房地产行业跟踪报告-超大特大城市将是新型城镇化重要核心：城中村改造根植土壤，户籍放开注入动能

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业跟踪报告 2023 年 08 月 08 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] 2823.532988.723153.913319.103484.303649.492022/82022/112023/22023/5房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《第 31 周新房成交同比增速回落、供销比回升》2023.08.06 《TOP100 房企 7月销售数据点评——单月销售同环比双降，政策落实逐步推进》2023.08.01 《第 30 周新房成交同比增速回升、供销比回落》2023.07.31 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 超大特大城市将是新型城镇化重要核心：城中村改造根植土壤，户籍放开注入动能 [Table_Summary] 投资要点：  事件: 1）8 月 3 日，公安部召开新闻发布会，发布公安机关服务保障高质量发展 26 条措施，其中包括推进以人为核心的新型城镇化，调整优化超大、特大城市落户政策，完善特大城市积分落户政策等。2）中共中央政治局 4 月 28 日召开会议。会议首次提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。7 月 21 日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，听取当前防汛抗旱工作情况汇报，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。  超大特大城市有望成为新一轮城镇化核心。公安部提出，大力推进以人为核心的新型城镇化。具体层面，公安部提出推动各地全面取消城区常住人口 300 万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口 300 万至 500 万的Ⅰ型大城市落户条件，完善城区常住人口 500 万以上的超大特大城市积分落户政策，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例，鼓励取消年度落户名额限制。我们认为，持续推动人口要素流入超大特大城市、盘活存量土地资源是后续顶层设计中解放生产力的核心。  加速人口向超大特大城市集中，释放大城市红利。我们认为通过加大人口转移和集中，将继续释放超大特大城市红利，同时逐步改善目前房地产的结构性矛盾是后期发展趋势。根据 2022 年中国原银保监会、中国人民银行发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》中所描述，目前新市民约有 3 亿人。我们认为，将新市民群体从中小城市向超大特大城市传导，一方面将加强构建大超大特大城市圈，一方面将保障中小城市人口和资源的平衡。  超大特大城市城中村改造，是推动人口向超大特大城市集中的重要配套政策。  1）不同于旧城改造和棚户区改造，普遍意义来讲，城中村的土地使用权性质为集体土地。在拆迁推进后，在土地性质没有发生变更下，不能对集体土地所有制土地进行商品住宅开发。集体土地后续大部分改造方向是城市配套设施，研发办公，保障性住房和长租公寓等。棚改、城市更新和城中村改造都会因为拆迁而短期减少城市居民住宅总量，但棚改和城市更新在开发模式中仍存在商品房，未来或造成更多商品房供给。城中村改造由于土地属于集体所有制，不能用于商品房开发，后续多为运营类资产，而不增加可售商品房源。  2）城中村改造后的运营资产由于土地为集体所有制土地，基准地价较商品房低，也为资产的长期收益能力提供一定保障。我们认为，在超大特大城市进行城中村改造所解放的城市集体所有制用地，一方面为推动地方政府土地财政模式转化为“产业+股权”模式提供积极稳妥土地来源，另一方面同样是房地产企业积极探索新模式，从此前简单周转模式，向“开发+运营”相结合，提供足够多的超大特大城市潜在用地。  投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为本次政策有利稳定超大特大型城市房地产市场，对在以上领域开发的地产企业和城投类公司构成利好，包括：1）区域城投和开发类：城建发展、天健集团；2）集中超大特大型城市开发的央国资企业：华润臵地、中国海外发展、保利发展、招商蛇口、越秀股份、华发股份、建发股份、华侨城 A；3）集中超大特大型城市开发的民营企业：龙湖集团。  风险提示。行业基本面下行风险。 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 事件: 1）8 月 3 日，公安部召开新闻发布会，发布公安机关服务保障高质量发展 26 条措施，其中包括推进以人为核心的新型城镇化，调整优化超大、特大城市落户政策，完善特大城市积分落户政策等。 2）中共中央政治局 4 月 28 日召开会议。会议首次提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。7 月 21 日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，听取当前防汛抗旱工作情况汇报，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。 主要内容: 超大特大城市有望成为新一轮城镇化核心 近期多项政策文件都围绕超大特大城市展开，从中央层面到部委层面反复提及层层递进。超大特大城市在房地产行业中占有重要比重，激活超大特大城市的房地产市场对于稳定全国市场具有战略意义。我们认为，本轮政策有望以超大特大城市为核心，加强打造以超大特大城市为首的核心都市圈，从而开启全新的城镇化进程。 根据住房和城乡建设部于 2022 年 10 月公布的《2021 年城市建设统计年鉴》，全国共有超大城市 8 个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉；特大城市包含杭州、东莞、西安、郑州等 11 个城市。 表 1 超大特大城市情况 城市规模类型 城市类型 城市数量 超大城市 上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉 8 个 特大城市 杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨 11 个 资料来源：住房和城乡建设部，海通证券研究所 从近三年大致统计情况看，以上超大特大城市（即以上 19 城市）过去 3 年房地产行业投资额占全国比重大致在 30-35%；销售金额占比大致在 21-27%。 表 2 超大特大城市情况 项目 2022 年 2021 年 2020 年 2022 年 2021 年 2020 年 房地产投资完成额（亿元） 商品房销售金额（亿元） 19 城 39229.8 51086.14 49765.3 36212.57 47703.95 35863.1 全国 132895 147602.1 141443 133307.84 173612.66 173612.66 19 城占全国比重 29.52% 34.61% 35.18% 27.16% 27.48% 20.66% 资料来源：Wind，海通证券研究所 注：1）19 城房地产投资完成额 2022 年数据中缺成都、武汉、沈阳、郑州、哈尔滨；2）19 城商品房销售额数