香港房地产行业：放宽按揭成数聚焦换楼需求

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com交银国际研究消息快报香港房地产 2023 年 7 月 7 日香港房地产行业放宽按揭成数聚焦换楼需求2009 年以来首次放宽按揭成数比例。香港按揭贷款公司与金管局于 7 月 7日晚间联合宣布，提高住宅及非住宅物业按揭的贷款与价值比率，2023年 7 月 7 日起生效。聚焦换楼及改善性需求。金管局总裁余伟文公布，上调自住物业按揭成数，楼价 1500 万港元以下按揭成数最高可达 70%，楼价 1500 万至 3000 万港元按揭成数最高为60%，而3000 万港元以上最高按揭成数维持50%，阶级之间的楼价按揭成数以渐进式调整，新措施于 7 月 7 日生效。但对于非自用住宅物业按揭上限则维持不变，即 50%。金管局同时宣布，非住宅物业按揭成数，最高可由 50%提升至 60%。而当局同时放宽以资产水平作审批基础的按揭成数，由上限 40%提高至 50%。按揭保险计划同步放宽。香港按证保险有限公司随后亦作出修订，以协助需要置业自用的人士，当中：1）价格为1,000 万港元或以下的合资格物业，最高按揭保险成数维持在九成；2）价格为 1,000 万港元以上至 1,500 万港元的合资格物业，最高按揭保险成数为八成或以按揭贷款上限 900 万港元计算的成数，以较高者为准；及 3）价格为 1,500 万港元以上至 3,000 万港元的合资格物业，最高按揭保险成数为七成或以按揭贷款上限 1,200 万港元计算的成数，以较高者为准。图表 1：新旧按揭保险比较楼价（港元）新按揭保险计划（港元）楼价（港元）旧按揭保险计划（港元）1,000 万以下90%1,000 万以下90%1,000 – 1,500 万*80%或上限 900 万1,000 – 1,125 万90%或上限 900 万1,500 – 3,000 万*70%或上限 1,200 万1,125 – 1,920 万80%或上限 960 万3,000 万以上50% (按保不适用)1,920 万以上50% (按保不适用)資料來源：香港金融管理局，交银国际*以较高者为准带动高收入家庭改善居住环境，对成交量影响略正面。我们认为同步放宽楼价 1000-3000 万港元按揭成数比例及按揭保险计划，有助降低改善性购房者（主要为大单位买家）之首付负担。但在加息环境下，加上是次调整没有放宽收入以及压力测试条件，我们相信大部份买家之可贷款额度仍会受限于其家庭收入，相对高收入之家庭才有望通过相关压力测试从而受惠于是次按揭比例调整，而对整体成交量以及房价影响仅略正面。预期房价下半年保持平稳。受惠政策放松带动购房情绪，我们相信短期内中端住宅需求将更加强劲，可见于一手市场的热销中。我们认为中端住宅市场及零售元素较多的开发商将在下半年获益更多，看好新鸿基地产（16 HK/买入）。谢骐聪, CFA, FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852) 3766 18152023 年 7 月 7 日香港房地产行业下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com2图表 2: 交银国际香港房地产行业覆盖公司股票代码公司名称评级收盘价 (交易货币)目标价 (交易货币)潜在涨幅最新目标价/评级发表日期子行业16 HK新鸿基地产 买入95.10127.6034.2%2023 年 02 月 23 日香港房地产17 HK新世界发展买入18.5233.3079.8%2022 年 09 月 21 日香港房地产823 HK领展房托中性41.9552.0024.0%2023 年 06 月 01 日香港房地产12 HK恒基地产中性22.6527.8022.7%2023 年 03 月 22 日香港房地产资料来源: FactSet，交银国际预测，收盘价截至 2023 年 7 月 7 日2023 年 7 月 7 日香港房地产行业下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com3交银国际香港中环德辅道中 68 号万宜大厦 10 楼总机: (852) 3766 1899 传真: (852) 2107 4662 评级定义分析员个股评级定义 :分析员行业评级定义：买入：预期个股未来12个月的总回报高于相关行业。中性：预期个股未来12个月的总回报与相关行业一致。沽出：预期个股未来12个月的总回报低于相关行业无评级：对于个股未来12个月的总回报与相关行业的比较，分析员并无确信观点。领先：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标竿指数具吸引力。同步：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现与大盘标竿指数一致。落后：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标竿指数不具吸引力。香港市场的标竿指数为恒生综合指数，A股市场的标竿指数为MSCI中国A股指数，美国上市中概股的标竿指数为标普美国中概股50（美元）指数2023 年 7 月 7 日香港房地产行业下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com4分析员披露有关商务关系及财务权益之披露免责声明本研究报告之作者﹐兹作以下声明﹕i)发表于本报告之观点准确地反映有关于他们个人对所提及的证券或其发行者之观点;及ii)他们之薪酬与发表于报告上之建议/观点幷无直接或间接关系; iii)对于提及的证券或其发行者﹐他们幷无接收到可影响他们的建议的内幕消息/非公开股价敏感消息。本研究报告之作者进一步确认﹕ i)他们及他们之相关有联系者【按香港证券及期货监察委员会之操守准则的相关定义】幷没有于发表研究报告之30个日历日前处置/买卖该等证券; ii)他们及他们之相关有联系者幷没有于任何上述研究报告覆盖之香港上市公司任职高级职员;iii) 他们及他们之相关有联系者幷没有持有有关上述研究报告覆盖之证券之任何财务利益，除了一位覆盖分析师持有世茂房地产控股有限公司之股份。交银国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与交通银行股份有限公司、国联证券股份有限公司、交银国际控股有限公司、四川能投发展股份有限公司、光年控股有限公司、金川集团国际资源有限公司、嘉兴市燃气集团股份有限公司、青岛控股国际有限公司、Edding GroupCompany Limited、七牛智能科技有限公司、致富金融集团有限公司、湖州燃气股份有限公司、Leading Star (Asia) Holdings Limited、GOGOX HoldingsLimited（前称：58 Freight Inc.）、苏新美好生活服务股份有限公司、兴源动力控股有限公司、佳捷康创新集团有限公司、清晰医疗集团控股有限公司、汇通达网络股份有限公司、东原仁知城市运营服务集团股份有限公司、武汉有机控股有限公司、读书郎教育控股有限公司、博维智慧科技有限公司、润迈德医疗有限公司、乐透互娱有限公司、双财庄有限公司、中国旅游集团中免