宏观专题：如何看待当前房地产资产价格？

[Table_Title] 宏观专题 如何看待当前房地产资产价格？ 2023 年 10 月 26 日 [Table_Summary] 【策略观点】 ◆ 供需关系发生重大变化，叠加通胀上行预期减弱，商品住宅资产价格面临重估。从市场交易层面看，供求关系是商品价格的决定性因素，当前我国商品住宅市场供需格局已发生扭转，需求端增长慢于供给端或成为常态。从资产的视角看，房价对应商品住宅资产未来收入（主要为租金）贴现情况，国内低通胀、高利率环境拉低商品住宅资产未来预期收益贴现，引发估值调整。 ◆ 修复房地产资产价格，交易端的主要抓手在于调整供需关系，估值端的政策思路包括调整房地产资产当前收益和改善未来收益增长预期。供需方面，我国房地产已进入存量时代，调控增量供给对市场影响有限；且房地产业下行预期短期难扭转，提振需求难度偏大。估值方面，前期我国房地产业高增长，市场对房租上涨预期较强，导致我国主要城市租售比远高于其他经济体重点城市，整体偏离国际良好运行区间，面临一定下调压力。资产收益方面，用补助、税收减免等手段增厚房地产资产当前租金收益，或为稳定资产价格主要抓手，且发展住房租赁市场符合现阶段我国政策目标和房地产业发展规律，政策可行性较强。 ◆ 理性看待商品住宅资产价格中枢下行，短期回调空间有限。商品住宅价格距峰值水平回落 10%左右，属于市场正常调整。后续政策面将以托底为主，重点在于防止地产失速和防范化解重大金融风险，采用强刺激手段重新提振楼市的必要性不大，商品住宅资产价格大幅回升缺乏支撑。 ◆ 关注房地产业加速调整带来的租赁住房领域投资机会。金融层面，租赁住宅相关金融衍生品已实现从“0”到“1”，后续发展空间广阔。实体层面，政策护航下住房租赁行业经营状况确定性增强，叠加金融支持发力，中国住房租赁市场有望加速进入机构化时代，建议关注长租公寓、社区服务等相关赛道。 【风险提示】 ◆ 美债收益率曲线长期中枢上移，全球资产价格大幅调整 ◆ 房地产业向新发展模式过渡进程不及预期 [Table_Author] 东方财富证券研究所 证券分析师：曲一平 证书编号：S1160522060001 联系人：陈然 电话：021-23586458 [Table_Reports] 相关研究 《经济修复进程或被低估，关注积极因素——9 月经济增长数据点评》 2023.10.23 《食品价格走弱拖累物价，工业品价格底进一步确认——9 月物价数据点评》 2023.10.16 《利率或将持续高位——美联储9 月议息会议点评》 2023.09.22 《经济温和修复——8 月经济增长数据点评》 2023.09.18 《政府债券支撑社融回暖——8月货币数据点评》 2023.09.12 挖掘价值 投资成长 [T宏观研究/宏观专题/ 证券研究报告 2017 敬请阅读本报告正文后各项声明 [Table_yemei] 宏观专题 2 正文目录 1.房地产资产的定价 ................................................................................................ 4 1.1.供给和需求，发生怎样的新变化？ ................................................................ 4 1.2.存量和增量，谁才是房地产供给端的主导？ ................................................ 5 1.2.1 广义存量商品住宅面积或在 50 亿平方米以上 .......................................... 5 1.2.2 住宅增量降幅已超五成，进一步缩减空间有限 ......................................... 7 1.2.3 近期政策意在控制增量、盘活存量，后续存量市场主导供给端 ............. 7 1.3.现实和预期，对房地产资产价格有何影响？ ................................................ 8 2.房地产资产价格修复的三条可能路径 .............................................................. 10 2.1.路径一：居民购买力恢复引发需求回暖，楼市供需实现再平衡 .............. 10 2.2.路径二：低利率叠加价格水平回升，带动房地产资产估值修复 .............. 11 2.3.路径三：增厚房地产租赁收益，加速向“租售并举”发新展模式转变 .. 14 2.3.1 以租赁补贴、税收减免等方式，增厚房地产租赁收益 ........................... 14 2.3.2 发展租赁房 REITs 市场，提高资产流动性，增强经营者收益稳定性 ... 15 3.理性看待商品住宅资产价格中枢下行，关注租赁房领域投资机会 .............. 17 3.1.商品住宅资产价格超调回升空间有限 .......................................................... 17 3.2.看好租赁房领域投资机会 .............................................................................. 18 2017 敬请阅读本报告正文后各项声明 [Table_yemei] 宏观专题 3 图表目录 图表 1：人口拐点已至 ............................................................................................ 4 图表 2：人口年龄结构调整 .................................................................................... 4 图表 3：出生人口预示着老龄化率进一步提升 .................................................... 4 图表 4：城镇化降速 ................................................................................................ 4 图表 5：城镇住宅需求预测 .................................................................................... 5 图表 6：待售面积升至高位 .................................................................................... 6 图表