7月土地成交市场跟踪：成交溢价率创年内新低，土地市场持续偏冷

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 债券研究 债券分析 2023 年 08 月 24 日 【债券分析】 成交溢价率创年内新低，土地市场持续偏冷 ——7 月土地成交市场跟踪  继上半年土地市场“冷热不均”持续演绎后，7 月土地市场表现如何？我们从全国和各省市土地成交的情况以及城投拿地情况对 7 月土地市场展开分析。  全国土地成交有何变化？ 1、成交额及溢价率：7 月单月全国土地成交额 2976.44 亿元，同比下降 36.0%，1-7 月累计成交额 18263.06 亿元，同比下降 18.66%。7 月成交溢价率 4.17%为近一年最低水平，环比下降 2.86 个百分点，同比提升 0.6 个百分点。 2、城投拿地情况：7 月单月城投拿地规模 699.32 亿元，同比下降 51.32%，单月城投拿地占比 23.50%，环比提升 1.4 个百分点，同比降低 7.40 个百分点。  各省份及各地市土地成交现状分析： 1、分省份看：北京、山西、河南、广西、河北、天津、福建等 12 个区域单月同比增幅超 50%，主要系集中供地时间变化带来的低基数效应影响；湖南、云南、四川、江苏、重庆等 7 个区域降幅超 50%。 2、分地市看： 201 个地市 2023 年 1-7 月土地累计成交额同比为负，土地市场整体偏冷。热点城市率先回暖，土地市场冷热不均，武汉、广州 7 月单月成交金额超 100 亿元，此外南京、杭州、宁波、济南、佛山、成都、郑州、盐城、台州共 9 个地市成交额超 50 亿元。 3、重点省市：昆明、天津土拍有所改善，兰州、青岛回落明显，柳州 1-7 月累计成交额同比增长 127.37%，主要为城投公司溢价拿地带动。山东 1-7 月累计成交额为 1133.17 亿元，同比降低 24.97%，7 月单月成交额 182.31 亿元，同比增长 4.38%。青岛、济宁、潍坊 1-7 月累计土地成交额同比均有下滑，济南受供地节奏影响同比小幅上升。  城投拿地现状： 1、分省份看：共 20 个省份 1-7 月城投累计拿地金额同比下降，17 个省份城投拿地占比下降。山东、江苏、浙江、广东 7 月单月城投拿地金额超 50 亿元，广西、河北、河南、重庆、江西、山东等 9 个区域单月同比增幅超 20%。重庆、广西 7 月单月城投拿地占比提升明显，分别同比增加 51.82、28.49 个百分点。 2、分地市看：1-7 月城投累计拿地金额位居前 30 的地市主要分布在江苏、浙江、山东等地，济南、广州、台州、南京、上饶 7 月单月城投拿地金额超 15亿元。 3、重点省市：天津、青岛 1-7 月城投累计拿地占比下降，昆明、济南、济宁、潍坊、柳州、兰州均有所上升。山东省 7 月单月城投拿地金额同比提升 20.12%，主要受济南供地节奏变化下城投拿地金额增加影响。广西及柳州市 7 月单月城投拿地占比分别为 69.52%、98.37%。  后续展望：一方面，当前“稳地产”发力的确定性较强，7 月政治局会议明确房地产供求关系新形势以来，核心城市住建部门均表态将更好支持刚性与改善性住房需求，8 月 15 日统计局新闻发布会上再度提及“房地产市场政策调整优化”，且当前居民信心尚待提振，预计 8 月或是房地产政策加速落地的窗口期，利好政策落地或有望带动土地市场回温。另一方面，土地市场“冷热不均”状态持续演绎，风险规避下核心热点城市优先受到市场追捧，部分弱能级区域的恢复情况仍将有待验证，关注后续城投拿地占比以及再融资情况。  若后续隐债置换政策落地，金融助力地方债务风险缓释的工作广而推之，尾部区域城投债安全性边际提升，地方债务风险会相对更为可控。短期看，城投公开债券打破刚兑仍属较小概率事件，主要风险仍是基本面下行之下的技术性违约与估值波动风险。城投债配置建议关注两点机会，1）政策强预期下短端高流动性的弱资质主体，如津城建、郑州港兴港投、西安高新投等；2）山东、江西等中间梯队区域收益挖掘机会。  风险提示：土地明细统计及城投口径统计有偏差、土地市场复苏不及预期。  证券分析师：周冠南 电话：010-66500886 邮箱：zhouguannan@hcyjs.com 执业编号：S0360517090002 证券分析师：张晶晶 电话：010-66500984 邮箱：zhangjingjing@hcyjs.com 执业编号：S0360521070001 相关研究报告 《【华创固收】地方债供给加速对资金面的扰动如何？——8 月流动性月报》 2023-08-06 《【华创固收】隐债试点申报、金融支持化债，如何理解？》 2023-08-02 《【华创固收】一揽子化债方案可期，把握城投配置机会——8 月信用债策略月报》 2023-07-31 《【华创固收】333 个地市经济、财政、债务五年变化图谱——数据话城投系列之五》 2023-07-28 《【华创固收】上半年土地成交及城投拿地详细盘点——土地成交市场 2023 半年度报告》 2023-07-28 华创证券研究所 债券分析 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、全国土地成交有何变化？ ................................................................................................. 4 二、各省份及各地市土地成交现状分析 ................................................................................. 5 （一）各省份情况：1-7 月有 19 省土地成交额同比有所下降 ..................................... 5 （二）各地市情况：超半数地市土地成交呈现负增长 ................................................. 6 （三）重点省市情况：昆明、天津土拍有所改善，兰州、青岛回落明显.................. 7 三、城投拿地现状及后续展望 ................................................................................................. 8 （一）各省情况：1-7 月 17 个省份城投拿地占比有所下降 ......................................... 8 （二）城投拿地规模位居前 30 的地市分布情况 ........................................................... 9 （三）重点省市情况：天津、青岛城投拿地占比下降，其他区域多同比上升 ........ 10 （四）拿地规模位居前 30 的城投主体情况 ......