2023年10月房地产数据点评：销售同比改善验证基数效应，期待需求端政策继续发力

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年11月03日超 配12023 年 10 月房地产数据点评销售同比改善验证基数效应，期待需求端政策继续发力 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：超配（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：2023 年 10 月收官，房企销售拿地百强榜单、30 城商品房成交、300 城住宅用地成交等数据均已出炉。国信地产观点：1）10 月地产销售环比微升，单月同比有所改善，房企和城市间的结构性差异较为明显。2）10 月百强房企拿地积极，主要受热点城市土地供应节奏的影响，在城市维度土地市场表现依旧较弱。3）投资建议：今年三季度以来，自上而下已出台了多项地产放松政策，但楼市表现不及预期，房企信用危机仍在发酵。在楼市“不起不休”的导向下，政策仍将发力，方向为重点城市放松限购、利率继续下调等。即使不考虑后续政策，2022 年四季度基数在剔除季节效应之后是 3 年最低，将明显驱动今年四季度销售同比的改善，10 月数据已初步验证。如此，地产板块在 Q4 将迎来数据和政策的共振，建议积极布局。个股端，核心推荐华润置地、中国海外发展、越秀地产。4）风险提示：①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。评论： 10 月地产销售环比微升，单月同比有所改善，房企和城市间的结构性差异较为明显从房企维度看，10 月百强房企销售额累计降幅持续扩大，且结构性差异明显。2023 年 1-10 月，百强房企累计全口径销售额 51003 亿元，同比-14%，降幅较 1-9 月扩大了 2 个百分点。其中，在可比口径下未出险房企合计销售额累计同比为-2%，而已出险房企为-44%。10 月单月，百强房企销售额 4437 亿元，环比+0.4%，单月同比-28%，降幅较 9 月收窄 2 个百分点，略有改善。Top20 房企 1-10 月销售累计同比均较 1-9 月下滑。普遍来看，国央企的累计销售额同比表现相对于混合制房企及民营房企明显较好。从城市维度看，30 城商品房成交面积同比降幅显著收窄，且高能级城市表现更好。2023 年 1-10 月，30 城商品房累计成交面积为 11235 万㎡，同比-7.6%，降幅较 1-9 月收窄了 0.5 个百分点。其中，一线、二线、三线城市的商品房累计成交面积同比分别为+2%、-9%、-14%。10 月单月，30 城商品房成交面积 1020 万㎡，环比+4%，单月同比-2%，降幅较 9 月足足收窄了 20 个百分点。虽然三季度以来，高层对地产表态进一步软化，而且陆续出台了一线城市全面“认房不认贷”、广深房贷利率下调、多个强二线城市取消限购等重磅政策，但截至目前效果欠佳，潜在购房者的观望情绪仍较重。我们认为，当前高层扶持房地产的决心毋庸置疑，后续政策有望继续放松。叠加低基数效应，四季度销售同比将明显提振，10 月数据已经初步验证。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图1：百强房企单月销售额及当年累计同比图2：百强房企单月销售额同比资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理图3：Top20 房企 2023 年 1-10 月累计销售额及累计同比资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理图4：30 城商品房单月成交面积及当年累计同比图5：30 城商品房单月成交面积同比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3 10 月百强房企拿地积极，主要受热点城市土地供应节奏的影响，在城市维度土地市场表现依旧较弱从房企维度看，2023 年 1-10 月，百强房企权益拿地额 10107 亿元，同比-10%，较 1-9 月收窄 8 个百分点。2023 年 10 月单月，百强房企拿地额 1508 亿元，环比+112%，同比+101%，而 9 月同比仅为-57%。土地市场的靓眼表现主要受热点城市土地供应节奏以及去年同期基数的影响，10 月北京、上海、南京、广州等城市均有高总价地块出让，且头部央国企积极拿地。实际百强房企拿地额 1-10 月累计同比与 1-8 月基本持平。从城市维度看，根据中指研究院数据，2023 年 1-10 月，300 城住宅用地成交建面为 25964 万㎡，同比-35%，降幅较 1-9 月扩大 2 个百分点。2023 年 10 月，300 城住宅用地单月成交建面 3428 万㎡，环比+21%，同比-46%，成交规模仍处于历年较低水平；当月 300 城住宅用地成交溢价率 3.7%，继续走低。图6：百强房企单月拿地金额及当年累计同比图7：百强房企单月拿地金额同比资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理图8：300 城住宅用地单月成交面积及当年累计同比图9：300 城住宅用地单月成交面积同比资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理 投资建议：今年三季度以来，自上而下已出台了多项地产放松政策，但楼市表现不及预期，房企信用危机仍在发酵。在楼市“不起不休”的导向下，政策仍将发力，方向为重点城市放松限购、利率继续下调等。即使不考虑后续政策，2022 年四季度基数在剔除季节效应之后是 3 年最低，将明显驱动今年四季度销售同比的改善，10 月数据已初步验证。如此，地产板块在 Q4 将迎来数据和政策的共振，建议积极布局。个股端核心推荐华润置地、中国海外发展、越秀地产。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4 风险提示：①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。相关研究报告：《房地产行业 2023 年 11 月投资策略-看好基本面修复与政策共振行情》 ——2023-10-30《数据背后的地产基建图景（三）-地产基本面拐点尚未出现，基建投资增速企稳可期》 ——2023-10-25《统计局 9 月房地产数据点评-基本面拐点尚未出现，但 Q4 数据与政策共振可期》 ——2023-10-20《2023 年 9 月房地产数据点评-“金九”成色不足，期待更重磅政策》 ——2023-10-10《房地产行业专题-长三角区域研究（二）：上海分区域楼市解析》 ——2023-09-25证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特