宏观经济研究＊动态点评：降低存量首套房贷利率和二套房贷利率下限快评

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 宏观经济研究*动态点评 2023 年 09 月 01 日 宏观经济研究 降低存量首套房贷利率和二套房贷利率下限快评 8 月 31 日晚，中国人民银行和国家金融监督管理总局连续出台两条房地产政策：降低存量首套住房贷款利率 和调整优化差别化住房信贷政策 。针对当前房地产调整周期所导致的经济复苏动能转弱，7 月份政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。之后就不断出台房地产需求侧刺激政策，但力度都比较弱。这一次，我们认为，降低存量首套房贷利率实际是将“房贷置换”这一市场化行为予以规范化的认可，降低居民利息负担，刺激消费。调整优化差别化住房信贷实际是降低了二套住房贷款利率。这两条政策有利于稳定房地产市场，对提振信心有积极意义，但要使房地产市场止跌回升可能还需要再进一步的降息。 风 险提示：地方债务风险；房地产调整周期；宏观政策不及预期 作者 分析师 蒋 飞 执业证书编号：S1070521080001 邮箱：jiangfei@cgws.com 联系人 贺 昕煜 执业证书编号：S1070122050027 邮箱：hexinyu@cgws.com 联系人 仝 垚炜 执业证书编号：S1070122040023 邮箱：tongyaowei@cgws.com 相关研究 1、《政府发力，制造业略有复苏—8 月 PMI 点评》2023-08-31 2、《九月全球大类资产配置月报》2023-08-30 3、《九月债券投资分析报告》2023-08-29 宏观经济研究*动态点评 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 降低存量首套房贷利率和二套房贷利率下限快评 ................................................................................................... 3 风险提示 .............................................................................................................................................................. 6 图表目录 图表 1： 首套平均房贷利率-5 年期 LPR 利差和住房贷款余额 ............................................................................... 3 图表 2： 主要城市房价变化 ................................................................................................................................. 4 图表 3： 商品房销售增速和销售利率 ................................................................................................................... 5 图表 4： 房价增速 ............................................................................................................................................... 5 图表 5： 商品房销售面积增速预测 ....................................................................................................................... 5 宏观经济研究*动态点评 P.3 请仔细阅读本报告末页声明 降低存量首套房贷利率和二套房贷利率下限快评 8 月 31 日晚，中国人民银行和国家金融监督管理总局连续出台两条房地产政策：降低存量首套住房贷款利率和调整优化差别化住房信贷政策。针对当前房地产调整周期所导致的经济复苏动能转弱，7 月份政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。之后不断出台房地产需求侧刺激政策，但力度都比较弱。这一次，我们认为，降低存量首套房贷利率实际是将“房贷置换”这一市场化行为予以规范化的认可，降低居民利息负担，刺激消费。调整优化差别化住房信贷实际是降低了二套住房贷款利率。这两条政策有利于稳定房地产市场，对提振信心有积极意义，但要使房地产市场止跌回升可能还需要再进一步的降息。 降低存量房贷已有预期，市场化行为推动政策调整。房地产市场进入调整周期，房贷利率不断降低。这导致前期房贷利率较高的借款人大量使用经营贷、消费贷来提前还贷。但这一市场化的贷款置换行为一直未得到监管部门的正式批准。2023 年8 月1 日，央行、外汇管理局在下半年工作会议上表示“要支持房地产市场平稳健康发展”并提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。8 月 31 日，央行正式发文“自 2023年 9 月 25 日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。” 央行指出，“新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。” 降低存量房贷的积极意义在于降低居民偿债压力，释放消费能力。居民以低利率的新贷款置换高利率的旧贷款，可以减轻利息压力。而且之前被用以置换房贷的经营贷、消费贷也可以回到其本来的作用。在当前内需不足的背景下，房贷置换后释放出的消费能力有利于提振内需。以 100 万元、25 年期、原利率 5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至 4.3%，可节约借款人利息支出每年超 5000 元，可以显著增加消费能力。 调整优化差别化住房信贷政策的核心就是降低二套房贷利率，实质就是降息，是对 8 月份未降低 5 年期 LPR 的一种平衡，或者说更有针对性的变相降息。8 月 20 日，LPR 利率非对称降息，1 年期 LPR 利率下调 10bp，而与个人住房贷款挂钩的 5 年期 LPR 却维持不变。8 月 31 日，央行指出“二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加 20 个基点”。而之前二套房贷利率是 LPR 加 60 个基点，也就是相当于降低二套房贷利率 40bp。2019 年，根据央行 2019 年中国城镇居民家庭资产负债情况调查，我国城镇居民家庭的住房拥有率为 96%，其中一套住房占比 58