房地产行业动态点评：经营性物业贷迎宽松，强化融资及用途

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 经营性物业贷迎宽松, 强化融资及用途 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 9.03 买入 建发股份 600153 CH 13.27 买入 滨江集团 002244 CH 12.51 买入 万科 A 000002 CH 14.80 买入 越秀地产 123 HK 11.70 买入 建发国际集团 1908 HK 25.62 买入 华润置地 1109 HK 32.88 买入 中国海外发展 688 HK 26.88 买入 龙湖集团 960 HK 25.12 买入 中海物业 2669 HK 12.50 买入 保利物业 6049 HK 56.85 买入 华润万象生活 1209 HK 47.46 买入 滨江服务 3316 HK 30.18 买入 招商积余 001914 CH 16.79 买入 万物云 2602 HK 39.58 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 1 月 24 日│中国内地 动态点评 经营性物业贷迎宽松,，看好持有物业资源充沛房企 1 月 24 日晚，央行、金管局联合发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，文件细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求，通过拓展贷款使用范围，明确抵押率下限，进一步满足房企合理融资需求。我们看好持有型物业资源充沛的房企以及财务稳健的优质房企。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科 A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。 拓宽经营性物业贷的资金用途，提升资金使用效率 新政前，经营性物业贷款可用于“与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款”，新政后，对规范经营、发展前景良好的房企而言，2024 年内，贷款使用范围拓展至“偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券”。即经营性物业贷的资金流向不再局限于所抵押的经营性物业，可拓展至房企存量开发业务以及公开债务的还贷，提升资金使用效率。 明确 70%抵押率下限，有望强化房企不动产变现能力 文件表示，经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的 70％。贷款期限一般不超过 10 年，最长不得超过 15 年。本次新政为部委首次对抵押率下限予以明确指引。从以往的实操经验来看，经营性物业贷的抵押率一般不会高于 50-60%，这意味着新政下，不动产的贷款额度有提升空间。但文中也明确了前提条件，评估价值并非确定贷款额度的唯一因素，商业银行也需要结合房企的偿债能力等综合因素合理确定额度，因此具体的影响还需要观察银行放贷的落地情况。 房企融资政策再发力，改善房企融资环境 近年房企融资政策持续发力。2022 年 11 月以来“金融十六条”、“三支箭”等融资支持政策逐步落地，2023 年 10 月末中央金融工作会议及时提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，再次强调房企融资支持的“抓落实”，得到了各部委的积极响应，2023 年房地产行业也结束了两年的净偿还，重现净融资。但相对而言，民营房企在债券市场仍处于缩表状态。本次新政通过加强持有物业的变现能力和资金使用效率，进一步改善房企合理融资环境。叠加消费性基础设施 REITs 的发行也为不动产盘活提供通道，我们认为持有物业资源充沛的企业将明显受益。 风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。 (37)(27)(16)(6)5Jan-23May-23Sep-23Jan-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点推荐公司一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 城建发展 600266 CH 买入 4.21 9.03 9,500 -0.41 0.43 0.80 0.96 -10.27 9.79 5.26 4.39 建发股份 600153 CH 买入 9.68 13.27 29,079 2.09 4.77 2.07 2.39 4.63 2.03 4.68 4.05 滨江集团 002244 CH 买入 6.64 12.51 20,660 1.20 1.39 1.68 2.01 5.53 4.78 3.95 3.30 万科 A 000002 CH 买入 9.41 14.80 112,268 1.90 1.48 1.52 1.62 4.95 6.36 6.19 5.81 越秀地产 123 HK 买入 4.70 11.70 18,919 1.28 1.02 1.12 1.28 3.34 4.19 3.81 3.34 建发国际集团 1908 HK 买入 13.20 25.62 25,023 2.43 2.75 3.60 4.33 4.93 4.36 3.33 2.77 华润置地 1109 HK 买入 23.00 32.88 164,012 3.94 3.86 4.26 4.51 5.30 5.41 4.90 4.63 中国海外发展 688 HK 买入 11.78 26.88 128,931 2.13 2.27 2.59 3.01 5.02 4.71 4.13 3.56 龙湖集团 960 HK 买入 8.89 25.12 58,601 3.88 3.25 3.41 3.72 2.08 2.48 2.37 2.17 中海物业 2669 HK 买入 4.89 12.50 16,073 0.39 0.50 0.64 0.8