房地产行业3Q2023综述：多项指标回落，存货水平继续下降

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业深度报告 2023 年 11 月 12 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] -13.47%-7.96%-2.45%3.06%8.57%14.08%2022/112023/22023/52023/8房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《第 44 周新房成交同比增速、供销比小幅攀升》2023.11.05 《TOP100 房企 10 月销售数据点评——单月销售环比持平，11 月低基数期到来》2023.11.06 《第 43 周新房成交同比增速回升、供销比回升》2023.10.30 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23185696 Email:xiey@haitong.com 证书:S0850511010019 房地产行业 3Q2023 综述： 多项指标回落，存货水平继续下降 [Table_Summary] 投资要点：  1-3Q2023，行业集中度持续回落。从市占率情况看，1-3Q2023，TOP20 位房企销售金额市占率为 32.32%。我们认为，随着政策逐渐回暖，行业蓝筹的市占率将再次进入回升的轨道。截止 3Q2023 末，部分龙头 A 股和港股上市公司三道红线（剔除预收款（含合同负债）的资产负债率小于 70%；净负债率小于100%；现金短债比大于 1 倍）达标情况继续转差。  除新开工外，1-3Q2023，房地产开发投资、销售面积累计增速继续回落。行业杠杆率持续回升。1-3Q2023，全国一线、二线、三线城市房价同比增速下行为主，分别为 0.7%、0.2%、-1.4%。  当期结算和费用率情况。1-3Q2023，A 股房企的营业总收入增速持续回落，销售毛利率有所回落。其中营业总收入增速为同比-3.49%；销售毛利率为 3.99%。1-3Q2023，A 股房企的期间费用率回落，为 9.09%。  当期资产减值损益和少数股东损益情况。1-3Q2023，A 股地产上市公司资产减值损益为-121.3 亿元，占扣除资产减值损益前的营业利润的比例为-11.6%，相对 1H2023 继续回落。1-3Q2023，A 股房企的少数股东损益为 190.4 亿元，同比增速为-31.0%。  当期销售和现金流净额。1-3Q2023，A 股房企销售商品、提供劳务收到的现金同比为-7.10%，增速相对 1H2023 回落。1H2023，A 股房企净负债率为 144.3%，相比 1H2023 的净负债率继续下降。  存货和预收款（含合同负债）。3Q2023，A 股地产房企累计存货同比为-18.4%。3Q2023，A 股地产房企累计预收款（含合同债务）为 2.74 万亿元，同比-23.35%。  投资建议。维持“优于大市”评级，截至 2023 年 10 月 31 日，A 股沪深 300 动态PE（TTM）为 11.14 倍，地产动态 PE（TTM）为 11.72 倍。我们认为市场稳增长的大环境没有改变，优质公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出。建议关注：1）开发类：A 股-万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H 股-中国海外发展；2）商住类：华润臵地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城 A。  风险提示。调控加码和行业基本面下行风险。 行业相关股票 [Table_StockInfo] 股票代码 股票名称 EPS（元） 投资评级 2022 2023E 2024E 上期 本期 000002 万科 A 1.90 1.67 1.74 优于大市 优于大市 600048 保利发展 1.53 1.81 2.15 优于大市 优于大市 001979 招商蛇口 0.47 0.95 1.49 优于大市 优于大市 资料来源：Wind，表中 EPS 来自海通预测，海通证券研究所 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目 录 1. 行业集中度继续回落，企业债务情况有所转差 .......................................................... 5 1.1 1-3Q2023 行业集中度持续回落 ........................................................................ 5 1.2 部分上市公司三道红线达标情况持续转差 ....................................................... 6 2. 截至目前行业运行情况 .............................................................................................. 6 3. A 股地产房企 3Q2023 运营情况分析 ........................................................................ 9 3.1 当期结算、毛利率和费用情况 ......................................................................... 9 3.2 当期资产减值损失、少数股东损益情况 ........................................................... 9 3.3 当期销售和现金流 ......................................................................................... 10 3.4 存货和预收款（含合同负债）情况 ................................................................ 10 4. 重点上市公司 3Q2023 业绩分析 ............................................................................. 11 4.1 重点住宅类房企平均营业收入同比增速回落 .................................................. 11 4.2 重点住宅类房企平均净利润率有所回落 .........................................