.17 33.68 2022/10 10386.76 -16.00 9452.53 -30.03 2022/11 9917.70 -19.89 9815.37 3.84 2022/12 9032.41 -12.21 14660.25 49.36 2023/02 13669.25 -5.73 15448.57 5.38 2023/03 12304.47 -7.25 15096.55 -2.28 2023/04 9540.49 -16.23 9205.30 -39.02 一、2023年1-5月市场企稳回升 2023年4月，房地产开发投资当月完成额再次加速下行，同期当月商品房销售额也环比大幅下滑。我们认为，考虑到2022年下半年基数较低的因素，2023年下半年上述指标有望触底回升。 3 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源：WIND，海通证券研究所 -40-30-20-1001020304050房地产开发投资完成额累计同比（%） 商品房销售额累计同比（%） 我们判断，2023年2H房地产开发投资和商品房销售额剪刀差面临收窄，主要表现为土地库存下降后，开发商重新补库。 图： 房地产开发投资和商品房销售额同比增速 4 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源：WIND，海通证券研究所 一、2023年1-5月市场企稳回升 -40-200204060801001201402008-022008-062008-102009-022009-062009-102010-022010-062010-102011-022011-062011-102012-022012-062012-102013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-062021-102022-022022-062022-102023-02房地产开发投资完成额累计同比（%） 商品房销售额累计同比（%） 我们判断，2023年2H商品房销售额增速有望逐步回升。 图： 房地产开发投资和商品房销售额同比增速 5 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源：WIND，海通证券研究所 一、2023年1-5月市场企稳回升 表：22城各类企业拿地规模及入市情况（入市按取预售证） 企业类型 2021年 2022年 成交 宅地宗数 入市 项目数量 入市率 成交 宅地宗数 入市 项目数量 入市率 央国企 556 366 66% 369 160 43% 混合所有制 102 89 87% 44 35 80% 地方国资 420 106 25% 812 53 7% 民企 885 496 56% 339 107 32% 合计 1851 968 52% 1466 318 22% 企业类型 2021年 2022年 成交 宅地宗数 开工 项目数量 开工率 成交 宅地宗数 开工 项目数量 开工率 央国企 556 431 78% 369 156 42% 混合所有制 102 97 95% 44 34 77% 地方国资 420 163 39% 812 58 7% 民企 885 602 68% 339 114 34% 合计 1851 1210 65% 1466 327 22% 表：22城2021年及2022年不同企业各批次两集中项目开工情况（截至2022年末） 注：计算土地宗数时，对于联合拿地地块，在各类企业中均纳入计算。剔除纯安臵房、租赁住房、保障房等用地。资料来源：中指院报告《 2023年5月土地市场总结与近期市场变化解析》，海通证券研究所 6 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 一、2023年1-5月市场企稳回升 2023年1-4月，一线城市受去年同期疫情影响下的低基数等因素影响，商品房成交面积同比增长25.4%，而二线城市去年同期影响有限，商品房成交面积同比增幅18.4%，三线城市销售仍然较为低迷，同比下滑7.2%.值得注意的是，尽管一线城市和二线城市商品房成交面积同比增加，但仍低于2021年同期水平。 图 2019-2023年1-4月各线城市商品房累计成交面积 -0.6-0.4-0.200.20.40.60.811.21.41.60 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 1-4M20191-4M20201-4M20211-4M20221-4M20231-4M20191-4M20201-4M20211-4M20221-4M20231-4M20191-4M20201-4M20211-4M20221-4M2023各线城市累计成交面积（万平，左轴）同比（%，右轴）一线城市 二线城市 三线城市 一、2023年1-5月市场企稳回升 7 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源：中指院数据库，海通证券研究所 图