房地产行业第43周周报：保障房体系顶层设计逐渐明晰，上海金山定向放松限购

房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2023 年 11 月 3 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2023 年 9 月 70 个大中城市房价数据点评：70 呈房价持续承压，但一线新房二手房价格环比均正增长》(2023/10/20) 《房地产行业 2023 年 1-9 月统计局数据点评：东部地区带动全国销售修复；地产投资持续承压》（2023/10/18） 《地产新模式探索系列之二：城中村改造篇——城中村改造加速推进，超 7 亿平规模为行业注入新动能》（2023/9/6） 《房地产行业重大政策点评：居民加杠杆空间进一步打开；京沪政策调整力度超预期》（2023/9/5） 《华发股份：上半年营收业绩稳步增长；拿地聚焦核心一二线城市》（2023/9/1） 《滨江集团：营收业绩大幅增长，销售跻身行业TOP10》（2023/8/29） 《建发国际集团：结算利润率略有修复；在手现金实现双位数增长》（2023/8/28） 《越秀地产：营收业绩平稳增长；销售增幅领先，强势补仓北京》（2023/8/28） 《绿城中国：上半年核心净利稳步增长；拿地强度显著提升》2023 年 8 月 28 日（2023/8/28） 《房地产行业 2023 年 7 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房二手房房价同环比跌幅均扩大；一线城市新房房价环比持平》（2023/8/17） 《房地产行业 2023 年 1-7 月统计局数据点评：销售与开工单月降幅收窄，但累计仍扩大；住宅投资略有好转》（2023/8/16） 《地产新模式探索系列之一：代建行业篇—代建新航道，迎来新机遇》（2023/8/5） 《城中村改造点评：城中村改造政策稳步推进，利好相关经验丰富的央国企》（2023/7/29） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 43 周周报（10月 21 日-10 月 27 日） 保障房体系顶层设计逐渐明晰，上海金山定向放松限购 本周新房成交面积环比持续上涨，同比降幅扩大；二手房成交面积环比降幅收窄，同比持续正增长；土地市场环比量升价跌，溢价率环比上涨。 核心观点  新房成交面积同比降幅扩大，环比持续正增长。40 城新房成交面积为 362.4 万平方米，环比上涨 5.1%，同比下降 17.5%，同比降幅较上周扩大了 1.0 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 3.7%、10.1%、-4.9%，同比增速分别为-10.3%、-10.1%、-41.4%。一、二线城市同比跌幅较上周缩小了 2.8、2.2 个百分点，三四线城市跌幅较上周扩大了 11.6 个百分点。  二手房成交面积环比降幅收窄，同比持续正增长。18 个城市二手房成交面积为 189.3万平方米，环比下降 3.1%，同比上涨 14.5%，同比涨幅较上周减小了 2.8 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 5.2%、-2.0%、-12.7%，同比增速分别为 4.4%、21.9%、14.5%。一、二线城市同比增速较上周分别提升了 4.2、4.3个百分点，三四线城市同比增速较上周减少了 39.3 个百分点。  新房库存面积与去化周期同环比均下降，去化周期环比下降，同比上升。12 个城市新房库存面积为 9859 万平方米，环比增速为-0.4%，同比增速为-4.6%；去化周期为 18.6个月，环比减少 0.4 个月，同比提升 6.3 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 18.3、17.3、60.3 个月，一、二线城市环比分别减少 0.6、0.4 个月，三四线城市环比提升 6.8 个月，一、二、三四线城市同比分别提升 5.5、7.5、30.0 个月。  土地市场环比量升价跌，溢价率环比上升。百城成交土地规划建筑面积为 3550.7 万平方米，环比上涨 15.3%，同比下降 45.7%；成交土地总价为 653.3 亿元，环比下降 14.9%，同比下降 43.6%；楼面均价为 1840.0 元/平，环比下降 26.2%，同比上涨 3.9%；土地溢价率为 2.1%，环比上涨 0.3 个百分点，同比下降 0.8 个百分点。  本周房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为 181.9 亿元，环比上升 14.0%，同比下降 36.6%。总偿还量为 166.3 亿元，同比上升 13.4% （前值：-39.8%），环比上升 50.2%；净融资额为 15.7 亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为 0.2%，较上周上涨 4.4pct，房地产行业相对收益为-1.3%，较上周下跌 1.2pct。房地产板块 PE 为 11.1X，较上周上升 0.05X。北上资金对基础化工、交通运输、公用事业加仓金额较大，分别为 16.83、11.96、11.24亿元。对房地产的持股占比变化为-0.81%（上周为-0.81%），净买入 0.12 亿元（上周净买入 1.13 亿元）。 投资建议  本周，一线城市中上海金山针对人才定向放松限购政策，对非沪户籍社保或个税年限由之前的 5 年缩减至 3 年，同时，购房资格由家庭调整为个人，也就是说，人才购房取消了单身限购的条件。  《关于规划建设保障性住房的指导意见》于近日传达到各城市人民政府、各部委直属机构。未来我国房地产市场或将区分保障房和商品房两大住房体系运行。保障房的供应群体有望扩展至工薪阶层，实行封闭式管理，不得上市交易，回归居住属性。该体系的建设仍需要一个长期渐进的过程。长期而言，或起到以下影响：1）有利于保障和改善民生，工薪阶层有望实现居者有其屋。2）保障房供给力度或加大，一定程度上拉动投资。3）推动建立房地产业转型发展新模式。房地产新格局或将形成，各个不同层次的群体都可以选择适合自己的住房形式。房企、住房租赁运营企业等各相关产业链企业都有望从中寻找到自身转型发展或者增量发展的机会。  此外，10 月 26 日，证监会和沪深交易所官网显示，首批 4 只消费基础设施公募REITs 产品已正式提交申报材料，分别为中金印力消费 REIT、华夏华润商业资产REIT、嘉实物美消费 REIT、华夏金茂购物中心 REIT，资产类型包括购物中心、社区商业等。华润、万科、金茂及物美商业可能成为首批发行消费基础设施公募REITs 的企业。我们认为，消费基础设施公募 REITs 的落地，或将助力企业实现商业模式闭环，利好不动产运营方面领先的企业。  现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的 beta 行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集