房地产行业第45周周报：新房成交同比降幅收窄，四部委召开会议支持房企融资

房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2023 年 11 月 14 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2023 年 9 月 70 个大中城市房价数据点评：70 呈房价持续承压，但一线新房二手房价格环比均正增长》(2023/10/20) 《房地产行业 2023 年 1-9 月统计局数据点评：东部地区带动全国销售修复；地产投资持续承压》（2023/10/18） 《地产新模式探索系列之二：城中村改造篇——城中村改造加速推进，超 7 亿平规模为行业注入新动能》（2023/9/6） 《房地产行业重大政策点评：居民加杠杆空间进一步打开；京沪政策调整力度超预期》（2023/9/5） 《华发股份：上半年营收业绩稳步增长；拿地聚焦核心一二线城市》（2023/9/1） 《滨江集团：营收业绩大幅增长，销售跻身行业TOP10》（2023/8/29） 《建发国际集团：结算利润率略有修复；在手现金实现双位数增长》（2023/8/28） 《越秀地产：营收业绩平稳增长；销售增幅领先，强势补仓北京》（2023/8/28） 《绿城中国：上半年核心净利稳步增长；拿地强度显著提升》2023 年 8 月 28 日（2023/8/28） 《房地产行业 2023 年 7 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房二手房房价同环比跌幅均扩大；一线城市新房房价环比持平》（2023/8/17） 《房地产行业 2023 年 1-7 月统计局数据点评：销售与开工单月降幅收窄，但累计仍扩大；住宅投资略有好转》（2023/8/16） 《地产新模式探索系列之一：代建行业篇—代建新航道，迎来新机遇》（2023/8/5） 《城中村改造点评：城中村改造政策稳步推进，利好相关经验丰富的央国企》（2023/7/29） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 45 周周报（11月 4 日-11 月 10 日） 新房成交同比降幅收窄，四部委召开会议支持房企融资 新房成交面积环比降幅扩大，同比降幅收窄；二手房成交面积环比降幅收窄，同比增幅扩大；土地市场环比量价齐跌，溢价率同环比均下降。 核心观点  新房成交面积环比降幅扩大，同比降幅收窄。40 城新房成交面积为 262.5 万平方米，环比下降 23.3%，环比降幅较上周扩大了 16.7 个百分点，同比下降 12.2%，同比降幅较上周缩小了 4.5 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 20.6%、-35.1%、-28.7%，同比增速分别为 27.2%、-21.6%、-34.5%。一线城市同比增幅较上周扩大了 49.0 个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了 21.3 个百分点，三线城市同比降幅较上周缩小了 9.7 个百分点。  二手房成交面积环比降幅收窄，同比增幅扩大。18 个城市成交面积为 177.2 万平方米，环比下降 3.8%，同比上涨 16.7%，同比增幅较上周扩大了 2.5 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-2.1%、-3.3%、-6.4%，同比增速分别为 15.8%、18.7%、12.6%。一、三线城市同比增幅较上周分别扩大了 17.2、12.7 个百分点，二线城市同比增幅较上周缩小了 14.3 个百分点。  新房库存面积环比上升，同比下降，去化周期同环比均上升。12 个城市新房库存面积为 9904 万平方米，环比增速为 0.5%，同比增速为-4.6%。去化周期为 17.9 个月，环比提升 0.3 个月，同比提升 5.7 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.2、16.0、63.3 个月，一、二、三四线城市环比分别提升 0.4、0.1、4.0 个月，一、二、三四线城市同比分别提升 1.8、6.4、32.1 个月。  土地市场环比量价齐跌，溢价率同环比均下降。百城成交土地规划建筑面积为 3135.5万平方米，环比下降 39.9%，同比下降 54.0%；成交土地总价为 861.0 亿元，环比下降50.1%，同比下降 25.1%；成交土地楼面均价为 2745.9 元/平，环比下降 17.0%，同比上涨 63.0%；百城成交土地溢价率为 2.3 %，环比下降 1.7 个百分点，同比下降 0.1 个百分点。  本周房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为 52.9 亿元，环比下降 56.4%，同比下降 36.3%。总偿还量为 92.9 亿元，同比上升 100.1%（前值：-33.5%），环比下降 23.5%；净融资额为-40.0 亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为 2.3%，较上周上涨 4.1pct，房地产行业相对收益为 2.2%，较上周上涨 4.6pct。房地产板块 PE 为 11.79X，较上周上升 0.17X。北上资金对医药生物、传媒、社会服务加仓金额较大，分别 10.77、9.54、5.42 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.74%（上周为-0.80%），净买入 5.04 亿元（上周净卖出6.00 亿元）。 投资建议  根据财联社报道，本周人民银行、住建部、金融监管总局、证监会四部委联合召集房企座谈，了解行业资金状况和房企融资需求，包括万科、保利、华润、中海、龙湖和金地等房企参加了会议。此外，本周万科与境内外金融机构举行三季度业绩说明会，深圳地铁、深圳国资委表态已经准备了丰富的“工具箱”，根据市场情况进行有序释放以支持万科，包括加快推进万科城市更新项目开发建设；通过协同、合作等方式，提高万科持有的各类投资性房地产的流动性；配合万科优化长期股权投资结构；积极组织市属国企市场化方式参与债券认购等工作；积极协调各类金融机构加大对万科融资的支持力度等。市场信心得到一定程度的提振。我们认为，供给端房企融资需求的支持仍会是未来长期行业政策发力的重点之一。  现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的 beta 行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2023 年 11 月 14 日 房地产行业第 45 周周报（11 月 4 日-11 月 10 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ............................