股权策略周报：抵押贷款利率再升，成为房主的希望会破灭吗？

东方证券（香港）有限公司 请参阅最后一页所载的分析员核证、公司披露事项以及免责声明 1 香港地产板块指数跌至2009年历来最低的水平，汇丰银行周一大幅度上调新造按揭的利率（俗称 P 按）至 P 减 1.75%，实际利率为 4.125%封顶（之前：3.625%）。其他本地银行估计也会跟随上调它们的利率。这对买新房和再融资按揭造成不利，我们认为发展商更需要推出降价和回扣才能清货。 每月供款增加 6.3%。这次 0.5%的利率上调会使新造的 30 年按揭的每月供款增加 6.3%。香港一年期 HIBOR 其实一直都处于 5%左右，但因为按揭需求下降，银行加 P 利率较为缓慢，同时也增加了现金回赠来吸引房屋购买者。毕竟，美国 30 年利率最近一个月冲破 4.4%后，达到了临界点，银行可能认为高利率已成为新常态，于是决定将更高的利率转嫁给客户。 按揭加息 0.50%可能对房价造成 14% 的下行压力。香港租金回报率与抵押贷款利率密切跟踪，但因为银行一直落后于曲线，这掩盖了房地产估值的脆弱性。我们估计按揭利率上升会反映在租金回报率上，从8 月份的约 3%涨至 3.5%，假若租金不变，资本化率模型表明房格可能还会再下跌 14%。 2023 年 9 月 13 日 股权策略周报 冯皓霆 (SFC CE: BKB324) 分析师 +852 3519 1201 ht.fung@dfzq.com.hk ht.fung@dfzq.com.hk 分析师 +852 3519 1201 ht.fung@dfzq.com.hk ht.fung@dfzq.com.hk ht.fung@dfzq.com.hk 抵押贷款利率再升，成为房主的希望会破灭吗？ 图 1: 恒生地产板块近 5 年表现 资料来源：彭博、东方证券（香港） 东方证券（香港）有限公司 2 一、发展商陷入了困境？ 恒生地产板块指数从 2018 年累计下跌接近 60%，远差于恒正指数在同期的约 45%跌幅。近一年，地产板块下跌 25%，比恒生指数的 6%跌幅较大。 地产股估值暴跌，净债务急升。香港地产板块过往十年的 P/B 在 0.6倍-0.8 倍区间浮动，自从 2022 年美联储急速加息后，P/B 重新较低定价。现在已差不多回到去年 9 月份 0.4 倍的低位。行业 EBITDA 也因疲软的房屋需求而倒退，债务堆积如山，最后导致净债务对EBITDA的比例飙升到接近 5 倍（疫情前是 1 倍-2 倍之前）。由于二手市场经历了一个小阳春后开始再度回落，加上在启德最新地价创新低，我们认为发展商未来一两年都需要推出降价和回扣才能清货。 高派息率不能维持。今年有部分发展商的支付率(payout ratio)能维持 60%，但随着利息支出上升和下滑中的利润，我们估计该行业需要大幅度下调分红率。现时行业派息率不到6%，与美国投资级别公司债率约5.8%相若，所以估值已经不吸引。未来如果行业盈利下降，每股股息也应相应下行。 图 2: 恒生地产板块指数估值跌至 10 年低位/负债上升 资料来源：彭博、东方证券（香港） 图 3: 恒生地产板块指数盈利下降下派息率增加 资料来源：彭博、东方证券（香港） 东方证券（香港）有限公司 3 二、香港政府能采用放宽政策？ 香港从 2021 年 8 月份开始征收 0.13%的股票印花税，之前是 0.10%。在截至 2022 年 3 月的财政年度，香港印花税收入主要分为股票和物业成交，而股票的占 60%以上。但是，香港股票印花税从 2018-19 财年已经增加的比较快。这是与加印花税的百分比没有相关性，而是全球投资者对香港市场的兴趣大增有关。根据彭博和联交所数据，股票成交量在 1H23 年比下降了 16%，股权融资少了 35%。顺理成章，政府在印花税方面上的总收益估计会下滑，因为物业成交在美联储加息后也显得十分疲软。 2023-24 年财政预算预示继续财赤 香港政府预计 2023-24 年的支出会达 HKD761bn，去年修正的支出为HKD809.6bn；预期 2023-24 年收入达 HKD642.4bn，去年修正的收入为HKD603.8bn。即是，2023-24 年将录得 HKD118.6bn 的净支出，与去年HKD205.8bn 的净支出有所改善。政府预计 2023-24 年总赤字为HKD54.4bn，比去年的 HKD139.8bn 赤字有好转。截至 2023 年 3 月 31日，财政储备预计为 HKD817.3bn。 有没有空间放宽楼市政策？作为最后的手段，政府可以消除额外对不是首置或者外国人买房子的印花税。这样可以带动一波的成交量，但长线仍需要看未来息口走势和本地经济竞争力的水平。 图 4: 香港股票和物业成交印花税 资料来源：香港税务局、彭博、东方证券（香港） 东方证券（香港）有限公司 4 分析员核证 分析员，冯皓霆，主要负责拟备本报告并谨此声明－ (1) 本报告所表达之意见均准确反映分析员对所述公司(等)/证券之个人见解； (2) 分析员之补偿与本报告的推荐或意见或投资银行部并没有直接或间接的关系； (3) 分析员不是直接或间接地受投资银行部监管或隶属予投资银行部； (4) 分析员就报告中论述的公司(等)/证券，根据证监会操守准则第16.5(g)段，并没有违反安静期限制； (5) 分析员及其有联系者没有曾在发表本报告之前的30天内进行交易或买卖涉及本报告所论述的公司(等)/证券； (6) 分析员及其有联系者并没有在任何与报告中论述的公司(等)中担任高级人员； (7) 分析员及其有联系者并没有拥有研究报告内所论述股份的任何财务权益。 东方证券评级含义 买入—描述了我们预期在未来12个月内将提供>10%的总回报的股票。 增持—描述了我们预期在未来12个月内将提供>0%的总回报的股票。 持有—描述了我们预期在未来12个月内将提供-20%至20%的总回报的股票。 卖出—描述了我们预期在未来12个月内将提供<0%的总回报的股票。 重要披露及免责声明 东方证券(香港)有限公司可能与报告中论述的公司(等)拥有或正寻求业务关系。因此投资者应留意报告的客观性可能受潜在的 利益冲突所影响。在进行投资决定时，投资者应视本报告为其中一个参考因素。 东方证券(香港)有限公司及其附属公司、要员、董事及雇员在任何时间可能持有本报告所提及之任何证券、认股证、期货、期 权、衍生产品或其他金融工具的长仓或短仓。 东方证